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【ブリリアタワー池袋 West】の購入を本気で検討してみた徹底レビュー

ブリリアタワー池袋 West 完成予想図

公式HPより引用

みなさん、こんにちは!今回は池袋西口再開発と共に話題のマンション「ブリリアタワー池袋 West」(池袋駅歩5分・要町駅歩3分)について実需購入者の立場から本気レビューをしてみました。

 

簡単な物件概要:

・所在地 東京都豊島区池袋三丁目1631-1、1631-50、1631-51(地番)
・交通 東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅徒歩5分(C1出口より)JR山手線「池袋」駅徒歩10分(西口より)東京メトロ有楽町線「要町」駅徒歩3分(5出口より)
・階数 地上30階 地下1階建て
・総戸数 230戸
・間取り 1LDK(38.61m2)~3LDK(103.72m2)
・販売スケジュール 2022年4月下旬販売開始(予定)
・入居時期 2024年3月中旬(予定)

 

以下購入する際にポイントとなるであろう点をまとめています。

 

 

駅からの同線 − 街並みと利便性について

ロケーション

ロケーション(公式HPより引用)

池袋駅からの同線

池袋駅からの道のりについてですが、まず池袋駅出口を出てみるとチェーン居酒屋はじめ焼肉などの飲食店・カフェ・コンビニ・カラオケ・各種商店等が立ち並んでいます。

 

一言でいうと、西池袋らしい歓楽街・繁華街の街並みというところでしょうか。

住宅街の落ち着いた街並みに住み慣れた方だと「ごちゃごちゃとした」感は感じるでしょう。

 

しかし、歩道は大きく整備されており、かつ夜でも明るいため、女性でも楽々帰宅できそうです。

 

マンションから一番近いC1出口を使う場合は、駅前のごちゃごちゃした道は大分通り抜けた後ではあります。

現地案内図

現地案内図(公式HPより引用)

駅からの同線の途中には、オフィスやクリニック、コンビニなども入居するタワーマンション「ザ・タワー・グランディア」があります。

 

大規模再開発とともに資産価値の上昇も期待される西池袋ですが、「ブリリアタワー池袋 West」の一つのベンチマークはこの「ザ・タワー・グランディア」でしょうね。

 

マンションの周り自体は主にマンションや小さめの商業ビルなどが立ち並んでいて池袋のガヤガヤ感は全くないです。

 

お隣がお寺さんということもあり、囲まれ感のない開放感のある立地です

 

公式HPに住宅街・文教エリアと紹介されているのも肯けます。(とは言っても近くに立教大学がある以外は文教感はあまり感じませんが…)

 

特に「ザ・タワー・グランディア」を通過したあたりから一気に静かな街並みになります。

 

要町駅からの同線

反対に要町駅からの同線は大変落ち着いたものになります。

 

大通りに面していることには変わりないですが、マンションや小規模店舗が中心の街並みでいて歩道も綺麗に整備されています。

 

道中には祥雲寺の緑が広がり癒されます。

 

交通利便性について

現時点で(再開発後はガラッと変わりそうですが…)西池袋の街は人や年代を選ぶことには間違いないですが、池袋駅の他路線利用は最強なので、高い利便性を求める方にとっては良い立地の物件です。

 

池袋駅の副都心線が一番近い(C1)路線であり、JR改札までは実質10分以上かかりますが、日々の混雑と人混みが気にならなければ、雨でも5分で地下に潜れますし問題ないでしょう。

 

また要町駅が徒歩3分なので、有楽町駅・副都心線を利用するのであれば、こちらからが大変便利です。

 

有楽町駅は他路線との接続がよく、混雑具合も他路線と比較して穏やかで、使いやすいです。

 

唯一の欠点は、出張で飛行機をよく使う方にとっては空港までちょっと遠いかなと…

 

参考までにマンションからオフィス集積地・交通の要所まで何分で行けるか以下調べてみました。

 

東京駅まで:(有楽町線一本で有楽町駅下車)約32分
新宿駅まで:(副都心線利用で一本)約20分
渋谷駅まで:(副都心線利用で一本)約24分
品川駅まで:(JR山手線利用で一本)約35分

 

本当は全て30分以内が望ましいところですが、今回は乗り換えなしでどこでも行ける、という点を加味して十分「合格」の利便性でしょう。

 

 

南池袋二丁目C地区再開発タワマンとの比較

東京都豊島区南池袋2丁目(C地区)には、住宅(約1,500戸)、事務所、店舗、公共公益施設、子育て支援施設、駐車場などで構成されるツインタワーマンション(野村不動産と住友不動産のJVによる2棟のタワマン)の建設計画が進んでおり、2022年4月に着工し、2025年12月に竣工する予定です。

 

北街区:地上52階、地下2階、高さ190m、878戸、延べ111,500㎡
南街区:地上47階、地下2階、高さ182m、620戸、延べ75,200㎡

C地区完成イメージ図

C地区完成イメージ図

こちらも池袋駅の再開発として注目を集めているプロジェクトですが、「ブリリアタワー池袋 West」が西池袋・要町側に位置するのに対して、C地区は東池袋側に位置しており、極め付けは東池袋駅直結となります。

建設予定地

建設予定地

東池袋駅直結となると、目を見張るほどの価格上昇をしているブリリアタワー池袋(豊島区役所エコミューゼタウンが入居するタワマン)と、既に完売した2022年竣工予定の新築マンション「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」の2つのタワマンが既にあります。

 

このあたりが一つのベンチマークになってきます。

C地区計画地位置図

C地区計画地位置図

昨今の池袋駅周辺再開発(池袋駅まで徒歩8分程度)駅直結(東池袋駅&サンシャインシティーにも直結)とくればC地区が大人気になることは容易に想像できますが、どのくらいの相場まで価格が上がってくるのか期待?不安?なところもあります!

 

一時取得層の方や投資家の方ももちろん、周りのタワマンからの住み替え需要も高そうです。

 

現時点でC地区の詳細がわからないので「ブリリアタワー池袋 West」と単純比較することはできませんが、竣工・販売時期からしてC地区の方がお値段も高いでしょうが人気も高そうです。

 

お値段は発表前ですが、近隣マンションだと池袋駅により近い「ザ・タワー・グランディア」(築18年)の80m2中古が坪500万以上、目の前の「プレミスト西池袋」(築9年)の約60m2中古が坪約470万で売り出されています。

 

「ブリリアタワー池袋 West」はコンパクト住戸が多くなりそうですので、平均坪単価が450〜500万以下に収まると良いなぁと思っています…

 

加えて、C地区は山手線の内側西池袋は外側ということで、誤差にすぎないレベルだとは個人的に感じますが気にする人は気にするかもしれませんね。

 

とはいえ、マンション購入にはタイミングが大きいですし、特に一時取得層であれば残りの人生の中で早く残債を減らすことは大切ですから、あまり他のマンションと比較しすぎるのも考えものです。

 

私はあまり比較しすぎずに、買えるときに買えるものを買っておくという視点から、予算が届けば「ブリリアタワー池袋 West」はとってもオススメだと思うのです!

 

以下で詳説しますが、池袋駅周辺には大再開発の時代が到来しており、マルイ跡地も含めて西口周辺もどんどん綺麗に便利になっていくと思います。

 

豊島区消滅宣言はいかに?!

実は池袋のある豊島区」は23区で唯一、2040年に20~39歳の若年女性が半減し、人口を維持することができない「消滅可能性都市」に指定を受けました(平成26年5月8日に民間有識者組織の「日本創成会議」が発表した全国自治体の将来推計人口による)。

 

それを真摯に受け止めた区は、女性と子どもに優しい街づくりを目指し、商業の中心地かつ暮らしやすい住宅地としての街づくりを急ピッチで進めています。

 

実際に、平成26年から4年間で減少していた人口がV字回復をし、40年ぶりに29万人を突破しています。

 

交通利便性的に元々ポテンシャルのある地だったのでこの回復にはうなづけますが、豊島区は本当に都市整備を頑張っていると思います!!

 

街は少しずつですが、着実に綺麗になっていますし、今後の再開発計画も目白押しです!!

池袋駅周辺まちづくり動向

池袋駅周辺まちづくり動向

個人的には、

池袋駅西口地区再開発(三菱地所による駅前一帯の街づくり)
・その隣にある池袋マルイ跡地の再開発(まだ何になるかは不明ですが商業施設+タワマンになる可能性も十分ありそう…)

に注目しています。

 

西口のイメージがガラッと変わり、「ブリリアタワー池袋 West」の資産価値にもプラスに働くことでしょう

 

詳細は以下もご覧下さい。

www.city.toshima.lg.jp

 

 

囲まれ感のなさと免震構造が差別化要因か

方角ごとの囲まれ感と眺望

ブリリアタワーは周りに高い建物が少なく、また将来に渡っても(現時点では)周辺に高層ビルが立つ計画などもないため、眺望や日照が守られやすい十戸が多いのではないでしょうか。

 

南は立教大学のキャンパスを見下ろす立地、西と北はお寺さんの敷地となります。

 

但し南向きは大通りに面しており、通りの向こう側にはプレミスト西池袋をはじめ14階建前後の建物が建っています。その高さを抜けてくるとかなり良い感じです。

 

西・北方面には高い建物がほぼ皆無、東も大通り沿いに10階建て前後のビルがいくつかある程度です。

 

とは言っても大通り沿いは今後大きな建物が立つ可能性はあるため、私であれば北方面の高層階が良いかなと思いました。

 

北向きでもタワマンは寒くないですし、夏は快適なことに加えて、眺望も順光で北向が一番綺麗に映ると思うのです。

 

大通りの喧騒からも反対です。

 

北西側に墓地があることは気になる方には要チェックかもしれません。しかし中・高層階ならあえて見下ろさない限り視界に入ることはなさそうです。

 

免震構造

地盤種類が埋立地でも谷底低地でもなく「台地1」という強固な地盤の上に、制振ではなく免震構造を採用しているのは素晴らしいと思いました。

 

地震への備えとして安心感があります。

 

www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp

 

設備仕様や間取りも一定の評価はできる

まず設備仕様だと、内廊下二重床二重天井各階ゴミ捨て場各戸玄関前宅配ボックス全戸トランクルーム付きインターホンIoTシステムなどしっかりとしています。

 

共用設備はジムや豪華なラウンジなどはなく特に充実しているとは言えないものの、貸切パーティーができるユーティリティーラウンジや、テレワークに活用できる予約制個室ブースなどが整備されるようです。

 

しかし駐車場設置率は23%程度なので抽選に外れる可能性も高いですから、車派の方は要注意となります。

 

詳細な設備仕様は分かり次第アップデートします!

 

間取りは、柱の存在感が強烈なものの、ワイドスパンの間取りが多く行灯部屋が少ないことは評価できます。

2LDK 約59m2の間取り

2LDK 約59m2の間取り(公式HPより引用)

洋室1に出っ張っている柱は気になりますし、洋室1のデッドスペースが半端ない感はある(実質有効面積は6畳も無いかも…)のですが、それ以外は綺麗にまとまっているかなあと。

 

しかしながら、お風呂場へのドアは廊下側にあって欲しいというのはありました。廊下がコンパクトにまとまっているのは評価できるのですが。

 

 

周辺マンションの相場感

シティハウス西池袋(2022年12月下旬竣工予定)

・2LDK 64.41㎡ 9000万円(坪単価442万円)
・3LDK 64.47㎡ 9900万円(坪単価508万円)

 

プレミスト西池袋(2013年築・14階建て 74戸)

・2LDK 63.29㎡ 8980万円 (坪単価470万円)

 

ザ・タワー・グランディア(2004年築・38階建て 354戸)

・2LDK+S 82.12㎡ 1億2890万円 (坪単価519万円)

 

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ(2022年2月竣工予定)

・8階 50.13㎡ 8400万円 坪単価553万円
・18階 71.04㎡ 13500万円 坪単価628万円
・28階 62.09㎡ 1億2100万円 坪単価644万円

 

グランドミレーニア 

・5階 42.85㎡ 6480万円 坪単価499万円

 

アウルタワー 

・35階 72.63㎡ 13500万円 坪単価614万円
・43階 66.36㎡ 9580万円 坪単価477万円

 

パークタワー池袋イーストプレイス 

・15階 41.83㎡ 4980万円 坪単価393万円
・17階 64.29㎡ 7480万円 坪単価384万円

 

エアライズタワー 

・31階 42.67㎡ 6580万円 坪単価509万円
・22階 70.26㎡ 10580万円 坪単価497万円
・30階 75.01㎡ 12000万円 坪単価528万円

 

シティタワー池袋ウエストゲート(2010年2月築・34階建173戸)(管理費 274円/㎡)

・9階 2LDK 北東向き 54.76㎡ 6150万円(坪単価371万円)
・20階 2LDK 南東向き 56.09㎡ 6380万円(坪単価376万円)
・12階 2LDK 北東向き 54.76㎡ 6500万円(坪単価392万円)

 

※上記は売り出し価格ではなく成約価格ですのでご注意ください。



以上ここまで読んでいただきありがとうございました!

 

みなさんの参考になりましたら幸いです(^^)