みなさん、こんにちは！本日は、南池袋二丁目C地区開発計画の北棟 ＝「グランドシティータワー池袋」についてレビューしていきたいと思います。
グランドシティータワー池袋は52階という高層、そして800戸以上の大規模タワーマンションであり、かつ東池袋駅（有楽町線）と直結する利便性を兼ね備えていますから、計画段階から大注目というわけですね。
まだ詳細について分かっていないことが多いのですが、既に選択肢の一つとして検討している方もいるかと思いますので早めにレビューを執筆します。
それでは以下見ていきましょう。
南池袋二丁目C地区ツインタワー計画の全貌は？
「南池袋二丁目C地区」はJR池袋駅の南東約700mに位置し、東京メトロ有楽町線／東池袋駅・副都心線／雑司が谷駅に近接した立地特性を活かして、東池袋駅周辺の主要拠点となるべく再開発が行われています。
画像出典：豊島区
サンシャインシティやライズシティ池袋、としまエコミューゼタウン等と連携した東池袋一体の再開発の主役とも言えるプロジェクトです。
「南池袋二丁目C地区」には「北街区」と「南街区」があり、本記事の「グランドシティータワー池袋」ができるのは「北街区」となります。
画像出典：豊島区
両街区ともタワーマンションとなり、低層部には商業、生活支援施設が入ります。
北街区（＝北棟）の「グランドシティタワー池袋」（住友不動産）には隣にある豊島区庁舎と連携した公共施設（保健所）も入る予定です。
画像出典：豊島区
南街区（＝南棟）は、野村不動産のタワーマンション（詳細未定）となり、従来の竣工予定は「グランドシティタワー池袋」と同次期を予定していたのですが、埋蔵文化財発掘調査の影響で1年ほど遅れることとなりました。
そのため北棟「グランドシティータワー池袋」が2026年9月入居、南棟の野村不動産よるタワーマンションが遅れて2027年中の入居となる見込みです。
北街区「グランドシティータワー池袋」は52階建て（高さ約190m）、南街区は47階建て（高さ約182m）となり、戸数は合計すると約1500戸となります。
北街区「グランドシティータワー池袋」は駅直結、南街区は北街区とデッキで結ばれ、デッキ経由で駅直結となります。
グランドシティータワー池袋の基本情報
所在地：東京都豊島区 南池袋二丁目23番他(地番)
交通：
東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
東京メトロ有楽町線「池袋」駅まで徒歩8分
東京メトロ副都心線「池袋」駅まで徒歩8分
東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
JR山手線「池袋」駅まで徒歩9分
JR湘南新宿ライン（高崎線・東海道線）「池袋」駅まで徒歩9分
JR埼京線「池袋」駅まで徒歩9分
東武鉄道東上線「池袋」駅まで徒歩9分
西武池袋・豊島線「池袋」駅まで徒歩9分
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・その他住戸30戸〔※3〕含む)、その他店舗2区画、事務所2区画
完成年月：2027年4月中旬
予定入居（引渡）予定日：2026年9月下旬
販売スケジュール：2023年8月上旬販売開始予定
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：45.44m2～104.03m2
敷地面積：8761.09m2
構造・規模：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造 地上52階建 地下2階建
地目：宅地
用途地域：商業地域／第1種住居地域
分譲後の権利形態：建物（専有部分）は区分所有権、建物（共用部分）は、権利変換計画に基づく持分割合による所有権の共有、土地は権利変換計画に基づく持分割合による所有権の共
売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体
施工：清水・前田建設共同企業体
東池袋駅に直結する５つ目のタワマン
グランドシティータワー池袋は東池袋駅に直結する駅直結マンションとなります。
以下の図で「としまエコミューぜタウン（豊島区役所）」とあるのは「ブリリアタワー池袋」となります。
画像出典：東京都都市整備局ホームページ（2022年11月現在）
今回新しく「ブリリアタワー池袋」へと続く通路に接続する形で「グランドシティータワー池袋」に続く新通路ができる予定です。
駅の通路からグランドシティータワー池袋へ帰宅する際には、改札を左に出て突き当りのブリリアタワー池袋（＝豊島区役所）へ続く通路へ進み、その途中にできる新設通路へと左折するという具合になります。
これでも十二分に便利なわけですが、同時に「ブリリアタワー池袋」にお住まいの方にとっても利便性が上がります。グランドシティータワー池袋にできるスーパーマーケットや商業施設等へ向かう際には、この新設通路を利用することで地上に出ずに行き来することができます。
また現在ブリリアタワー池袋に続く通路の維持費については、ブリリアタワー池袋にお住まいの方のみ（管理組合）が負担していますが、今後はグランドシティータワー池袋にお住まいになる方も一緒に負担することになるでしょうから、管理費等の値下がりも期待できますので、管理組合のお財布も大分潤いそうですね。
その他の東池袋駅直結マンション：
・エアライズタワー（2007年築）東池袋4
・アウルタワー（2010年築）東池袋4
・ブリリアタワー池袋（2015年築）南池袋2
・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（2022年2月）東池袋4
グランドシティータワー池袋が竣工すれば、合計５つものタワマンが東池袋駅直結となり、どれをとっても資産価値的には手堅いですね。どのマンションも池袋駅まで徒歩圏内ですし、利便性抜群です。
グランドシティータワー池袋も含め、どの駅直結マンションが一番資産価値が高そうかというお話は最終項で行いたいと思います。
東池袋の住みやすさ
東池袋は再開発とともにどんどん住みやすい街になっていると思います。
商業施設としては、すぐ近くのサンシャインシティをはじめ池袋駅周辺にはたくさんのデパート（西武・東武をはじめ若者向けのパルコなど）があり、庶民的から高級路線まで選択肢に困ることはないですね。
スーパーマーケットは、サンシャインシティ前の西友、サンシャインシティ内の成城石井、近くのタワマン「エアライズ」に入るマルエツがあり大変便利です。加えてグランドシティータワー池袋の一階部分にもスーパーが入るとも言われていますので一層便利になりますね。
子どもがいる方にとって公園のクオリティーも大切ですが、南池袋公園やイケ・サンパーク（区内最大の公園）など広くて綺麗な公園が徒歩5分圏内にあり満足度は高いでしょう。
南池袋公園（画像出典：グランドシティータワー池袋公式HP）
イケ・サンパーク（画像出典：グランドシティータワー池袋公式HP）
車をお持ちの方は首都高の出入口がすぐ近くにあるため利便性が高いです。
一つ懸念点があるとすれば、タワマン住民と昔からの現地住民の格差でしょうか。池袋はいわゆる昔からの高級住宅街ではありませんので、本物件の坪単価にもよりますが、生活レベルに想像以上の格差がある可能性があります。
その他近隣タワマンに関しても新築時の坪単価は、本物件と比べてかなり安かったわけですので、そちらとの格差もあるでしょうか（含み益はたっぷりですが！）。
タワマン以外のマンションや戸建ての価格はすぐにはついてこないでしょうから、まだまだ高級住宅街とは様相が違ってくるかとは思います。
気にする方は気にするかもしれません、とは言ってもこのような歪みは街が発展しているということの証でもありますから、悲観する必要もないでしょう。
子育て環境・学区
日経xwoman（クロスウーマン）と日本経済新聞社が実施した、自治体の子育て支援制度に関する調査によると、豊島区は2022年版「共働き子育てしやすい街ランキング」総合編で第1位のランキングを獲得しています。
特に豊島区は待機児童ゼロを実現しており、小さい子のいるご家庭やこれから出産を控えている若いご夫婦の方には朗報ですね。
しかし他の東京23区と比較した時には、豊島区よりも優れた取り組みをしている区の方が目立ちます。
例えば、
・千代田区と港区は高校生まで医療費無料（他の区は中学生まで）
・千代田区は独自で5000円の児童手当
・港区は出産育児一時金が83万円（他の区も含め全国は一律42万円）
・中央区、台東区、品川区、世田谷区、北区、荒川区、葛飾区の７区は、公立小中学校の給食費を無償化方針
このように独自の子育て策を展開する区と比較してしまうと、豊島区の行政政策が革新的とは言えないですね。
とはいえ、街もどんどん綺麗になって、大きくファミリーフレンドリーな公園、商業施設もあり、東京どこでもアクセス抜群ですから、共働きの夫婦にとって住みやすい街ということは間違いないでしょう。
学区は、
・南池小学校
・千登世橋中学校
となっています。
【住まいサーフィン】 
の「学区ごとの年収ランキング」調査によると、東京23区中「豊島区」は20位となっています。
また豊島区の年収ランキングを見てみると、南池小学校はトップ10には入っていないものの、千登世橋中学校は第2位となっています。
詳しいランキングは以下のリンクからご覧くださいね。
教育に力を入れているご家庭からすれば、隣に教育の街「文京区」があるわけですから、高い坪単価を払ってグランドシティータワー池袋に住むよりも、中古でも文京区の評判の良い学区にというご家庭も多いかもしれません。
間取り・共用施設
後日アップデートいたします。
眺望・騒音
まず眺望に関してですが、南向き住戸が南棟（野村不動産タワマン）と被ってきます。
グランドシティータワー池袋（北棟）と南棟はお互いに斜めに配置されているため、思いっきりお見合いではなく、うまく視線が逃げるようにはなっています。そのため、ビルが迫っている圧迫感はあっても、南棟の住戸内で誰が何をしているか思いっきり分かるみたいな住戸はあまりないのではと思います。しかしそれでも気にする方はカーテン閉めたままの生活になる可能性もありますね…
南棟の更に南側には広大な霊園（雑司ヶ谷霊園）がありますが、南棟タワマンに遮られ、あまり見えないでしょう。住戸によっては見えることもあるでしょうか…？
ちなみに、南棟タワマンの南向きに霊園があるということは、今後将来に渡って建物が建たないということなので眺望は一番抜けてきそうですが、気にする人にはお勧めできません。
北東側はエアライズタワー（42階）が近距離で迫り、その向こうにアウルタワー（52階）、そして北側に少しズレてサンシャインシティ（60階）と続きます。
西側にブリリアタワー池袋（49階）が近距離で迫り、東側はすこし距離が空いてプラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（36階）となり、高層ビルに囲まれる立地となります。
眺望に抜け感が欲しい方は北向き（首都高の方向）が一番良いかなと思いますが、個別住戸の間取りを要チェックです。
騒音ですが、北〜西方向にかけて走っている首都高（5号池袋線）と大通りからの車の騒音の影響は若干懸念されます。騒音対策としてサッシが二重窓になる住戸も一部あるでしょうか。
加えて、近くにある消防署から大通りにかけてサイレンは一定割合発生することは予想されます。都電荒川線の線路の影響は南棟タワマンの方が大きいでしょう。
価格はいかに？
まだ正式価格の発表前となります。坪単価が約700万円くらいになるのではないかと予想しています。私の願望としては坪600〜650万円だと嬉しいのですが…。
池袋（東池袋）も本当に高くなりましたね…。また価格発表され次第アップデートします！
一つ注意点としては、引き渡しが2026年〜2027年とかなり先になるため、今から検討の選択肢に入れる場合は金利変動リスクをどう考えるかですね。
次期日銀総裁の元では金融緩和の軌道修正が予想され、それに伴い短期金利含めて住宅ローンの金利は上がってくるでしょう（長期金利はすでに上昇しています）。
なるべく現金比率を多くしておく、無理のないグロス価格のお部屋を契約する、など対策を練っておきたいですね。
周辺中古との資産価値比較
東池袋駅直結マンションは既に4棟（合計1900戸弱）あります。
・エアライズタワー（2007年築・558戸・42階建）＜新築時＞坪単価約245万円／現坪単価約440万円
・アウルタワー（2010年築・608戸・52階建）＜新築時＞坪単価約330万円／現坪単価約490万
・ブリリアタワー池袋（2015年築・432戸・49階建）＜新築時＞坪単価約350万円／現坪単価約590万円
・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（2022年築・248戸・36階建）＜新築時＞坪単価約520万円
グランドシティータワー池袋が供給されれば駅直結マンションだけで戸数は2800戸弱となり凄いです。加えて、野村不動産の南棟620戸を足せば約3400戸となりますので、イッキに人口増加となりますね。
さて、やはり昨今の地域No.1マンションといえば駅直結！が代名詞なのですが、東池袋に関しては駅直結が5棟もあり、全て大規模・高層ですので「じゃあどのマンションがNo.1なの？！」となってしまいますよね。
単純に築年数で比較すれば、「グランドシティータワー池袋」がNo.1となります。私自身、あまり新築にこだわりはないのですが、それでも築年数が10年近く経った物件だとリフォーム代もかかってきますし、設備面でも最新ではないというデメリットもあります。またデザインなんかもちょっと一昔前の雰囲気だなと思わせることがありますね。
しかし私の感覚ではNo.1の座はやはり「ブリリアタワー池袋」ではないでしょうか。
理由としては
・日本で唯一、市役所を下駄に有するマンションだということ
・マンションのユニークなデザインがランドマークとして相応しいこと
・共用施設などマンション内のデザイン・豪華さも昨今の新築と遜色なく優れていること
・ビッグターミナルである池袋への距離が一番近いこと
・市役所が入所しているため、耐震等級が一番優れていること
等が挙げられます。
ブリリアタワー池袋（画像出典：ブリリアタワー池袋プレミアムサイト）
いやいや、今回の「グランドシティータワー池袋」がNo.1だ！、いやいや、東池袋に一番近い「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」の方が良いだろう！等々、違ったご意見の方もいらっしゃるかと思います。
あとは5〜10年後、単純にどこが一番人気があるか、それが坪単価に反映されていくことでしょう。
耐震性能に関しては、グランドシティータワー池袋の制振構造に対して、南棟は免震となります。ブリリアタワー池袋も免震となり、かつ市役所が入っているため一類という一番高いレベルの建物強度となっています（一類の次に強いのが学校等に採用される二類であり、通常マンションなどの住宅は三類）。
まあ池袋の地盤は東京の中でもかなりしっかりしていて強い方ですので、もし池袋にある制振構造のマンションにダメージが入ってしまうようなことになれば湾岸地区などは壊滅的な被害を受けることになりますので、免震の方がより安心ではあるものの、あまり気にしなくても良いかと個人的には思います。
さて、周辺マンションの方からすれば、C地区が竣工すれば眺望などの点で大きく変化する住戸も多く、住み替えをお考えになっている方も多いのではないでしょうか。
駅直結タワマン４棟を含め、池袋エリアでの周辺中古の売り出し価格事例に関しても【住まいサーフィン】 にて適宜チェックし、現時点のエリアの相場感を把握しておくことをおすすめします。
どの駅直結マンションを選んでも資産価値はひとまず安心でしょう。ゆっくりと街の発展を見守る楽しみがありそうですね。
以上、グランドシティータワー池袋についてレビューしてきました。
みなさんの住まい探しの参考になれば幸いです。
