【三田ガーデンヒルズ】購入前に必見！欠点を含め必ず確認しておきたいポイントを解説

購入する前に必見！三田ガーデンヒルズを徹底解説

みなさん、こんにちは！本日は、港区三田の地に登場する「三田ガーデンヒルズ」についてレビューしていきたいと思います。

ガーデンヒルズと聞けば、真っ先に思い出すのは「広尾ガーデンヒルズ」。時が経つほどに価値が上がっている伝説のヴィンテージマンションとして名高いですが、それ以来38年ぶりに実現する「ガーデンヒルズ」だからこそ注目度MAXなわけです！！

次世代に続くヴィンテージマンションとなることが確実な本物件、とにかく外観が格好良すぎる！そして中の共用施設やサービスも贅沢すぎる。至るところに贅を尽くした最高級マンションですね。

もちろん価格もすごいわけですから、先日記事にした「ワールドタワーレジデンス」とも比較検討されるかたもいらっしゃるのではないでしょうか。あちらは駅前タワマン、本物件は住宅街に建つ低層／中層マンションと違いはありますが（販売・入居はほぼ同時期）、どちらも妥協しない住まいを求める富裕層の方に支持されるのではと思っています。

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買えるなら是非買いたい！本物件のメリット・デメリットを以下解説していきます。

物件の基本情報
三田ガーデンヒルズのメリット
三田ガーデンヒルズのデメリット
物件価格が高すぎる....?!

物件の基本情報

所在地： 東京都港区三田１丁目１０２番１（地番）
交通： 東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分～7分、都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分～7分、都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分～12分
総戸数： 1002戸(一般販売対象住戸952戸、他に店舗2戸)
土地権利／借地権種類： 所有権
駐車場： 総戸数1002戸に対して501台［機械式:459台（身体障がい者用駐車場2台含む）、平置き:42台］※他に来客用７台(機械式)、カーシェア用2台(機械式)、来客用兼EV充電用２台(平置き)、サービス用14台(平置き)
入居時期：2025年4月下旬入居予定
販売予定時期： 2023年2月
構造・階数： 敷地①：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階　敷地②：鉄筋コンクリート造地上14階地下1階
施工会社： 大成建設株式会社
売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
共通概要備考： 駐輪場:総戸数1002戸に対し1002台、シェアサイクル20台、バイク置き場:総戸数1002戸に対し11台

三田ガーデンヒルズのメリット

静けさとアクセスを両立した都心の超高級住宅街アドレス

言わずとしれた、というよりは知る人ぞ知るという感じでしょうか？東京出身の方、長く住んでいる方には常識だと思いますが、港区三田の地は元々のお屋敷町から現在ではイタリア大使館やオーストラリア大使館、綱町三井倶楽部などが軒を連ねている東京屈指の超高級住宅街となります。

本物件が登場するのは丘上のれっきとした高台、三井倶楽部を見渡せる広大な敷地です。

駅までの距離も棟によって違いはあるものの、麻布十番駅まで5〜7分とアクセスも抜群です。近すぎず離れすぎずちょうどよい距離感ですね。

ちなみに、周辺には三井不動産分譲の最高級マンションシリーズ「パークマンション」が3つあります。パークマンションは高級住宅街にしか建たないですが、それが3つもあるのは三田を除いては赤坂・一番町・南青山・高輪しかありません（赤坂だけは5つもあります、さすが！）。三田ガーデンヒルズの中の一棟がパークマンションですから、これで三田には4つのパークマンションができることになり、赤坂に次いで2番目の多さです。

高台立地で良好な住環境

丘の上の高台であることから見晴らしがよく、タワマンではないですが、全体的に眺望や日当たりについては良好な環境です（方角による）。

現地周辺には静かな空気が流れています。

また、周辺一帯の道・軒並みには立派な樹木も多く植えられており、緑の多い気持ち良い環境となります。芝公園もすぐ近くにあり、日常使いができそうなのは贅沢ですね。

ワールドタワーレジデンスでも同じく緑の多い環境と説明しましたが、そちらはあくまで緑のある公園にすぐ足を伸ばせるという感覚、三田ガーデンヒルズのほうは緑の中に住んでいる感覚というのが正しいでしょうか。

周辺にある電柱が視界に美しくないのですが、正面側の道路に関しては港区電柱地中化計画で優先整備路線に指定されていますから、そのうち地中化されることでしょう

ヴィンテージマンションになるべくした建物デザインの秀悦さ

正面エントランスがカッコよすぎてテンション上がります！！

ロビーの重厚感・美しさにもため息がでそうです。

見た目にはこれでもかというほど拘っているのでしょう。

加えて、少し前までこの地に建っていた歴史ある建造物である「旧逓信省簡易保険局庁舎」に使用されていたステンドグラスやレンガ等の素材が「三田ガーデンヒルズ」のファサードに再利用されます。時代を超えて受け継がれる伝統という唯一無二の価値を感じられますよね、素敵。

充実の共用施設とサービス

ここはパークマンションとその他の棟で待遇が変わってくるところもありますが、全体的にかなり充実していると言って良いと思います。

まずは本物件最大の売りの一つである住民専用の広大な中庭。通常のタワマンで見かけるような公開空地ではなく、住人しか利用できないプライベート感が魅力です。

都会にいながら毎朝こんなに豊かな緑の中で深呼吸ができるとは、何とも贅沢であります。

緑がそんなに好きなら田舎に行けば？！と言われそうですが、個人的には、野放しの自然で遭遇する虫や動物が苦手でして（OL系女子あるあるかもしれませんね）、このように管理・整備がされた緑があるのがツボなのでございます。

ちなみにこの素敵すぎる中庭がよく見える住戸はお値段も張るようで、中庭がよく見える低層階の方が高層階よりお値段高くなっていることもあるようです。お値段の逆転現象！果たして中古になった時はどうなるのでしょう、お楽しみですね。

そのほかにも、オープンラウンジ、ファミリーラウンジ、ラウンジガーデン、ワークスペース、ワークガーデン、ワークスペース、コミュニティガーデン、バーラウンジ、カフェラウンジ、フィットネス、ゴルフレンジ、会員制レストラン、会員制フィットネス、会員制プール、ゴルフレンジ、岩盤浴、サウナ、ゲストルーム、シアタールーム、サウンドスタジオなど、これでもか！というほど詰め込んできています。

物件エントリーすると様々な共用施設の写真が見れますので、是非。どれもこれもお洒落すぎてため息がでました...！

会員制フィットネス、会員制プールについては、基本的にパークマンション棟住人もしくは120平米以上のお部屋に住む方々専用の施設となります。その他の住人でも会費（年間70万円程度）を払えば利用可能です。

帝国ホテルと提携したコンシェルジュサービス、バレーサービス、バトラー、ドアマン、バーテンダー等の超一流のサービスも提供されます。

駐車場の充実度

駐車場の設置率は50％（総戸数1002戸に対して501台）となります。

さすがここまでの最高級マンションとなると設置率が高いですね。ほとんどが機械式となります。最低サイズは全長5300mm×全幅2050mm×全高1800mm（重量2600kg）です。

３億円くらいのお部屋には駐車場の抽選優先権がついてくるようです。

万が一駐車場が確保できなかった場合は、近くの駐車場を借りながらマンション内の空きを待つことになりますよね。

その場合は相場より安くてセキュリティにも定評がある更新料0円。お得な月極駐車場検索サイトPMCマンスリーパーキング がお勧めできます。

今の駐車場が高い・遠いなど満足できていない場合も、是非チェックしてみてください。

三田ガーデンヒルズのデメリット

買えるなら買いたい三田ガーデンヒルズですが、あえてネガティブ面も考察していきます。

周辺再開発により想定される騒音と眺望の変化

三田ガーデンヒルズの北西側の「三田小山町西地区」にて大規模な再開発が行われ、高層オフィスビルやタワーマンション（1400戸以上の大規模物件）が建設される予定です。

元々三田小山町は古川沿いの低地であり三田ガーデンヒルズのある高台の高級住宅街とは一線を画すところではありますが、本再開発によって魅力的な住宅街に生まれ変わっていくことと思います。

イメージは全く違う地ですが、距離的にはかなり近いです。下の青で囲った部分が三田小山町再開発地域一帯（正確には凡例にあるように黒で囲ってメッシュがかかっている地域）であり、赤で囲った部分が三田ガーデンヒルズとなります。

工事は2023年から2027年まで行われる予定ですので、入居後も数年間は騒音とのお付き合いとなりそうです。

また西北側の眺望は遮られるため、今ある抜け感はなくなるでしょう。要チェックポイントです。

加えて、本物件のお隣東側には、赤羽小学校・赤羽幼稚園がありますが、建て替え工事が行われます。2023年4月から着工され、2027年に完成予定です。

とても格好良い建物に生まれ変わり、かつすぐ隣ですから、公立派の親御さん方には嬉しいことかもしれません。しかし工事の騒音とは、入居後数年間はお付き合いすることになります。

周辺の急坂に注意

そもそも港区という地が坂が多いですし、高級住宅街＝高台＝坂が多いですので、当たり前と言えば当たり前ですね。

しかしこのデメリットの影響を一番うけるのが高齢の方々なので、多くのご高齢の方が低地のタワーマンションを好んで購入されるのも納得です。

三田ガーデンヒルズでは敷地内の中庭で散歩もできますし、ジム等で運動もできますから、そこまで周囲を散歩するという機会もないかもしれませんが、それよりも自宅周辺を散歩するのが日課という方には要チェックポイントになります。

約1000戸の大規模マンションで窮屈感も強いかも？！

今回のマンションで少し驚いたのが1000戸にも上る大所帯なことでした。タワマン並み、というかそれ以上！となるとこの敷地内には少なくとも3000人以上の人口となるでしょうか。

棟と棟の間隔も近いですし、少し詰め込み感は強いかなと思います。

とはいえ元々の敷地は広大ですので隣の棟と近いお部屋でもない限りは生活する上でそこまで窮屈感を感じることはないでしょう。共用施設もかなりの数ありますので、一般的なタワマンのようにすごく混んでいるということはないでしょうか。

共用施設の種類・数からもわかるように活気に溢れた大規模マンションとなります。高級住宅街の静けさが欲しいという方は他の小〜中規模低層マンションの方が良いかもしれません。

また、各棟に独立したエントランスがなく、外に出るにはパークマンションのエントランスを通ることになります。パークマンションの住民の方からしたら騒がしいと思う方もいるかもしれません。他の棟の方はパークマンションの豪華なエントランスを体感できてラッキーという方もいるでしょうし、歩く距離が長くてめんどくさいと思う方もそれぞれいるでしょう。

色んな人の出入りがあるマンションで住民格差問題？！

まず高級住宅の代名詞である「パークマンション」があり、その他の棟という構成で、受けられるサービスに多少差があります（会員制プールやバトラーサービス等）。

また、その他の棟には、大小様々な間取りがあり、ノースヒル棟に至ってはSOHO部屋として29平米程度のお部屋もあるというので驚きでした！

共用施設も大変豪華・豪勢で一般ウケするので、外部の方の出入りも多くなるのかなと想像できます。（私も是非遊びに行ってみたい〜！）

よく言えば様々な年代・価値観の方がいる多様性に溢れた活気のある空間、悪く言えば住民間の格差がありそう...と。

間取りが悪い

正直間取りは悪い部類に入るかなと思います。この単価では驚きでした。

特にイマイチだなあと思った間取りを以下3つ紹介します。

1．これは厳しい！ベッドルームがキツイ！収納も残念だし廊下の配置もイケてない…

まず、ベッドルームが…！特にベッドルーム１と２がこれはキツイですね…。５畳程度でこの細長さとは使いづらい。そしてベッドルーム１に柱が食い込んでいるために苦肉の策として窓際の形がイビツになっているのでしょうか。ベッドルーム２はバルコニーとベッドルーム１の窓の両方に押しつぶされてさらに苦しい形に。たたでさえ細長いのに、窓側の苦しさが目立ちます。特にベッドルーム２はどうやって使うんだろうこの部屋。

マスターベッドルームも、この大っきなパイプスペースはやめて欲しかったですね。この単価ですから。ウォークインクローゼットもちょっと小さいですね。繰り返しますが、この単価であることを考えると。

廊下に収納が豊富なのは大変よろしいのですが、ベッドルーム１と２は収納が極小かつ、ドアを閉じないと開かなそうですね、このクローゼット。

廊下１と２が繋がっていないのも残念です。個室に行くには一旦リビングを通る必要があります。

2つの廊下の消費面積とキッチンの横のデッドスペース（ここはほぼ廊下みたいなもの）があるので、85平米でもリビング狭く感じるでしょうし、ベッドルームも狭い。入居してから2LDKに改装工事する方もいるのでは？！と思います。

2．こちらのお部屋もイビツな形

100平米越えで贅沢な仕様！だと思うのですが、リビングダイニングの開口部をもっと大きくして欲しかったですね。バルコニーが食い込んでいて、イビツな形になっています。20畳の大きいスペースですので、イビツな形はあまり気にならないかなと思うのですが、開口部はもっと大きい方が良かったと思います。

ベッドルーム１はパイプスペースが大きすぎて、これまた開口部が狭く残念。

マスターベッドルームは10畳ですが、クローゼット横のデッドスペースが大きくてそこまで広さは感じられないかもしれません。また、ウォークインクローゼットはスライドドアにして欲しかったですね。これだと奥さんがウォークインクローゼットの中にいてドアが開けたままになっている場合、ヨイショと体を横にしてカニさん歩きしないと廊下に出れません。

全てのお部屋からバルコニーにアクセスできるのはよいですね！プライバシーを気にする家族メンバーもいるかもしれませんが。

3．全体的に個室が細長い

憧れの120平米越え！なのですが、ベッドルーム１と２は細長すぎませんか…？

また、窓側に柱が並んでいますが、この辺りの下がり天井はどうでしょうか、この単価ですのでそこまで下がっていることもないかと思うのですが、要チェックです。

以上3つをまとめると、全体的にはワイドスパンになってはいるのですが、間取りの傾向として細長い部屋が多い・デッドスペース多い・開口部が狭めです。

建材のグレードは高いので変な感じには見えない（と信じてます）のかもしれませんし、皆さん富裕層の方ですからラグジュアリーな造作家具でなんとかするか、入居後に改装すれば素敵な空間になると思うのであまり心配することもないのかもしれません！

天井高は2.6mからとなっており、一般的なマンションと比べると若干高めな部類には入るものの、最近は2.5m以上は普通ですし、そこまで高くないですね。2.7mや2.8mの部屋もあるようです。サッシの高さは申し分ないと思います。

物件価格が高すぎる....?!

以上、大注目の三田ガーデンヒルズのメリットとデメリット両面について考察してきましたが、肝心のお値段はおいくらなのでしょうか？！

三田ガーデンヒルズのお値段は高い

第一期の販売住戸は80平米以上のお部屋（2LDK〜4LDK）のみとなり、2億3000万円台〜のスタートとなります。

最多価格帯は3億8000万円台となっています。予想はしていましたがすっごくお高いですね！！

【住まいサーフィン】 によると、三田ガーデンヒルズの資産性「儲かる確率」は87％という結果になっています！

こちらの数値は港区21件中何位でしょうか？！以下より無料会員登録後に「三田ガーデンヒルズ」と物件検索してチェックしてみてください。

また【住まいサーフィン】では、周辺で値上がり率が高い中古マンションの一覧と価格をランキング形式で見ることもできます。是非合わせてチェックし、現時点のエリアの相場感を把握しておくことをお勧めします。

正直「三田ガーデンヒルズ」の儲かる確率は、思ったよりも高くないという印象です（例えば少し前まで販売されていた新築マンションの白金ザ・スカイの儲かる確率は90％だったのを覚えています）。これはやはり販売価格が影響しているようですね。

それでも都心一等地の駅近に住みたい方へ

もし初めて不動産を購入する方で、ここまでは手が出ないけど都心の駅近好立地に住みたい！という方には....中古マンションを買ってリノベーションすることもお勧めです。

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私も実は頻繁にチェックしているのですが、【ひかリノベ】では3A（青山・赤坂・麻布）をはじめ一等地の駅近マンションが、「三田ガーデンヒルズ」の約半額程度で販売（リノベのコスト込み！）されていたりします。要チェックです！

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住み替えを考えている方へ

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