本日は、今日本一有名なマンションである「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」についてレビューしていきたいと思います。
現時点で購入を検討している方へ、人気だから！安いから！と飛びつくのではなく、一度以下で紹介する視点から立ち止まって考えてみてほしいと考え、この記事を執筆しました。
それでも購入を強く希望するのであれば、貴方にとって「買い」なマンションだと思います。
もちろん将来のことは誰にも予測できませんので、私の考えや予想が間違っている可能性は大いにありますので一意見として受け止めていただければ幸いです。
晴海フラッグについては以下２つの記事も是非合わせて参考にしてみてください：
goodhomefind.com
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それでは以下「買ってはいけない理由」大きく5つ、そして代替案について、詳しく解説していきます。
駅距離が遠すぎて資産価値を維持できない
最寄りの「勝どき駅」（大江戸線）まで徒歩20分もかかるというのは、一にも二にもこれが最大のマイナスで、検討を止めるには十分な理由です。子供の足だと30分以上かかるのでは？
また大江戸線は地下深いので、20分で駅出口まで辿り着き、そこからまた地下深くまで歩いてホームに辿り着くので、30分はみておいたほうがよいです。遠い…！！
BRT（高速バス）があっても大丈夫じゃない！！
東京でバスを使う必要のある物件（バス便物件）が資産価値を維持できた試しはありません。高速バスなんて特別感を出していますが、所詮はバスなのをお忘れなく。
地下鉄のように時間通りには来ない可能性が高く、バス１台あたりの定員も130名程度と電車の１車両分にも満たないため、毎朝何千人も送り迎えするようなシステムがきちんと回るのか誰にも分かりません。
バス内の混雑はもちろん、バスへの乗車も戦のようになりそう。通勤時は東京都内の道も結構混みますので、考えるだけで遅刻が怖いです…！
【アップデート：以下の記事で東京BRTの最新運行情報についてレビューとアップデートをしています】
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P.S. こんなことを書いていますが私個人的には電車よりバスの方が圧倒的に快適だとは思うのです。あまり時間に追われていないからかも…でも自分は少数派で、電車派の方が圧倒的大多数な事は分かっているため、駅もバス停も両方近いところを買っています。
中央区の保活問題は絶望的！
こちらは以下の「パークタワー勝どき」の記事でも触れましたが、中央区では大問題となっており、もはや小さな子供がいる共働き世帯にはオススメできない区となっています。
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周辺には飲食店もない殺伐とした地
勝どき駅周辺までいかないと飲食店さえないです。貴方は今毎日自炊してますか…？！東京民にとっては厳しいのではないでしょうか。
中規模のショッピングセンターや店舗が入る予定のようですが、どんな施設になるか現時点では分からないわけで、ここ一つ頼りになるのは危険だと思います。
もちろんHPにあるような未来都市になり繁栄していけば良いのですが……日本の景気次第でしょうか？あまり期待しすぎるのは禁物です。
ランニングコストが高いので注意
晴海フラッグの管理費・修繕積立金は一般的なマンションと比較して高額に設定されています。マンション価格自体に目がいってしまいがちですが、確認を怠らないようにしたいところです。
特に修繕積立金は5年ごとに上昇していきますので、将来30年間の支払い予定額の表を営業さんにきちんと貰いましょうね。
また、高すぎるランニングコストはリセールの中古価格を押し下げる要因ですので、そこも理解が必要です。
引き渡し時の住宅ローン金利に注意
晴海フラッグの入居予定は2024年3月下旬ですので引き渡しが3年後と先すぎます！新築マンションですから引き渡しが2年以上先になるのはしょうがないことなのですが、上述した数々の懸念点と合わせ技となって致命的なパンチを喰らった感じです。
3年後の住宅ローン金利・国の制度・住宅市場はどうなっているのでしょうか？プロでも予測は難しいのではと思います。
【アップデート：2021年11月現在引き渡しまで2年半を切りました。マンション価格は下がる様相を見せませんが、長期固定金利からじわじわと上昇してきました。そして住宅ローン減税も縮小しました。】
【アップデート：2023年2月現在引き渡しまで約1年となりました。都心マンション価格はまだまだ下がる様相を見せませんが、最近になって中古の販売が鈍ってきたとの声も聞こえてきます。日銀が実質的な利上げに舵を切ったため、長期固定金利は上昇しています。今後の金利同行は日銀の総裁が誰になるか、そしてその金融政策次第となり要注意が必要です。】
住宅ローンの金利は契約時点ではなく、ローンの実行（入居直前）に決まりますからリスクは高いです。例えば、35年5,000万円で借りた場合、1.5％の金利が3.0％になると支払総額は約1,600万円も増えることになります。ここまで上がる可能性は相当低いですが、いくら上がったら家計負担が重たくなってしまうのか？一度計算してみてもよいかもしれません。
坪単価は「現時点で」割安、お買い得な設定となっているかもしれないですが、特に10年、20年、30年と住むと見据えた場合、その時々の晴海の姿・住宅市場はどうなっているのでしょうか。
晴海フラッグの資産性は？
晴海フラッグの資産性が気になる！という方は、是非【住まいサーフィン】 
をチェックしてみてください。
【住まいサーフィン】 は無料会員登録のみで、自分の買いたいマンションの「儲かる確率」をチェックし資産性の有無を判断することができます。
また同じ晴海フラッグ内でも棟やお部屋により割安か割高かを確認することが可能で、私も常に利用しているサービスとなります！割安な棟やお部屋を選ぶことができればいざと言う時の売却時にも利益を生みやすいため重要ですよね。
晴海やお隣の勝どきエリアに関しては周辺中古の売り出し価格事例も公表されていますので、是非合わせてチェックし、現時点のエリアの相場感を把握しておくこともお勧めします。
じゃあどのマンションを買えば良いの…？！
本物件の価格を見てしまうと晴海フラッグで決めたくなるわけですが、資産価値を考えれば駅距離や利便性でより優れている周辺中古マンションを探した方が得策な場合も多いです。
例えば以下のマンション（坪単価は2021年の執筆時点のものです）はいかがでしょう。
- THE TOKYO TOWERS（築13年） 勝どき駅5分 坪単価340万円程度
- パークタワー勝どきミッド／サウス （新築・竣工2024年予定） 勝どき駅1分 坪単価425万程度
予算が届くのであれば、まだまだ不確かな晴海の地よりも、勝どきの駅近という選択肢も検討すべきではないでしょうか。
晴海フラッグも今は新築ですが、数年後は中古です。もちろん個別の部屋からの眺望なども決定要素にはなるのですが、資産価値を維持できるのは駅近という法則は中古になってからよりシビアに問われるものとなります。
その点【ひかリノベ 
】では晴海・勝どきを含め都心の駅近マンションが、新築物件の約半額で販売（リノベのコスト込み！）されていることも。
私も実は頻繁にチェックしているのですが、【ひかリノベ 】では中古マンション・中古戸建てなどの家探しから、リノベーション設計・施工までを一貫して提供してもらえます。
また【フルリノベーションならマイリノ 
】では、都心駅近立地で多数のリノベーション済み物件も探すことができます。とてもスタイリッシュな中古マンションばかりで見ているだけで楽しくなります！是非合わせてチェックしてみてくださいね。
アクセスが良く、ショッピングモールなども充実しており、マンション市場も活況な豊洲などにエリアを広げて探してみることもおすすめです。
予算内に収まるように部屋の広さや全体の平米数を見直したり、築年数を見直したりすることで視野が広がることもありますので是非試してみてください。
運行が不安視される東京BRTに関する記事はこちら：
goodhomefind.com
晴海フラッグの将来予測はこちら：
goodhomefind.com
パークタワー勝どきのレビューはこちら：
goodhomefind.com
goodhomefind.com
以上、最後まで読んでいただいてありがとうございます！みなさんのマンション探しの参考になれば幸いです。
