本日は、今日本一有名なマンションである「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」についてレビューしていきたいと思います。
最初に断っておきます、私は本物件は検討できないしオススメできない！と考えています。資産形成という投資的な目線だけではなく、もう一つ本ブログの大きな柱となっている「住み心地」の面からもです。
もちろん将来のことは誰にも予測できませんので、私の考えや予想が間違っている可能性も大いにあります。
【アップデート：以下の記事で晴海フラッグの将来像予測をしています】
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しかし現時点で購入を検討している方へ、人気だから安いからと飛びつくのではなく、一度以下で紹介する視点から立ち止まって考えてみてほしいと思います。
それでも購入を強く希望するのであれば、貴方にとって「買い」なマンションだと思います。
有名なマンションなのでレビューも多数掲載されており、かつ公式サイトの内容も充実してますので、こちらでは総評に絞って書いていきますね。
それでは以下「買ってはいけない理由」大きく５つ、詳しく解説していきます。
駅距離が遠すぎて資産価値を維持できない
最寄りの大江戸線「勝どき駅」まで徒歩20分もかかるというのは、一にも二にもこれが最大のマイナスで、検討を止めるには十分な理由です。子供の足だと30分以上かかるのでは？
また大江戸線は地下深いので、20分で駅出口まで辿り着き、そこからまた地下深くまで歩いてホームに辿り着くので、30分はみておいたほうがよいです。遠い…！！
BRT（高速バス）があっても大丈夫じゃない！！
東京でバスを使う必要のある物件（バス便物件）が資産価値を維持できた試しはありません。高速バスなんて特別感を出していますが、所詮はバスなのをお忘れなく。
地下鉄のように時間通りには来ない可能性が高く、バス１台あたりの定員も130名程度と電車の１車両分もないため、毎朝何千人も送り迎えするようなシステムがきちんと回るのか誰にも分かりません。
バス内の混雑はもちろん、バスへの乗車も戦のようになりそう。通勤時は東京都内の道も結構混みますので、考えるだけで遅刻が怖いです…！
【アップデート：以下の記事で東京BRTの最新運行情報についてレビューとアップデートをしています】
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P.S. こんなことを書いていますが私個人的には電車よりバスの方が圧倒的に快適だとは思うのです。あまり時間に追われていないからかも…でも自分は少数派で、電車派の方が圧倒的大多数な事は分かっているため、駅もバス停も両方近いところを買っています。
中央区の保活問題は絶望的！
こちらは以下の「パークタワー勝どき」の記事でも触れましたが、中央区では大問題となっており、もはや小さな子供がいる共働き世帯にはオススメできない区になっています。
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周辺の商業施設も飲食店も何にもない殺伐とした地
「勝どき」駅周辺までいかないと飲食店さえないです。毎日自炊しますか…？！東京民にとっては厳しいのではないでしょうか。
中規模のショッピングセンターや店舗が入る予定のようですが、どんな施設になるか現時点では分からないわけで、ここ一つ頼りになるのは危険だと思います。
もちろんHPにあるような未来都市みたいになって繁栄していけば良いのですが……日本の景気次第でしょうか？あまり期待しすぎるのは禁物です。
ランニングコストが高いので注意
晴海フラッグの管理費・修繕積立金は一般的なマンションと比較して高額に設定されています。マンション価格自体に目がいってしまいがちですが、確認を怠らないようにしたいところです。
特に修繕積立金は5年ごとに上昇していきますので、将来30年間の支払い予定額の表を営業さんにきちんと貰いましょうね。
また、高すぎるランニングコストはリセールの中古価格を押し下げる要因ですので、そこも理解が必要です。
引き渡しが約3年後！と先すぎる
晴海フラッグの入居予定は2024年3月下旬です。新築マンションですから引き渡しが2年以上先になるのはしょうがないことなのですが、上述した数々の懸念点と合わせ技となって致命的なパンチを喰らった感じです。
3年後の住宅ローン金利・国の制度・住宅市場はどうなっているのでしょうか？プロでも予測は難しいのではと思います。
【アップデート：2021年11月現在引き渡しまで2年半を切りました。マンション価格は下がる様相を見せませんが、長期固定金利からじわじわと上昇してきました。そして住宅ローン減税も縮小しました。】
坪単価は「現時点で」お買い得な設定となっているかもしれないですが、3年後の住宅市場はどうなっているのでしょうか。
住宅ローンの金利は契約時点ではなく、ローンの実行（入居直前）に決まりますからリスクは高いです。例えば、35年5,000万円で借りた場合、1.5％の金利が3.0％になると支払総額は約1,600万円も増えることになります。家計負担が重たくなってしまうことはないでしょうか？
じゃあどのマンションを買えばいいの？！
勝どき駅最寄り（徒歩5分以内）のマンション
例えば以下のマンションはいかがですか？！
- THE TOKYO TOWERS（築13年） 勝どき駅5分 坪単価340万円程度
- パークタワー勝どきミッド／サウス （新築・竣工2024年予定） 勝どき駅1分 坪単価425万程度
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エリアを変えてしまう！
- ブランズタワー豊洲 （新築・竣工2022年予定） 豊洲駅4分 坪単価400万程度
【アップデート：2021年11月現在ブランズタワー豊洲は大人気のうちに完売しています】
どちらにせよ、予算内に収まるように部屋の広さや全体の平米数を妥協すれば手が届くお部屋があるはずです。
コンパクトに生きるのも掃除が楽で良いですよ、心も軽くなります♪なにより家の資産価値が落ちるよりは絶対良いです！
子供２人いるから80平米本当に必要ですか？70平米台、もしくは60平米後半でも良いのでは？！そんな意識を変えることから始まるのかもしれません。
運行が不安視される東京BRTに関する記事はこちら：
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晴海フラッグの将来予測はこちら：
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以上、最後まで読んでいただいてありがとうございます！
ネガティブキャンペーンをするつもりは全くないのですが、気を悪くされた方がいらしたら本当にごめんなさい...（><）
今後ともうさぎをどうぞよろしくお願いします (^^) m(_ _)m