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【パークホームズ渋谷松濤】駅からは遠いが好立地の優良物件なのでサクッと完売しそう

パークホームズ渋谷松濤

再開発が盛んに行われている渋谷駅!から徒歩圏高級住宅街「松濤」の地に登場する新築マンション「パークホームズ渋谷松濤」をレビューしていきます!

 

簡単な物件概要

所在地 東京都渋谷区松濤2丁目1451-3他(地番)
交通 東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅 徒歩14分 京王電鉄井の頭線「神泉」駅 徒歩9分
総戸数 55戸(一般販売対象住戸36戸)
階数 地上13階
入居時期 2023年10月上旬入居予定
販売予定時期 2022年2月下旬販売予定
間取り 1DK(32.24㎡)~3LDK(116.04㎡)

 

本物件の強みは渋谷駅が徒歩圏と言うだけではなく、代官山エリアのメインストリートも普段使いできる立地であること

 

そして東大駒場キャンパスの緑を前方に望む位置にあることから眺望が大変良好な点です。

 

それでは以下のポイントに絞って詳しく見てみます。

 

 

立地について

高級住宅街として名高い松濤地区の端っこの地

立地

立地(公式HPより引用)

ギリギリ松濤と言うべきでしょうか…(もちろん住所表記は正真正銘の松濤ですが!)

 

イメージとしては山手通りを挟んだ反対側がいわゆる高級住宅街の松濤メイン域ですので、住所負け感を感じる方もいらっしゃるかもしれません。

 

しかし眺望の項で述べるように、この位置だからこそ享受できる貴重な眺望ですのでメリットの方が大だと思います!

 

交通利便性

駅からはそんなに近くないですが、15分歩けば「渋谷駅」というのは好立地であることに間違いはないです!!

 

言うまでもないですが、渋谷駅は10路線が乗り入れる巨大ターミナル駅ですので最強です。

 

利用可能路線は

・JR山手線
・JR埼京線
・JR湘南新宿ライン
・東京メトロ千代田線、銀座線、日比谷線、半蔵門線、丸ノ内線、副都心線
・東急東横線・田園都市線
・京王井の頭線

です。

 

マンションから渋谷駅までの徒歩15分を考慮しても、30分あれば都心のどこでも行けると考えてよいでしょう。

 

転職・お子さんの進学などで通勤・通学地が変わったとしても心配ないですね!

 

京王電鉄井の頭線「神泉」駅も徒歩9分とありますが、わざわざこちらの駅を利用することは滅多にないでしょう。

 

というのも京王電鉄井の頭線は、そもそも渋谷から外側の沿線に住んでいる方々が渋谷に出てくるために利用する路線のため、渋谷駅ストップなためです。

 

今後井の頭線が伸張でもしない限り、この駅は購入判断から外すべきでしょう。リセールや賃貸の時もお客さんの考慮から外れるはずですから。

 

渋谷駅まで歩いてからその他路線に乗った方が、効率的にも経済的にもメリットは大きいはずです。  

 

渋谷駅だけでなく代官山のメインストリートもすぐ

マンションから代官山まで地図

マンションから代官山まで

マンションのおおよその位置にGoogle MapでPinを立て、代官山で人気のおしゃれTSUTAYAまでの距離を見てみると、約1.7kmで徒歩22分でした。

この道中にもおしゃれなカフェやお店が点在しています。

 

自転車でもあれば10分以内に代官山というのは魅力的すぎます…!

 

山手通りの騒音には注意

山手通りに面したお部屋は北東向きとなります。

 

この北東向きのお部屋に加えて、2辺に開口部がある角部屋を選ばれる方も山手通りの騒音に要注意となります!

 

ちなみに同じ「パークホームズ」シリーズで、高速道路と甲州街道に面していた「パークホームズ初台」では大通り側のお部屋と角部屋に第一種換気&T−3サッシ(二重サッシ)を導入するという、かなりしっかりした万全の対策が取られていました

 

こちらも同じような対応がなされていることを期待しますが、モデルルームで要チェックの項目です!

 

 

建物のデザイン

建物デザイン

建物デザイン(公式HPより引用)


普通の板マンかしら?なんて思っていたら、板マンには珍しいダイレクトサッシが採用されていたり、玄関までの同線も素敵だったりと好印象でした。

 

パークマンション南麻布パークマンション六本木のデザインも担当したことのあるスペインのデザイナーさんのデザインのようです。

 

眺望と住戸の方角について

東大駒場キャンパス方面に広がる広い空

眺望写真

眺望写真(公式HPより引用)

こちらは東大キャンパス側の眺望写真となります。

都心とは思えない空の広さですね!

 

東大キャンパスが無くなることは考えにくいとすると、半永久眺望となり大変貴重です!!

 

また反対側の山手通り側ですが、道を挟んだ大通り沿には同じ規模の建物が立つ可能性があります(今は「松濤ハウス」というマンションで8階建てですので、建て替えにより13階が立つ可能性はあります)。

 

オススメの向き

無論東大キャンパス側の「南西」方向です。

 

3LDKと2LDKではこの南西向きがメインのようです。

 

1LDKだと南東向き(+北東にも開口部あり)が主になっており、山手通り向きとなりますので、騒音対策の確認が必要眺望には期待薄となります。

 

しかし、3LDKと2LDKの南西向きでも、角部屋であれば山手通りからの騒音は到達しますので、上述した通り騒音対策は要確認です!

 

 

間取りと設備仕様

要注意な間取りありで△

特に注意が必要かなと思った間取りを以下2つだけ紹介します。

 

視点を参考にしていただけたらと思います。

 

1.窓際の下がり天井と行灯部屋のサービスルーム

間取り図

公式HPより引用

行灯部屋ができてしまうこと自体はしょうがないのですが、それがサービスルーム表記になってしまうのは残念です。

 

居住性もさることながら2LDK表記ができないため、物件サイトの検索に引っかかってこない可能性があり(サイトによる)リセールや賃貸で不利になりかねないです。

 

また、リビング窓側・ベランダ側に柱が2つありますが、この2つの柱を繋いだ梁が下がり天井となって現れていると思います。

 

ただでさえダイレクトウィンドウ側の下がりはキツイ可能性が高いので、モデルルームで要確認事項です。

 

もし窓側で下がりが2mを切っていたらサッシ高もかなり低い方だと思った方がよいでしょう。

 

2.サービスルーム&長すぎる廊下&使いにくい寝室&角部屋騒音

間取り図

公式HPより引用

こちらも上と同様3LDK表記ができないサービスルームがあります

 

繰り返しになりますが、居住性もさることながら3LDK表記ができないことで物件サイトの検索に引っかかってこない可能性があり(サイトによる)リセールや賃貸で不利になりかねないです。

 

3部屋のうち2部屋がサービスルームと行灯部屋というのはちょっと厳しいですね…

 

またベッドルーム1は5.2畳ありますが、かなり使いにくい形をしていて残念です。

 

設備仕様はプレミアム以外はごく普通

12・13階100m2以上のプレミアム住戸であれば、天井カセットエアコンが付くのに加えて、キッチンの天板がシーザーストーンになったりバルコニーにスロップシンクが付いたりします。

 

バストイレ、キッチンも総じてグレードアップするため大変充実しています。

 

対してそれ以外の住戸は、以下のように昨今の分譲マンションとして必要最低限なものは揃っているという印象でした。

  • 玄関タイル貼り
  • エコガラス(Low-E)
  • 食器洗浄乾燥機
  • 浄水器機能付シャワー水栓
  • フィオレストーンカウンター
  • 食器棚
  • ガラストップコンロ
  • 静音シンク
  • フィルターレスレンジフード
  • ディスポーザー
  • ソフトクローズ機能付きスライド収納
  • 浴室暖房乾燥機
  • トイレ手洗いカウンター
  • ウォシュレット一体型便器(タンクレス)

1LDKだとむしろ充実しているほうですよね!他のマンションでは1LDK以下だとグレードをさらに落とすところもありますので。

 

強いて言うなら低層でも広めの住戸には天カセエアコンを付けて欲しかったですね!!

 

あと、ミストサウナがない…!!

 

テレワーク用のラウンジを完備

テレワークラウンジ

テレワークラウンジ(公式HPより引用)

椅子の数は少なそうですが、在宅勤務時に役立ちそうです。

サイクルステーションが地味に素敵

サイクルステーション

サイクルステーション(公式HPより引用)

これは珍しいですよね!!

 

自転車愛好家の方のためのスペースがあり、自転車好きの方や周辺に勤務するエリートサラリーマンの方にもウケそうです。

 

ちなみに一般の駐輪場スペースも含めると、総戸数 55戸に対して100台と多めです。

 

一階にあることもポイント高いです!いちいち地下に持っていくのは本当に面倒くさいので…

 

駐車場は少なめ

総戸数 55戸 に対して 敷地内機械式 15台 敷地内平面 4台(一般販売対象外住戸用駐車場11台を含む。)

とあります。ですので、地権者以外の購入者36世帯の皆さんには残された8台分が抽選で割当られるため、設置率は22%です。

 

 

周辺マンションと相場

ピアース渋谷(新築分譲中・桜丘町・67戸・渋谷駅歩7分)

・1LDK+S 45.26m2(6階) 9490万円 坪単価693万円
・2LDK+S 69.33m2(14階) 17000万円 坪単価810万円

 

ピアース渋谷WEST(2020年築・87戸・神泉町・渋谷駅歩12分)

・1LDK+S 63.04m2 14階 1億2480万円 坪単価655万円
・2LDK 56.1m2 16階  1億2480万円 坪単価735万円

 

ザ・パークハウス南平台(2019年築・100戸・南平台町・渋谷駅歩7分)

・1LDK 56.44m2 6階 12494万円 坪単価731万円
・2LDK 93.32m2 5階 25619万円 坪単価907万円

 

クレッセント渋谷神泉(1997年築・60戸・神泉町・渋谷駅歩12分)

・2LDK 65.09m2 13階 9500万円 坪単価483万円

その他プラウド松濤・クラッシィハウス松濤・松濤パークハウスなど。

 

パークホームズ渋谷松濤の価格予想ですが、アドレス&駅距離的に見て今分譲中の「ピアース渋谷」以上もしくは同等水準、しかし確実に「ザ・パークハウス南平台」以下といったところでしょうか。

 

パークコートではなくパークホームズですので、アドレス的には松濤の方が格上ですが「ピアース渋谷WEST」の中古くらいの坪単価でくるかと予想します。

 

以上、最後までお読みいただきありがとうございました!みなさまのマンション選びの参考になれば幸いです(^^)