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【ザ・パークハウス御苑内藤町】は新宿御苑ビューが素敵だが落とし穴もあり

ザ・パークハウス御苑内藤町

みなさん、こんにちは!今日は、私が最近一番気になっていたマンションである都会のオアシス「新宿御苑」隣接のザ・パークハウス御苑内藤町」(都営大江戸線「国立競技場」駅より徒歩7分)についてレビューしていきたいと思います。

 

なぜそんなに気になっていたかというと、公園と一体化したような公園隣接かつ借景の緑あふれたマンションに昔から憧れが強かったからです。

立地

立地(公式HPより引用)

そのようなマンションは貴重であり、新築でも中古でも中々出てこないですから、単なる駅近マンションよりも希少価値がずっと高いと思っています(超都心に限る)

 

というわけで今回のザ・パークハウス御苑内藤町を見てきたわけですが、評価としてはポジティブとネガティブが五分五分といった印象になりました。

 

竣工売りは嬉しいものの、青田売りができなかったのは近隣問題があるためであり、近隣問題による負の遺産も引き継いだマンションとなっています。

 

御苑の近く&借景にこだわる方引き渡し時期が直近を希望される方におすすめのマンションとなります。

 

そうでなければ中古の「プラウド新宿御苑エンパイア」のほうが私は魅力的に写りました。また「四谷四丁目計画」を待っても良いのかもしれません。

 

とはいえ近隣の四谷の雰囲気は港区に住む私たち夫婦からすると、正直かなり「ごちゃごちゃとした」商業感が強く落ち着きがないというか、住宅地隣接の環境としてはイマイチ好きになれませんが...(新宿区なら西新宿が落ち着いていて一番好きです)。

 

では以下のポイントで見ていきます。

 

 

立地は抜群とはいかないものの良しとできる

駅までは10分程度歩くがアクセスは◎と考えて良い

まず最寄り駅は以下です。

・都営大江戸線「国立競技場」駅(A3出口)より徒歩7分
・JR中央総武線各駅停車「千駄ヶ谷」駅(駅舎)より徒歩9分
・東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅(2番出口)よりサブエントランスまで徒歩10分、同線「四谷三丁目」駅(1番出口) よりサブエントランスまで徒歩10分

 

一番最寄りの大江戸線A3出口は22:00で閉まってしまうことを考慮すると、駅までは10分見ておけばよいかと思います。

 

最近の駅近トレンドは5−6分以内と言われており、そこから比べると本物件は少し遠く感じますが、十分駅近の範疇と考えて良いと思います

 

そもそも超都心物件であり、じゃあ「山手の外の駅徒歩1分に住むのと、内藤町の駅徒歩10分に住むのであれば?!

 

と考えると利便性も資産価値も本物件の方が断然高いわけです。

立地

立地(公式HPより引用)

この地図を見れば一目瞭然ですが、新宿も外苑も日常使いできる立地かつ駅歩10分ですからアクセス◎としてまず問題ないでしょう。

 

大通りに面していないため良好な住環境

ポジション

ポジション(公式HPより引用)

大通りにあるか、そこから一本入るかで大きく違ってくる立地です。

 

「内藤町」の地名を冠するマンションは他にもありますが、ほとんどが大通りに面しており、中古を何件か訪問したことがありますが、かなり騒がしいです。

 

「ザ・パークハウス御苑内藤町」のような新宿御苑の借景と喧騒から少し離れた地に立っているマンションは差別化されていて良いのではないでしょうか。

 

買い物はちょっと不便

スーパーはまいばすけっとが最寄ですが、そこまでも徒歩8分はかかり、それ以外の特に生鮮食品豊富なスーパーとなると、電動アシスト自転車が必須になりそうです。

 

もちろん新宿のデパ地下で買い物してタクシーも可能ですが、毎週のことですし私のような庶民にはハードル高いですね。

 

 

 

どちらにせよ眺望が一つの決め手となるマンション

2つの決定的な眺望の違いがあります。

御苑ビュー

建物内モデルルーム

建物内モデルルーム(公式HPより引用)

まさに御苑の緑と共に暮らす、憧れの眺望です♪

 

抗議の壁ビュー

全て御苑ビューとなるはずの南西向きの一部住戸の前には、戸建ての所有者が目線ブロックのために(と思われる)建設した背の高い壁が立っています

 

もともとこの位置にマンションが建設されることには周辺住民からの反対が強かったようで、このような壁の建設にまで至ってしまったようです。

 

周辺戸建ての方からすれば、今回のマンション建設によって日照の大部分が遮られることに加えて、マンションから不特定多数の目線も気になると思いますから、お気持ちを察すると心が痛みます…

 

もし私が戸建ての所有者でしたら本当に悲しく残念な気持ちになるでしょう。

 

今現在ある壁に加えて、将来的に更なる壁などの建設がないとは100%言い切れず可能性は捨てきれません

 

今ある壁は物件価格に反映されていますが、今後のことは誰にもわかりません…

 

今後近隣住民の方と本マンション住民の方が上手く関係を築いていけることを願っております。

 

 

ラウンジ・サイクルトランクルームは微妙

ラウンジはとっても素敵なのですが、実用的な使用はほぼできないと思った方がよいでしょう。

ラウンジ

ラウンジ(公式HPより引用)

 

またサイクルトランクルームが全戸につくというのは魅力的なのですが、正直毎回トランクルームに自転車を入れるのは面倒くさいです。

 

高価な自転車を持っている方には嬉しいかもしれませんが…

サイクルトランクルーム

サイクルトランクルーム(公式HPより引用)

自転車を入れる場所にどれだけ他の荷物を入れて置けるか(自転車のタイヤで汚れるという可能性もあり)という問題もあり、できれば自転車置き場とトランクルームは分けていただいた方が良かったかなと思います。

サイクルトランクルーム

サイクルトランクルーム(公式HPより引用)

通常の自転車置き場よりは高い料金設定ともなればありがた迷惑と感じる方も多いはず…

 

高額な管理費・修繕費(各階ゴミ置き場はなし)

戸数は34戸と少ないながらもエレベーターが3基あるということでしょうがない気もしますが、管理費は㎡あたり約383円(月額)と重たいです。

 

同様に修繕費も要確認事項になります。  

 

ハザードマップ・湿気(虫)対策・お隣問題の三重苦

まず新宿区水害ハザードマップによると、本マンションのあるエリアは3m相当の浸水が予想されるエリアとなっています。

www.city.shinjuku.lg.jp

 

接道している側のエントランスからマンションの建物に入るまでに急な勾配/下り坂の形状となっていますから、浸水の影響・被害は少し心配です。

 

3mの浸水というのはかなり高く(他のマンションレビューでもハザードについて触れているが3mは高い方)、一階の軒下までつかる程度ですから、本物件の構造を考えれば二階の軒下まで浸かる程度と考えて良いでしょう。

 

ハザードマップそしてマンションの浸水対策をしっかりと確認・納得して購入する必要のある物件でしょう。

 

また、目の前に元川の堀があり、かつ御苑の森とくれば夏の湿気虫の対策は必須ともいえる物件ですので、苦手な方は要注意となります。

 

近隣問題・お隣さんの抗議の壁建設については、眺望の項で触れた通りです。

 

 

狙い目住戸と価格は?

快適な住み心地と将来的なリセールを考えれば一番良い御苑ビューを狙いたいところではあります。

 

その場合は坪単価700〜800万円ほどとなり、グロスが重たくはなります。

 

しかし幸せに暮らせそうです。

 

グロスを少しでも抑えたい方は、振り切って一階の専用テラス付き住戸はどうでしょうか?

専用テラス

専用テラス(公式HPより引用)

 

周りには壁問題の戸建てだけではなく、小さめの戸建てが複数立っていますが、それらも遠い将来は同じくらいの高さのマンションとなり壁ドンになる可能性もあるわけです。

 

そう考えたら一階テラス付き住戸の場合は影響が少ないですし、テラス広くて長く快適に暮らせそうですよね♪

 

一軒家にドン・御苑から反対の道路側は一見安いように見えますが、それであれば周辺の中古でも良いわけで、ここのマンションに決める理由が見当たりません

 

リセールは?

目の前が抜けていないマンションは予想以上に売りにくい

実需層が中古マンションを内覧して検討する場合、目の前に古い建物があって視界が遮られたり、壁ドンの住戸は印象が優れず、結果的にかなり売りづらくなります。

 

相対的に安いからという理由で買うのは少し危険かもしれない(本当はもっと安いべきという可能性もある)と思うのです。

 

そもそも安いというのが今の高騰した相場での基準になっていますから。

 

 

周辺中古マンション

・ジオ御苑内藤町 総戸数63戸 管理費 263円/㎡

・ザ・パークハウス新宿御苑 総戸数52戸 管理費 342円/㎡

・ディアナコート御苑内藤町 総戸数30戸 管理費 242円/㎡

2階 2LDK 西向き 66.81㎡ 8,980万円(坪単価444万)
8階 2LDK 北向き 69.94㎡ 11,800万円(坪単価558万)

・フォルム内藤町 14階建 60戸 管理費 351円/㎡

4階 1LDK 北東向き 50.49㎡ 7,580万円(坪単価496万)
12階 2LDK 北東向き 92.56㎡ 12,940万円(坪単価462万)

・ライフィール新宿御苑ノースサイド 13階建 36戸 管理費 282円/㎡

4階 1LDK 西向き 46.6㎡ 5,100万円(坪単価362万)

 

プラウド新宿御苑エンパイアの中古の方が格上

プラウド新宿御苑エンパイア

プラウド新宿御苑エンパイア(nomu.comより引用)

プラウド新宿御苑エンパイア」は内藤町ではなく「大京町」の立地とはなりますが、「ザ・パークハウス御苑内藤町」と同様新宿御苑の隣接し緑の借景を望める位置関係にあります。

 

見た目のデザインもこちらのプラウドの方が素敵なのですが、資産価値の条件となる駅距離戸数規模の面から見ても、出物があるなら「プラウド新宿御苑エンパイア」を狙うべきと言わざるを得ません

 

所在地:東京都新宿区大京町
交通:中央・総武線 「千駄ケ谷」駅 徒歩6分、都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩5分
築年数:2010年6月
占有面積:66.6m2 ~ 125.2m2
階数:13階建
戸数:89戸
 

 

数年後に完成予定の近所の四谷四丁目計画は?

こちらのご近所である四谷四丁目には、住友商事と三菱レジデンスが売主となる35階建てのタワマンが建設中となります。

 

東京メトロ丸ノ内線 新宿御苑前駅 徒歩3分と駅にもグッと近くなる立地です。


中・上層階からは新宿御苑や神宮外苑・明治神宮が一望できるようで、今から注目を集めていますね。

四谷四丁目計画

四谷四丁目計画(公式HPより引用)

駅近&眺望よし&外観よし&大規模再開発となれば、絶大な人気がでることでしょう!

 

竣工は2025年2月とまだまだ先ですから、一時取得で今から探している方にはあまりオススメできませんが、この地域を狙っているのであればマークしておいた方がよいでしょう。

 

 

以上、最後まで読んでいただきありがとうございました!

 

みなさんのマンション選びの参考になれば幸いです(^^)