皆さんこんにちは！本日は港区麻布アドレスに登場する３物件「ロイヤルシーズン東麻布」「ロイヤルシーズン麻布永坂」「ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド」（すべて売主・施工主ともに末長組）について徹底レビューをしていきたいと思います。
全て小規模の物件とはなりますが、港区麻布アドレスといえば３Ａ（青山・赤坂・麻布）の一角として注目されますし、なんとなく気になってる方も多いのではないでしょうか！
今月の2022年1月より販売が開始される予定ですので、気になる方はお早めのモデルルーム予約をオススメします。
それでは以下のポイントで見ていきます。
３物件の売主・施工主である「末長組」について
崖っぷち等際どい立地の建築が得意
末長組は神奈川県川崎市を地場とするデベロッパーで、元々の土建業のルーツを生かして傾斜地でのマンション建設を得意としています。
普通大手デベロッパーでは取得しないような傾斜地を上手にマンション用地に仕立て上げ、魅力的な間取りのマンション（都心では「ロイヤルシーズン」シリーズ）を作り上げています。
「ロイヤルシーズン」シリーズの実績は港区でも豊富にある
港区にあるロイヤルシーズンのマンションは、
- ロイヤルシーズン赤坂
- ロイヤルシーズン西麻布
- ロイヤルシーズン白金台
- ロイヤルシーズン南麻布
- ロイヤルシーズン六本木檜町公園
です。
どれも魅力的なマンションで、私は特にガラスが特徴的な六本木檜町公園と、広いバルコニーが憧れの赤坂が気に入っています。
ロイヤルシーズン六本木檜町公園（R-netより引用）
ロイヤルシーズン赤坂（プロパティバンクより引用）
住みやすい綺麗な間取りが多い
大手デベロッパーのマンションのようになんとかして部屋数を増やすための苦肉の策でした！みたいな珍間取りは、末長組のマンションでは見たことありません。
しっかりと住む人のことを考えて作られていると感じ、大変好印象です。
また最近ではバルコニーが広々とした物件は少なくなってきていると感じますが、末長組の物件はバルコニーライフを充実させられるものが多いです。
ラーメン構造のため天井が綺麗（間取りの可変性は低い）
最近は低層でも大手だと天井そんなに下げないでよ…っていう下がり天井・梁が多いのですが、末長組のマンションはそんなことがなく、天井が本当に美しい！！
折り上げ天井の間接照明なんかも標準仕様なところがすごいと思うのです。
今回のロイヤルシーズン３物件も例外ではなさそうです（個別の間取りと天井高・梁等はご自身でしっかり確認くださいね）。
ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド
物件概要
所在地 東京都港区南麻布三丁目116番15（地番 ）
交通 東京メトロ日比谷線「広尾」駅1番出口より徒歩11分
構造・規模 鉄筋コンクリート造 4階建（建築基準法上地上3階地下1階建）
戸数 12戸
間取り・占有面積 2LDK（6戸）56.48m² 〜 3LDK（6戸）84.44m²
引き渡し 2022年11月
立地
広尾駅から徒歩11分と、結構歩くし坂もあるので毎日通勤がある方は少し大変かなとも思うのですが、駅からの同線はとても綺麗でそこまで苦には感じないはずです。
広尾駅からの同線には国際的なスーパーの「ナショナル麻布」、日本人で初めてミシュランを獲得した「ひらまつ 広尾」、都会のオアシス「有栖川公園」があり、ポイント高いです。
目の前には本村小学校があり、通学学区となります。
現地マップ（公式HPより引用）
ナショナル麻布と有栖川公園を日常使いできる立地には憧れます♪
南麻布は坂が多い地域ですが、電動アシスト自転車があれば広尾までひとっ飛びですし、何せ11分歩いた先は広尾ですから文句ないでしょう！笑
広尾駅からは東京メトロ日比谷線が使えますが、都心までのアクセスも以下のとおり抜群です。
・東京駅まで16分
・品川駅まで16分
・渋谷駅まで14分
・新宿駅まで13分
マンションから駅までの徒歩時間11分を考慮しても30分あれば都内どこでも行けると思って良いでしょう。
ちなみに、つい最近まで分譲していた末永組の新築マンション「ロイヤルシーズン南麻布」は本マンションの裏側／崖下の立地となり、南麻布の中では結構ごちゃごちゃしたエリアとなります。
販売には結構時間がかかっていた印象ですが、崖下のごちゃごちゃした立地とハザードマップ（土砂災害警戒区域でレッドゾーンに該当）が影響していたかと考えます。
デザイン・仕様
ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド（公式HPより引用）
外観はごく普通なのですが、上でも述べたとおりやはり天井の綺麗さが良いですね〜！
この梁のない天井と標準での折り上げ天井（＋間接照明）を実現しているのは、昨今の都心マンションだと超高級物件を除いては末長組くらいしかないでしょうか…！
（個別の間取りと天井高・梁等はご自身でしっかり確認くださいね）
ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド（公式HPより引用）
一つだけ残念なのは、駐輪場が外なことです！雨風に濡れるとすぐ錆びるし汚れるので、できれば中にスペースがあるとよかった…！
ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド（公式HPより引用）
間取り
一番小さい間取りで2LDKの56.48m2から、一番大きくて3LDKの84.44m2です。60m2、70m2台もあります。
DINKSにおすすめの2LDK（公式HPより引用）
ファミリーにおすすめの3LDK（公式HPより引用）
眺望面では、囲まれ感のある立地（周りの建物は３階建て程度）かつ、本マンションの主な開口向きの南側には、先日分譲が終わったばかりの「ロイヤルシーズン南麻布」の７階建てがあり（こちらは崖下なので実質はそこまで高さは感じないでしょうが）、眺望の抜け感はそこまで期待できない住戸が多くなるでしょう。
ロイヤルシーズン東麻布
物件概要
所在地 東京都港区東麻布二丁目24番8.9（地番）
交通 東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅6番出口より徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上7階
戸数 9戸（非分譲事務所店舗1戸含む）
間取り・占有面積 1LDK（3戸）41.13m²・1LDK＋S（2戸）・2LDK（2戸）・3LDK（1戸）96.42m²
引き渡し 2023年1月
立地
こちらはぐっと駅近です。麻布十番駅まで徒歩4分と駅近物件になります。
現地マップ（公式HPより引用）
港区でこの駅距離であれば資産性維持にはもってこいでしょう。
加えて完成が２年後に控えるヒルズの未来形「虎ノ門・麻布台プロジェクト」（通称：麻虎再開発）にもかなり距離が近いです！これはポイント高い♪
再開発の概要が以下の記事によくまとまっています。
www.sumu-log.com
将来的には三井不動産による東京タワー周辺の再開発の恩恵もありそうですし、文句なしの立地でしょう。
www.nikkei.com
ハザードマップ
３物件のうちで唯一浸水ハザードマップに引っかかっているのが「ロイヤルシーズン東麻布」となります。
0.1−0.5mの浸水が予想されるエリアに該当しています。
古川の地下貯水池トンネルがあるため、そう簡単には氾濫しないとは思いますが、念のためチェックをし納得した上で購入した方がよいでしょう。
www.city.minato.tokyo.jp
デザイン・仕様
低層でありながらもタワマンさながらの大きい開口部が魅力的です。
ロイヤルシーズン東麻布（公式HPより引用）
ロイヤルシーズン東麻布（公式HPより引用）
またバルコニーの手すりも半透明で低層にしては開放感が高いですね！
ロイヤルシーズン東麻布（公式HPより引用）
また東麻布は唯一店舗が一階に入るマンションとなります（下の図でＫの部分）。
ランドスケープ（公式HPより引用）
一つの階に1〜2住戸とは贅沢ですね。
間取り・眺望
３物件の中で一番小さい間取りがあるのはこちらの東麻布で、1LDKの41.13m²からスタートとなります。
間取りは公式HPで確認できますが、使いやすい綺麗なものばかりです。
しかし眺望に関しては囲まれ感の強い立地のため、抜け感というのは難しい住戸が多いでしょうか…下層階に行けばいくほど壁ドンの可能性は高くはなります。
上層階から売れていくでしょうね。もちろん今後将来的に考えれば同規模の建物が立つ可能性はあるのですが。
周辺は少しごちゃごちゃと戸建てや低層物件が建っているため、個別住戸からの眺望はよく確認されることをオススメします！
参考までに建設地の写真を載せておきます。
建設地（Google Mapより引用）
建設地（Google Mapより引用）
ロイヤルシーズン麻布永坂
物件概要
所在地 東京都港区麻布永坂町1番58（地番）
交通 東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅6番出口より徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造 11階建（建築基準法上地上8階地下3階建）
戸数 18戸
間取り・占有面積 2LDK（16戸）71.02m² 〜 3LDK（2戸）137.56m²
引き渡し 2023年3月
立地
東麻布と同様、こちらの麻布永坂も麻布十番駅から徒歩4分と駅近物件です。
ロイヤルシーズン麻布永坂（公式HPより引用）
加えて「虎ノ門・麻布台プロジェクト」（通称：麻虎再開発）の恩恵を間近で受けられる場所というのはポイントが高すぎます♪
www.sumu-log.com
しかし注意点としては2つあります！
・巨大高速道路に面していること
・坂が急な立地なこと
参考までに建設地の写真を以下にアップします。
建設地（Google Mapより引用）
建設地（Google Mapより引用）
デザイン
ロイヤルシーズン麻布永坂（公式HPより引用）
広々とした半透明？！（青いサングラスみたいな感じかな）のバルコニーが良い感じです。
ロイヤルシーズン麻布永坂（公式HPより引用）
ダイレクトサッシが素敵！！
通常だとまずダイレクトサッシの上は梁が下がってくることが多いのですが、本物件はほとんど下がっていないのがすごい！！
そして足元までのダイレクトサッシ！ここも通常はカウンターになっていることが多いのですが、本物件は足元までスペースを有効活用できますね♪
また共用設備としてのスカイテラスがあるのは３物件の中でこちらだけです。
スカイテラス（公式HPより引用）
間取り・眺望
間取りは使いやすく綺麗、３物件の中で一番ポイント高いです！
2LDK 74.56m2 間取り図（公式HPより引用）
バルコニーも2つ広々とあって珍しいですよね！
しかし、どの住戸もマンションの主開口部は西側の高速道路に面した側なので騒音や排気ガス等要注意です。
メリットは眺望としては低層階でも道路分は抜けてきます。
反対の東側は戸建てが立ち並ぶエリアとなります。
東側にも一部開口部とバルコニーは設けられているので、そちらであれば中層階からでも眺望と静かな雰囲気を味わうことができるでしょう。
検討属性とおすすめ物件
ファミリー層には南麻布ヒルサイド
落ち着いた住環境と目の前の本村小学校・インターナショナルスクール・有栖川公園など、ファミリーにおすすめの環境だと思います。
まさに大使館エリアなので治安も一番よいでしょう。
ちなみに坂を降りれば、格安スーパーのハナマサがあるのも毎日の食卓には心強いです。
しかし注意点は駐車場がないことでしょうか。
ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイドを一番ファミリー向けにするのが正解な気がするのですが、そうでもないようで東麻布にも麻布永坂にもファミリー向けの住戸が多くあります。
単身であれば東麻布か
一番小さい間取りである40平米台のお部屋があるのがこちらになります。
駅距離や今後の再開発を考えると、将来的な住み替えもしやすいでしょう。
間取りで選ぶなら麻布永坂
麻布永坂は間取りとデザインが一番綺麗でオススメなのですが、目の前の巨大！高速道路をどう捉えるかで評価が分かれそうです。
排気ガスと騒音と考えるのであれば子育て世帯には厳しいですが、壁ドンの可能性がない半永久日照／眺望と考えるのであればポジティブにもなります。
引き渡し時期は南麻布ヒルサイドが一番早い
南麻布ヒルサイドの引き渡しが2022年11月、東麻布が2023年1月、麻布永坂が2023年3月と続きます。
最後に…
戸数が少ないので維持費（特に修繕積立金の値上がり）に要注意
戸数が小規模なので（特に東麻布の8戸はかなり少ない）維持費にどれだけお金がかかるのか、将来的な値上がりも含めて計画表をもらいましょう。
眺望や抜け感重視派にはおすすめ住戸が少ない
周辺もしくは少しエリアを広げてのタワマンにする、もしくは低層であれば予算が許す＆時間的に待てる場合、今後販売予定の簡保跡地（三田一丁目）を狙った方が良いかもしれないです。
こちらは簡保跡地の方は坪単価1000万円以上とも言われていますが…
もしくは三田小山町西地区再開発事業などもありますが、ここよりも高くなることは間違いなさそうですし、こちらも高速道路沿いではありますので難しいですね（とはいえ、麻布永坂とは違い道路反対側が主開口部の住戸は多くあるはずのでそこまで気にならなそう）。
私が一番住みたいのは
断然南麻布ヒルサイドですね♪
以上、最後まで読んでいただきありがとうございました！みなさまのマンション選びの参考になれば幸いです。
