みなさん、こんにちは！本日は、都営三田線三田駅徒歩4分、JR田町駅6分の好立地に登場する新築マンション「リビオレゾン三田」（東京都港区芝５丁目）について徹底レビューしていきたいと思います。
簡単な物件概要：
所在地 東京都港区芝５丁目２番４６他（地番）
交通 J R 山手線・京浜東北線「田町」駅三田口（ 西口） まで徒歩６分、都営三田線・浅草線「三田」駅A 1 0 出入口まで徒歩４分、都営大江戸線「赤羽橋」駅赤羽橋口まで徒歩１０分
総戸数 69戸（一般販売対象住戸60戸）
規模 地上12階・地下1階建
駐車場 平面式７台
間取り 1K（20.49㎡）～3LDK（72.28㎡）
入居予定時期 2023年3月下旬
販売開始予定 2022年3月下旬予定
希少な好立地
公式HPより引用
素晴らしいアクセス
JR山手線・京浜東北線・都営三田線・浅草線の４路線が徒歩ですぐという位置にあるので、利便性は最強レベルです。
特に三田駅への同線には信号待ちもないので4分より早く感じるはず。
田町駅へも歩道橋を登れば信号待ちなしで行けるので、こちらもかなり近く感じるはず。
都営大江戸線「赤羽橋」駅までも徒歩10分表記ですが、歩くと距離は結構ありますので日常使いはしないでしょう。
東京の資産価値は皇居から5km圏内の物件が手堅く、賃料は東京駅からの距離で決まるともよく言われますが、この物件はどちらも当てはまります！
30分以内で行けない主要駅を探す方が難しい…素晴らしい！手堅い！
再開発の恩恵を受けられる地
交通利便性だけでなく、田町駅周辺は今後の再開発も楽しみな場所です♪
現在周辺で計画決定されている再開発だと
・田町M-SQUARE Garden
・TTMプロジェクト
・東京工業大学田町キャンパス土地活用事業
・東京三田再開発プロジェクト
・泉岳寺駅地区第二市街地再開発事業
・品川グローバルゲートウェイ
・（仮称）芝浦一丁目計画
など再開発計画が目白押しです。
特に「田町M-SQUERE Garden」は三田駅からの同線にあるので、帰宅の街並みがガラッと変わりそうです。
田町M-SQUERE Garden（三井不動産プレスリリースより引用）
テレワークにも重宝しそう…
田町駅の反対側にはこんな感じの建物ができます…！東京工業大学田町キャンパス土地にできる高層ビルには商業施設・ホテルなども入居する予定です。
東京工業大学田町キャンパス土地活用事業
東京工業大学田町キャンパス土地活用事業
品川駅から田町駅にかけての一帯は、アジアヘッドクオーター特区の一環として再開発されて高層ビルが立ち並び、かなり力を入れた街づくりがされていくでしょうから楽しみです♪
アジアヘッドクォーター特区の境界図
この他にも移転後の三田図書館の跡地が何になるのかも楽しみですし、もう少し先になりそうですが、将来的には三井不動産による東京タワー周辺の再開発の恩恵もありそうです。
www.nikkei.com
商業施設なども新たにできるようですから居住性もさらに高まるでしょう。
東京タワーを望む？
建設地がコの字に変形していることから、お部屋から東京タワーを望める住戸はかなり限られてくるでしょう。
しかしながら、マンションすぐ横の大通りである「三田通り」から見える東京タワーがとても美しく、気分を高めてくれます。
三田通りから眺める東京タワー
この写真は野球の大谷選手がアメリカでMVPを取ったとき、ちょうどこの辺りにいたのでわざわざ三田通りに出て激写したものです〜
住環境も◎
慶應仲通りのごちゃごちゃ感を嫌がる方はいるでしょうが（反対に庶民的で好きな方もお多いでしょう）、マンションがあるのはガヤガヤした通りを抜けた後で、そこは住宅街です。
静けさと賑わいの中間が取れるオイシイ立地ということもできそうです。
飲食店やコンビニに困ることはないですし、生鮮食品を扱うスーパーもマルエツ・プチとマイバスケットがすぐ近くに、そして田町駅を越えた反対側にライフ田町店もあります。
特にライフは、新鮮なお魚（魚一匹売ってる）、お肉（種類が豊富）、野菜（ハーブ類も充実の取り揃え）の品揃えがとってもいい大型スーパーでオススメです！
歩道橋を使って駅の中を通れば信号なしでのアクセスになりますし、あまり遠いとは感じないはず。
買い物や飲食だけでなく、港区のオアシス「芝公園」へも徒歩10分でアクセスできるのもポイント高いです。
これまた田町駅を越えた反対側には、「芝浦公園」もありファミリー層にも嬉しいですね。
芝浦公園には「港区スポーツセンター」が併設されており、綺麗で広々としたジムやプールを使用料一回500円（高校生までは100円）で利用できます。
将来的に賃貸でもハマる層が多いので手堅い
・田町駅にオフィスがあるサラリーマン（もちろん東京駅でも品川駅でも渋谷駅でもどこでも）
・慶應大学に通う学生
・慶應女子中高に子女を通わせるご家庭
等々、借り手の層は幅広く多い立地かと思います。
他周辺マンションとの比較
周辺ではここ最近に新築で販売されていた＆販売中のマンションだと「グランリビオ芝大門」と「ザ・パークハウス三田ガーデン」でしょうか。
グランリビオ芝大門はここよりも芝公園が近い立地で、最寄り駅は御成門もしくは大門でした。
販売には少し時間がかかっていましたが、立地は抜群でしたので借地権だったことが影響していた結果でしょう。
ザ・パークハウス三田ガーデンはもっと白金高輪駅の方によっているため、南北線の伸長・品川駅地下鉄新駅の恩恵も受けられる立地として個人的にはとってもオススメです。
tabiris.com
こちらは販売はもう終盤ですので、ご興味のある方は急いでモデルルームご予約されてくださいね！
goodhomefind.com
goodhomefind.com
しかしこちらのベンチマークはやはりご近所の築浅中古マンションでしょうね。
カテリーナ三田タワースイート イーストアーク（2006年築／752戸／36階建）三田駅歩2分 田町駅4分
・3LDK 80.68m 21階 南向き 1億5500万円（坪635万）
・1LDK 60.56m 18.31坪 3階 8980万円（坪490万）
・1LDK 51.1m 13階 7380万円（坪478万）
コンフォリア三田EAST（賃貸用住宅）三田駅歩5分 田町駅歩7分
・4階 1K 25.48m 賃料111,000円 管理費7000円（平米4356円）
・5階 1DK 32.13m 賃料142,000円 管理費10000円（平米4420円）
・13階 1LDK 50.28m 賃料220,000円 管理費10000円（平米4375円）
要確認の注意点
コの字設計に伴う耐震性
住戸プラン
整形でない形の建物は、整形の形に比べて耐震性が若干劣る恐れがあります。
もちろん現行の耐震基準で建てられているのでバカを言うな！と怒られそうですが、「未曾有の」震災も起こりえますので、知識をつけておくことに損はないでしょう。
以下の記事に分かりやすくまとまっていました。
https://omusubi-aseet.com/earthquake-apartments-form/
最近の新築マンションだと「ディアナコート池田山」が変形でした。しかし、実質的には長方形の建物2つをエキスパントジョイントという金具で固定して一つの建物にする、という対策が取られていました。
こちらのマンションも一つの建物としてコの字になっているのではなく、3つの建物がエキスパントジョイントでしっかり固定されているかどうか、ここは大きなチェックポイントでしょう。
ハザードマップ
地震危険度一覧表（東京都市整備局HPより引用）
まず本マンションのある芝5丁目の地盤の種類は「沖積低地2」となります。
沖積低地2とは、地震情報サイトJISによると、
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。
とあります。
東京都市整備局の発表する総合危険度ランクは２と低いですのでそこまでの心配は無用かもしれませんね。
洪水ハザードマップ、高潮ハザードマップ、津波ハザードマップには該当していません。
以上ここまで読んでいただきありがとうございました！みなさんのマンション選びの参考になれば幸いです（^^）
