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東京を生き抜くDINKS女子が 「資産形成」と「豊かな暮らし」を両立できるマンションをレビュー

【パークホームズ文京小石川ヒルテラス】と No.1 王者【パークコート文京小石川ザタワー】を比較してみた

本日は文京区後楽園エリアに登場する外観がカッコいい新築マンション「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」(後楽園駅徒歩3分)について考察していきたいと思います。

 

パークホームズ文京公石川ヒルテラス外観完成予想図

公式HPより引用

 

考察するにあたり、誰もが認める文京区の王者マンションパークコート文京小石川ザタワー」(春日駅直結)とも比較しながら以下のポイントで見ていきます。

 

パークコート文京小石川ザタワー

公式HPより引用

 

 

まず個人的な所感として、とっても良い物件だなあと思いました!70平米台の3LDKが中心なので、単身者の方やDINKSのコンパクトニーズには合わないですが、私のように妊活中でこれから子供を増やしたいと考えているDINKS夫婦だったり、今後もリモートワーク中心となる職場にお勤めで部屋数が必要なDINKS夫婦にもおすすめです!

 

教育熱心な家庭に人気のある文京区で70平米台・3LDKであれば、将来の賃貸や売却の際に困ることもないのではないでしょうか。

 

 

 

新築「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」はどんな物件?

まず本物件の概要は以下です。

  • 所在地:東京都文京区小石川2丁目11番2(地番)
  • 総戸数130戸:鉄筋コンクリート造、地上12階建て
  • 引き渡し予定:2023年4月中旬
  • 販売開始:2021年11月中旬

 

物件の特徴とメリット

文京区らしい高台にあるデザイン性の高い建築(地盤も◎)

建物のデザイン性が高くてかっこいい・目立つマンションであることは、貸しやすさや売りやすさ(=資産性)に直結します。

 

ここが中古であっても、買いたいと思うか?!という視点で考えてみてください。

 

パークホームズ文京小石川ヒルテラス完成予想図

公式HPより引用

 

エントランスも重厚感があって素敵です。

パークコート文京小石川ヒルテラス エントランス完成予想図

公式HPより引用

 

デザイン性ももちろんのこと、高台にあり強い地盤の上に建っている点もポイントが高いです。

 

東京都都市整備局によると、本物件のある小石川2丁目の地盤は「台地1」であり、地震に比較的強いとされるローム台地からなる地盤となります。もちろん液状化もしにくいです。

 

対して「パークコート文京小石川ザタワー」(小石川1丁目)の方は、坂下の立地であり「谷底低地3」となっています。こちらは台地と比較すると揺れやすい地盤となります。最新タワマンですので安全性には問題ないと思いますが、揺れを嫌う方や昔からの歴史ある高台に住みたいという方には「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」のほうが良さそうです。

 

災害危険度

東京都都市整備局HPより引用

 

眺望の抜けが期待できる住戸も多い

南向きは、礫川公園と小石川後楽園を望む向きですので、低層であっても眺望の抜けが半永久的に守られている点は希少性があり、ポイント高いです。

 

北・東側は3階建て程度、西側は5階建て程度の建物が隣接しているため、本物件の傾斜具合を考慮すると、余裕を持って6階以上であれば壁ドンとなることはなさそうです。それよりも上の階であればある程度の眺望の抜けが期待できそうです。

 

しかし、東・西隣りは現在低い建物が建っており高さ制限には余裕がありそうですから、今後建て替えにより本物件と同じ高さの建物が建つ可能性があります将来壁ドンになる可能性も高いので、私であれば北向きか南向きから選択します(北向きは少ししかないのですが)。

 

西か東の選択であっても建物が上階に行くほど傾斜しているため、将来的な採光面は最低限守られそうではあります。

 

 

販売予定住戸

公式HPより引用

 

 

物件の残念な点・デメリット

低仕様&低天井・ギロチン部屋には注意が必要

本物件は低仕様なことは残念です。高額物件なのに天カセなしミストサウナなし等、コストカットが伺えます

しかし占有部が安っぽいということはないですし、設備仕様は10年〜で交換が必要ですから資産価値には影響しないことを考慮すると致命的な欠点ではないですよね。

 

一番気になるのは下がり天井/梁の低さが目立つギロチン部屋が多いということです。ここは特段資産価値に影響するという項目とはされないものの、ギロチンが原因で売れにくいということになればそれは影響ありですし、圧迫感があったりと居住性への影響が懸念されます。

 

基本天井高は2450mmと、最近の新築マンションにしては低いです。サッシ高も1950〜2000mm程度とかなり低めです。

 

購入者さんのテイストや背丈などにもよるかと思いますが、ここを住みにくいと感じるか否かが、この物件を買うか買わないかの分かれ目の一つになると考えています。

 

騒音に注意

春日通りは交通量は多いですので、南側を狙うのであれば交通騒音に要注意ではありますが、それと引き換えに半永久の抜け感と日照が保証されるわけですので魅力的です。

 

正直、騒音が大きい場所であれば、「パークコート文京小石川ザタワー」のようなタワマンのほうがメリットが大きいかなと思っています。

 

騒音対策もタワマンのほうがしっかりされていることが多いですし窓も開けないことが多く、対して低層の良さが出るのはどちらかというと閑静な住宅街であり、その方が窓を開けながら静かに暮らしたい方のニーズには合っているのかなと思います。

 

とはいえ、今回はタワマンと低層の中間くらいの中層マンションで利便性も抜群ですから、そこまで神経質に騒音を気にしない方がターゲットとなっているのでしょうね。

 

共用施設は特になし

ここはメリット(管理費や修繕費が安い・騒がしくない)でもありデメリットでもある点です。

 

一応ラウンジは素敵なものがあるのですが、タワマンによくあるようなパソコン作業をしたり友人とお茶ができるようなスペースとはちょっと違うものです。

 

ラウンジ完成予想図

公式HPより引用


対して、「パークコート文京小石川ザタワー」であれば、コンシェルジュがいて、豪華ラウンジからパーティールーム、ジム、ゲストルーム、キッズルームなど、様々な共用施設があります。にも関わらず、管理費は約440円(平米あたり)とリーズナブルです。

 

「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」の管理費は約315円(平米あたり)と、さらにリーズナブルなわけですが、共用施設はむろん24時間有人管理もありません。管理員の週5日勤務となります。

 

やはりここはタワマンのスケールメリットを感じます。

 

周辺で見ておくべき新築&中古マンション

  • パークコート文京小石川ザタワー(2021年築)<坪約760万>
  • パークホームズ小石川(2004年築)<坪約420万>
  • プラウド本郷ヒルトップ(2014年築)<坪約455万>
  • ザ・パークハウス小石川後楽園(2012年築)<坪約420万>
  • アトラスタワー小石川(2003年築)<坪約550万>
  • パークスクエア小石川(2000年築)
  • ザ・タワー小石川(2009年築)
  • クレヴィア小石川後楽園(2020年築)<坪約510万>
  • シティテラス文京小石川ヒルトップ(販売中の新築マンション)
  • (番外編)白金ザ・スカイ 〜 文京区じゃなくても港区も考慮できるかも?やっぱり新築タワマンも良いかも?という方は以下の記事も見てみてください

 

goodhomefind.com

goodhomefind.com

 

 

文京区No.1!春日駅直結「パークコート文京小石川ザタワー」の中古も気になる?!

至近距離のマンションですし気になります!今現在で売り出し中の中古価格は以下です。

  • 2LDK東向き(33階/地上40階) 68.02㎡ (約20.57坪) 15640万円
    管理費 29,860円/月 修繕積立金 8,840円/月
  • 3LDK東向き(28階/地上40階)73.86㎡ (約22.34坪) 18400万円
    管理費 32,430円/月 修繕積立金 9,600円/月
  • 3LDK東向き(32階/地上40階)80.29㎡ (約24.28坪) 21800万円
    管理費 35,250円/月 修繕積立金 10,440円/月

坪単価は約760万〜890万程度となっています。

 

私なら「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」を選ぶと思います!!

 

理由は、駅直結じゃなくても徒歩3分で十分だからです。資産価値維持の観点と居住性の観点両方からです。

 

一般的には駅直結は希少性がNo.1ですので、資産価値だけを考えれば「パークコート文京小石川ザタワー」の方が良いのですが、それが価格に乗りすぎかなと思っています。

 

駅直結は今のトレンドで、あと20年経ったら駅から直結なんて変だわ!嫌だわ!みたいなトレンドに変わっている可能性もあるわけです(可能性は低いですが…。少子高齢化でコンパクトシティ化は必須なので駅遠トレンドはさすがにないにしても)

 

「パークコート文京小石川ザタワー」の70平米台だとグロス金額が張るので、そこまでは出せない&出したくないな〜なんて感じています。

 

ということで「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」のような徒歩3分新築物件で、より広めのお部屋が買えるのであれば良くないですか?!笑

 

現時点での「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」予定価格の一部は以下となります。

  • W75a (3LDK; 75.12㎡; 西; 3F~7F):12000万(坪528万)〜12400万円台(坪545万)
  • E75b (3LDK; 75.12㎡ ; 東; 3F~8F):12200万(坪536万)~13800万台(坪607万)
  • S84a (3LDK; 84.43㎡; 南; 7F) :17900万円台(坪700万)
  • S93 (3LDK; 93.74㎡; 南; 2F~6F):17100万(坪603万)~20000万円台(坪705万)

最低12000万円台~最高価格60000万円台<最多価格14000万円台>

 

もちろん眺望派の方には「パークコート文京小石川ザ・タワー」でしょうが、眺望重視なら湾岸の芝浦・豊洲・勝どきや浜離宮などの方がよっぽど立派な眺望ですし、いや埋立地はちょっと、という方であれば「白金ザ・スカイ」で良くない?!と思ってしまいます。

文京区には眺望だけではなく教育面や子育て環境などまた違った魅力があると感じています。

 

住戸の占有部は妥協も多い「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」ですが、最後は

ここが中古だとしても買いたいと思うか?

そのような視点が新築マンション資産性・居住性の見極めには必要だと思っています。

私はYesだと思いますし、あなたもYesであればGo!な物件ですね。

 

最後に価格について

前項で行ったような周辺マンションとの比較以外に、価格についての感想や価格での購入判断は控えています。マンションには相場があり、このマンションが高いのか安いのかというのは判断できないと思っているからです。

 

もちろん数年前に比べたら今高いですし、10年前と比べたら激高いです。

 

しかし今後下がる可能性もあれば、もっと上がる可能性もあるわけで、例えば東京ドーム周辺の再開発が終わった頃にはもっと上がっている可能性もあるわけです。

 

東京もロンドンやニューヨークと比較したら安いと言われるのは本当で、例えばロンドンであれば有名企業に務めるパワーカップルであっても、文京区的な好立地のマンションは絶対に買えないほど高い相場が続いています(買えるまでの水準に下がることは多分ないでしょう)。

 

私たち夫婦がマンションを買った時も、相場が高いとか暴落するとか言われていました。今後の相場は誰にも正確に予測できないですので、自分たちのルールとして10年間で返済できるものを買おう、ということを決めていました。

 

破産しなければ大丈夫という考えです。長く生きていたらマイナスにもなることはあるし、プラスにもなることはあるので、資金計画だけしっかりしていればということで購入しました。

 

もちろんローンは35年でダラダラと組んでいますが、ローン控除が終了する10年後には全額繰り上げ返済できるものを、という視点でリスクヘッジをしています。

 

みなさんの参考になれば幸いです(^^)