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【ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー】の購入を本気で考える〈間取り・設備仕様・施設構造編〉

本日は、東京都港区三田に位置する三菱地所レジデンスの新築マンション「ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー」(最寄駅は白金高輪駅もしくは麻布十番駅)の間取り・設備仕様・施設構造について考察していきたいと思います。

 

概要と特徴、価格、まとめについては前回記事<立地編>と重複した内容となりますが、ぜひ立地についての考察記事も以下よりご覧ください!

goodhomefind.com

 

 

 

概要とマンションの特徴

所感

このマンションの特徴としては、なんといってもガーデンという名に恥じない豊かな植栽計画、そしてコンセプトが「ミュージアム」というだけあって、至る所に置かれるアートによる上質な癒しの空間です。特にガーデンラウンジはリモートワークをする日には重宝しそうです。

 

タワー棟は安心の免震構造と、圧迫感のない眺望(北向きのお部屋であれば中層階から東京タワーも見えます)も魅力です。地下を広く活用した充実の駐車場とトランクルームも便利な作りとなっています。

最寄駅まで徒歩8分ですので駅近とは言い難いですが、私が実際に徒歩で歩いてみたところ、駅までフラットかつ信号も一つしかないのでもっと近い実感です。実際のところ、徒歩7分で到着することができました。とにかく駅チカが良い!という方は駅にもっと近い白金ザ・スカイをはじめ、高輪タワーやプレミスト白金高輪を選んだ方が無難でしょうか。

三田ガーデンの方が駅から遠くなる(&三田アドレス)分、坪単価がお安くなるので、同じ予算で広めの住戸が欲しいという方にとっては良いと思います。ちなみに、この立地はバス利用が最強立地となっています。

 

ネガティブな点をあげるとしたら、駅徒歩距離と、占有部の設備使用グレードの低さ、部屋にしっかりと食い込んだ柱とそれに伴う下がり天井だと感じました。またお部屋によっては高速道路からの騒音とDHC本社からのネオン光も要チェックとなります。羽田新空路からは若干外れていますが、音は聞こえると思いますので気になる方はこちらも要チェックです。

 

総じて、永く住みながら資産価値を維持するという点からは、良いマンションという印象です!(近くに資産価値を40〜50年程度維持しているヴィンテージマンションも多くありますから)

 

概要

所在地:東京都港区三田5丁目66番4(地番)
交通:東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅
   東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅
   都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅
総戸数:266戸(事業協力者住戸11戸含む)
規模/構造:タワー棟:鉄筋コンクリート造地上22階地下2階建、レジデンス棟:地上7階地下2階建
土地の権利:所有権 
用途地域: 準工業地域・近隣商業地域・第2種文教地区
入居開始:2021年12月上旬
販売スケジュール:販売中
売主:三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社、大栄不動産株式会社
施工:株式会社フジタ 東京支店

 

タワー棟・レジデンス棟ともに躯体工事は完了済みのようです。現在ではラウンジ棟の建設作業及びに周辺の植栽作業が進められています。

 

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タワー棟とその前方に建設中のラウンジ棟

 

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現地より

低層側で進む植栽

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ほぼ完成したレジデンス棟と建設中のラウンジ棟

 

マンションの建物デザイン・敷地計画

高さ制限緩和と広大な空地

地域の緑地化に寄与することを条件として(マンション敷地周辺に植栽した環境空地を設けることによって)、都市計画高度地区の絶対高さ制限の緩和を受けているため、周りに高い建物がないことはプラス要因でしょう。

タワー棟の中層階であればどの方角からも眺望が抜けてくる住戸が多いです。(1番の要注意方角は南向きで、こちらは有名なビンテージマンション「三田ハウス」が15階まで建っています)

また、50%の空地率というだけあって敷地に余裕があります。駅前のペンシルビルなんかが圧迫感があって嫌だなという方には魅力的に映るでしょう。植栽計画も素晴らしく豊かで、地域に華やぎと癒しを与えてくれる空間になると期待が膨らみますね!

このマンションのコンセプトがガーデン・「ミュージアム」というだけあって、至る所にアートが置かれるようですので、植栽と合わせてこちらも居住者の方に癒しを与えてくれるでしょうね。

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公式HPより引用

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公式HPより外観予想CG

 

周囲と調和した建物デザイン

レジデンス棟は、お隣のカーサ三田やローソンが入った建物に外観の色を合わせてきていることから、周囲との調和を意識していることが伺えて好印象ですね。

派手というか目立つタワマンに住みたい方は港区内で他の選択肢があるでしょうから、こちらのマンション住人となる方は落ち着いた方で、永く住む方が多いのかなと予想します。

タワマンとしては低めの22階立てですし、落ち着いた下町雰囲気の三田五丁目アドレスということからも、そのように感じました。

 

地下には充実の駐車場とトランクルーム

駐車場は(総戸数に対して)89台[平置17台、機械式72台(内、身障者対応36台)]内、14台は住戸に付帯する専用使用権付駐車場となります。敷地内にトランクルームがあるのも便利ですよね。

 

共用施設はシンプルかつ豊かな緑が特徴

共用施設はタワマンらしからず大変シンプルで、ラウンジとルーフトップのみとなります。

ラウンジは緑の癒したっぷりの緑化されたガーデンラウンジとなり、日々の生活に癒しを与えてくれる気がします。

ルーフトップからは東京タワーが望めます。ソファー・テーブルも置かれて格好いい感じです。

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公式HPよりルーフトップラウンジ完成予想CG

ジムやゲストルームなどの施設がない分、使わない人にとっては管理費が跳ね上がらないのは嬉しいですね。

私個人的には、共用のジムやプールは全く使わない派です。スッピンで汗を流しているのを近所の人(あとあと知り合いになることもあるので)に見られたくないので、普通のジムに行ってました(^^;;)最近ではコロナ禍でジムも退会してしまったので、芝公園や有栖川記念公園の周りを早朝トレーニングしています。緑が気持ち良いです。

またパーティールームなどの共用施設があると、外部の人の出入りもかなり多くなるので、やはりこちらのマンションは落ち着いて生活したい人向けという感じですね。

 

 

間取り・眺望・騒音

間取りは31タイプあり、1LDK〜3LDK、占有面積は47〜121平米となっています。

一番小さいお部屋でも1LDKで40平米以上ありますから、投資目線での購入は少ないでしょう。ワンルームが多い白金ザ・スカイとは対照的に作ってきていますね。

個人的にはT90Nタイプがいいなと思いました。東京タワーが見える向きですし、北向なのでダイレクトサッシでも日差しが強すぎることなく快適そうです。加えて、リビングの一部と洋室3は東向きなので、気持ち良い朝日を浴びることができそうです。

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T90N Type 公式HPより引用

もう少し小さめのお部屋でしたら、T55Dタイプでしょうか。

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T55D Type 公式HPより引用

洋室2に食いこんだ柱が大変残念なのですが、高い建物がなく一定の高さからは眺望が抜けてくること、DHC本社からのチカチカネオンを浴びない・高速道路を気にする必要がないことは魅力でしょう。バルコニーが広いので、ガーデニングをしたり寛いだりできそうです。

順梁工法ですので、室内に柱が出っ張ってしまうこと、それに伴い、窓側の下がり天井が出てくることが注意点となります。個別に気に入ったお部屋は下がりも含めて3Dでイメージすることを心がけてください。モデルルームを訪問すると3DのCGが確認できるウェブサイトを教えてもらえるので、是非確認してみてください。

逆に、バルコニー側には柱も梁も出っ張らないので、バルコニーが広いお部屋が多くなっています。

西・南向は中層階くらいが高速道路の音がどうでしょうね。窓をあけると気になるかもしれません。

現地にいった感覚だと、低層であれば高速道路沿いに建っている建物が壁になるので、音も存在感もあまり気にならなそうでした。問題は視界が抜けてくる中層からなので、要注意です。

また西側だと、DHC本社のネオンが夜になるとチカチカして気になるかもしれません。こちらも要チェックとなります。

西側の接道はあまり交通量がなく、北側はそれなりといった感じです。東側は、お隣「三田ハウス」の私道に面しています。

 

設備仕様・グレードについて

グレードは3つ

  • プレミアム
  • ラグジュアリー
  • コンフォート

マンション全体のグレード感としては、正直全体的に低めです。

プレミアムであれば申し分ないですが、70平米のラグジュアリーであっても天井カセットエアコンがつかず、壁掛けになります。ここはさすがにコストカットを実感してしまうところでした。60平米以下のコンフォートになると、賃貸マンションに毛が生えた程度という感じでしょうか。

  • ディスポーザー
  • Low-Eガラス
  • 床暖房
  • ミストサウナ
  • トイレ手洗い器
  • 食洗機

など最低限の機能は備えています。

また共用玄関はハンズフリーキーとなります。

 

 

マンション構造・災害対策

地震大国の日本ですからココは大事なところです。

レジデンス棟は安心の直接基礎、タワー棟は杭基礎ではありますが、安心の免震構造となります。直接基礎が可能ということは、良質な硬い地盤が比較的地表に近いところあるということですから、地盤は比較的よいと言えそうです。ここは白金ザ・スカイとも共通するところがありますね。

水害対策についても、かなり配慮されている印象でした。配電室と発電機室は地下にあるのですが、マンションの敷地内に4つの防潮板が設置されており、浸水すると自動的に多々上がって浸水を防止するようになっています。また、それでも抑えきれなかった時のために、地下に大きな雨水貯水槽を設けられています。

気になる方はモデルルームでプレゼンテーションを見せてくれますので、遠慮なく営業マンに聞いて見てくださいね。

古川の下(恵比寿〜三田にかけて約3.3キロ)には巨大な貯水槽があり、東京都がこの貯水槽を建設してからは氾濫しなくなったと営業さんが言っていましたね。

 

価格

物件価格

平均坪単価は、600万円くらいです。競合の「白金ザ・スカイ」「プレミストタワー白金高輪」また同系列の「ザ・パークハウス高輪」よりはいくらかお安い価格設定となっています。

59平米のお部屋で1億円を切ります(9250万円〜)ので、パワーカップルでも十分手の届くのではと思います。私が気に入ったT90N(3LDK)の約91平米のお部屋だと1.6億〜となっています。

駅から遠くなる(&三田アドレス)分、坪単価がお安くなるので、同じ予算で広めの住戸が欲しいという方にとっては良い選択肢となるのではないでしょうか。

 

管理費・修繕積立費・その他

管理費は平米あたり401円です。

共用施設は極力カットされていると言っても、豊かな植栽に加えて、コンシェルジュ、24時間警備、各階ゴミ置き場、タワー棟はエレベーター3機と、タワマンとしては申し分ない充実の管理体制ですから、高いとは感じませんでした。

修繕積立金は、平米あたり100円(当初5年間)となります。

 

周辺相場

三田ハウス(1972年築) 築約49年:70平米程度の2LDKで7000〜7980万(坪単価330万円程度)

ファインレジデンス三田(2012年築)築約 9年:65.05平米2LDK 8490万円(坪単価432万円程度)

パークリュクス白金高輪(2017年築)築約4年:
40.16平米6990万円(坪単価576万円程度)
56.53平米8980万円(坪単価525万円程度)

 

 

モデルルーム&現地訪問紀

モデルルームのタイプはR120LrとT85Mの2タイプのみの用意でした。下がり天井はモデルルームでも忠実に表現されていましたので、視線を上に持っていき、圧迫感がないかしっかり確認しましょう。個人的には設置される壁掛けエアコンが大きすぎて驚きました(^^;)

モデルルーム訪問はスムーズで良かったのですが、今同じモデルルームで4つの物件を案内していて、営業マン一人ひとりが全ての物件を紹介しているからか、どの物件のことか自分でも混乱している様子が見受けられたのがすこし残念でしたね。

現地は落ち着いた印象です。一本先の道に出れば、交通量の多い大通り(麻布通り)が走り、さらに古川の上にも高速道路があるのですが、現地はそれを感じさせない落ち着いた印象でした。低層住宅街だと静かすぎて寂しいけれど、大通り沿いだと騒がしすぎるというバランスを取りたい方にはおすすめです。周りは一戸建てや昔ながらの古い建物・自動車整備を営む小規模な商店も多々あり、下町の雰囲気が漂います。

 

マンション性能評価

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レジデンス棟

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タワー棟

 

 

総評まとめ〜資産価値についての考察

総じて、永く住みながら資産価値を維持するという点からは、おすすめできるマンションかと思います!

 

マンション全体の魅力としては、港区アドレス×周辺再開発×緑豊かな敷地計画×地下駐車場 かなと思います。

 

加えてタワー棟は安心の免震構造と、圧迫感のない眺望(北向きのお部屋であれば東京タワー)という魅力もあります。

 

最寄駅まで徒歩8分ですので、他の競合物件に比べて駅近とは言い難いですが、三田ガーデンの方が駅から遠くなる(&三田アドレス)分、坪単価がお安くなるので、同じ予算で広めの住戸が欲しいという方にとっては良いと思います。

 

ネガティブな点は占有部の設備使用グレードの低さ、部屋にしっかりと食い込んだ柱とそれに伴う下がり天井だと感じました。またお部屋によっては高速道路からの騒音とDHC本社からのネオン光も要チェック。羽田新空路からは若干外れていますが、音は聞こえると思いますので気になる方はこちらも要チェックです。

 

概要と特徴、価格、まとめについては前回記事<立地編>と重複した内容となりますが、ぜひ立地についての考察記事も以下よりご覧ください!

 

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