都心マンションの購入を本気で考えるブログ

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【ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー】の購入を本気で考える〈立地編〉

本日は、東京都港区三田に位置する三菱地所レジデンスの新築マンション「ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー」(最寄駅は白金高輪駅もしくは麻布十番駅)の立地条件について考察していきたいと思います。

概要とマンションの特徴

所感

このマンションの特徴としては、なんといってもガーデンという名に恥じない豊かな植栽計画、そしてコンセプトが「ミュージアム」というだけあって、至る所に置かれるアートによる上質な癒しの空間です。特にガーデンラウンジはリモートワークをする日には重宝しそうです。

 

タワー棟は安心の免震構造と、圧迫感のない眺望(北向きのお部屋であれば中層階から東京タワーも見えます)も魅力です。地下を広く活用した充実の駐車場とトランクルームも便利な作りとなっています。

最寄駅まで徒歩8分ですので駅近とは言い難いですが、私が実際に徒歩で歩いてみたところ、駅までフラットかつ信号も一つしかないのでもっと近い実感です。実際のところ、徒歩7分で到着することができました。とにかく駅チカが良い!という方は駅にもっと近い白金ザ・スカイをはじめ、高輪タワーやプレミスト白金高輪を選んだ方が無難でしょうか。

三田ガーデンの方が駅から遠くなる(&三田アドレス)分、坪単価がお安くなるので、同じ予算で広めの住戸が欲しいという方にとっては良いと思います。ちなみに、この立地はバス利用が最強立地となっています。

 

ネガティブな点をあげるとしたら、駅徒歩距離と、占有部の設備使用グレードの低さ、部屋にしっかりと食い込んだ柱とそれに伴う下がり天井だと感じました。またお部屋によっては高速道路からの騒音とDHC本社からのネオン光も要チェックとなります。羽田新空路からは若干外れていますが、音は聞こえると思いますので気になる方はこちらも要チェックです。

 

総じて、永く住みながら資産価値を維持するという点からは、良いマンションという印象です!(近くに資産価値を40〜50年程度維持しているヴィンテージマンションも多くありますから)

 

概要

所在地:東京都港区三田5丁目66番4(地番)
交通:東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅
   東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅
   都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅
総戸数:266戸(事業協力者住戸11戸含む)
規模/構造:タワー棟:鉄筋コンクリート造地上22階地下2階建、レジデンス棟:地上7階地下2階建
土地の権利:所有権 
用途地域: 準工業地域・近隣商業地域・第2種文教地区
入居開始:2021年12月上旬
販売スケジュール:販売中
売主:三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社、大栄不動産株式会社
施工:株式会社フジタ 東京支店

 

タワー棟・レジデンス棟ともに躯体工事は完了済みのようです。現在ではラウンジ棟の建設作業及びに周辺の植栽作業が進められています。

 

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タワー棟とその前方に建設中のラウンジ棟

 

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現地より

低層側で進む植栽

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ほぼ完成したレジデンス棟と建設中のラウンジ棟

 

立地はどう?

マンションの資産価値を維持するためには一番重要な要素である立地条件についてです。

いうまでもなく、東京一の資産価値を誇る「港区」立地であります。ただ港区(埋立地以外)の中ではお安めな三田5丁目の立地となります。

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古川橋交差点から眺める三田ガーデン

交通利便性

最寄駅は以下です。

  • 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅(4番出口)よりラウンジ棟入口まで徒歩8分
  • 東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅(2番出口)よりレジデンス棟入口まで徒歩9分
  • 都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅(A3出口)よりレジデンス棟入口まで徒歩12分

繰り返しになりますが一番近い最寄の白金高輪駅まで徒歩8分ですので、駅近とは言い難いです。しかし私が実際に徒歩で歩いてみたところ、駅までフラットで信号も一つしかないので徒歩7分で到着することができましたので、そこまで不便ではなさそうです。

徒歩8分表記だと徒歩10分くらいはかかるイメージですが、そんなことはなかったので安心しました。ただし、地下に入ってから駅のホームまではプラス4分、合計で12分見ておいた方がよいでしょう。

麻布十番駅の2番出口までも表記通り9分でつきましたが、こちらも地下に入ってからかなり歩くので、GoogleMapによるとホームからマンションまでは12分になります。

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公式HPより引用


通勤アクセス

東京では一般的に、東京駅からの円周距離で賃料相場が決まるとされています。30分以内でいける距離がよいとされています。ここではオフィス集積地である東京駅・品川駅・新宿駅・渋谷駅へ、マンションエントランスより30分以内でいけるか調べてみました。

東京駅:車約15〜20分、JR山手線・京浜東北線で乗り換えなし25分、都営三田線・浅草線で乗り換えなし30分
品川駅:車約10分、徒歩32分、JR山手線・京浜東北線で乗り換えなし20分、都営バスにて直通約19分
新宿駅:車約20分、都営大江戸線で乗り換えなし29分
渋谷駅:車約12分、都営バスにて直通26分、JR山手線で乗り換えなし29分

 

全てマンション出口からの徒歩時間も考慮しているので、通勤には文句なしの立地といえそうです!駅から少し歩く距離がありますが、複数路線を使えることから東京の名だたる中心地まで乗り換えなしでいけるという利点があります。

また、まだまだ現実味を帯びるのは先になりそうですが、南北線の品川駅伸長計画もあるようですから、さらなる利便性の向上に期待もかかります。

バス停も「三の橋」(徒歩2分)、「古川橋」(徒歩4分)と「三田5丁目」(徒歩4分)の3つが利用可能で、これらのバス停から乗り換えなしでいけるのは、

  • 渋谷
  • 目黒
  • 恵比寿
  • 丸の内
  • 品川
  • 広尾
  • 青山・乃木坂

と大変便利なバス便最強立地となっています。

白金高輪駅が開業する前の時代、この辺りは陸の孤島でしたので、その分バス便を充実させていたという背景があるようです。

 

もともと何があった土地なの?

三菱UFJ銀行の電算センターだった土地です。準工業地域といえど、工場などではなかったので、土壌汚染の心配がないのは安心ですね。

グループ会社の土地ですので、割安に仕入れられたのではないかと予想します。

 

街の魅力と住みやすさ

スーパー
  • マイばすけっと南麻布古川橋店(徒歩4分)
  • サミット三田店(徒歩5分)
  • ピーコック高輪魚藍坂店(徒歩7分)
  • クイーンズ伊勢丹白金高輪店(徒歩10分)

日用品はマイばすけっとやサミットで、少し贅沢をしたい日や来客の日にはクイーンズ伊勢丹で、という使い分けができそうですね。

コンビニも相向いにあるローソンをはじめ、セブンイレブンなどが麻布通りを渡ったすぐの南麻布側にも複数あり充実しています。

また郵便局(南麻布2)が徒歩2分の距離にあるのも地味に便利ですよね。

 

公園
  • 芝公園(都営バスで16分、徒歩22分)
  • 有栖川宮記念公園(都営バスで14分、徒歩14分)
  • 国立科学博物館付属自然教育園(都営バスで17分、徒歩30分)
  • 八芳園の庭園(都営バスで16分、徒歩21分)

近くで子供を遊ばせられそうな公園スペースとしては三田松坂児童遊園もしくは白金志田町児童遊園でしょうか。

 

プラスαですが、虎ノ門・麻布台地区の再開発地域までもすぐ(バスで12分程度予定、白金高輪駅より電車で2駅)です。虎ノ門・麻布台地区の再開発は、完成予想図を見て鳥肌が建つほど素敵でした。個人的には大変楽しみです。是非公式サイトでも確認してみてください!

 

www.mori.co.jp

 

子育て・学区・教育環境・医療環境

学区は

  • 「御田小学校」(徒歩12分)
  • 「三田中学校」(徒歩10分)

となり、いずれも坂を登っていくポジションになります。

 

周辺にインターナショナルスクールも多数あるため、国際色豊かに育てたい親御さんには大変魅力的でしょう。

  • 東京インターナショナルスクール(徒歩5分)
  • ai インターナショナルスクール<幼稚園のみ>(徒歩1分)
  • 西町インターナショナルスクール(徒歩16分)
  • ローラスインターナショナルスクールオブサイエンス(徒歩28分)

その他周辺の教育施設としては慶應義塾大学三田キャンパス(徒歩6分)があります。

 

周辺の大きな病院としては

  • 東京済生会中央病院(バス14分、徒歩15分)
  • 東京大学医科学研究所附属病院(バス15分、徒歩25分)
  • JOHO東京高輪病院(バス18分、徒歩29分)
  • NTT東日本 関東病院(バス25分、徒歩34分)

があり、いざとなればタクシーを拾ってすぐという距離感は安心感があります。

 

周辺の再開発計画について

再開発計画がてんこ盛りの立地です!

街・区画全体の開発という意味では、

建設中の新築マンション

  • ザ・パークハウス高輪タワー
  • プレミストタワー白金高輪
  • ザ・パークハウス三田ガーデン
  • グランドメゾン白金高輪パークフロント
  • ザ・パークハウス高輪松ヶ丘
  • アトラスタワー白金高輪

その他

東京メトロ南北線・都営三田線の品川駅伸長計画(開業予定未定)

railproject.tabiris.com

 

ハザードマップ

地盤の種類

まず地盤の種類ですが、東京都都市整備局によると「谷底低地3」となっています。

www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp

 

地震による揺れやすさ

港区の揺れやすさマップによると震度6強の揺れの可能性がある地帯に入っています。

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/yureyasusahazard0205front.pdf

 

液状化の危険性

港区の提供する液状化マップによると、「液状化の危険性がある地域が含まれる」地帯に入っています。

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijoukahazard0205front.pdf

 

水害(洪水・高潮・津波ハザード)危険性

古川沿いにあることから、浸水ハザードマップでは相当量の浸水が予想されるエリアとなります。

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shinsui/hazard-map/documents/1omote.pdf

 

また港区には高潮ハザードマップもありますが、こちらは対象地域外です。

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/takashiohmomotejp.pdf

 

津波ハザードマップは対象外のエリアです。

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunami_hazard_front_side_high_reso_ver.pdf

 

土砂災害の危険性

土砂災害ハザードマップは問題なく対象外の地域です。

 

総合危険性

一度しっかりと東京都と港区のハザードマップを確認して納得しておく必要のあるエリアであることは間違いないでしょう。一戸建てであればやめた方が良い地域といえそうですが、高度な防災機能があるタワーマンションであればそこまで過度に心配することはないのではないでしょうか。

ハザードのレベルとしては、「白金ザ・スカイ」と同等のレベルとなります。

 

価格

物件価格

平均坪単価は、600万円くらいです。競合の「白金ザ・スカイ」「プレミストタワー白金高輪」また同系列の「ザ・パークハウス高輪」よりはいくらかお安い価格設定となっています。

59平米のお部屋で1億円を切ります(9250万円〜)ので、パワーカップルでも十分手の届くのではと思います。私が気に入ったT90N(3LDK)の約91平米のお部屋だと1.6億〜となっています。

駅から遠くなる(&三田アドレス)分、坪単価がお安くなるので、同じ予算で広めの住戸が欲しいという方にとっては良い選択肢となるのではないでしょうか。

 

管理費・修繕積立費・その他

管理費は平米あたり401円です。

共用施設は極力カットされていると言っても、豊かな植栽に加えて、コンシェルジュ、24時間警備、各階ゴミ置き場、タワー棟はエレベーター3機と、タワマンとしては申し分ない充実の管理体制ですから、高いとは感じませんでした。

修繕積立金は、平米あたり100円(当初5年間)となります。

 

周辺相場

三田ハウス(1972年築) 築約49年:70平米程度の2LDKで7000〜7980万(坪単価330万円程度)

ファインレジデンス三田(2012年築)築約 9年:65.05平米2LDK 8490万円(坪単価432万円程度)

パークリュクス白金高輪(2017年築)築約4年:
40.16平米6990万円(坪単価576万円程度)
56.53平米8980万円(坪単価525万円程度)

 

 

総評まとめ〜資産価値についての考察

総じて、永く住みながら資産価値を維持するという点からは、おすすめできるマンションかと思います!

マンション全体の魅力としては、港区アドレス×周辺再開発×緑豊かな敷地計画×地下駐車場 かなと思います。

加えてタワー棟は安心の免震構造と、圧迫感のない眺望(北向きのお部屋であれば東京タワー)という魅力もあります。

最寄駅まで徒歩8分ですので、他の競合物件に比べて駅近とは言い難いですが、三田ガーデンの方が駅から遠くなる(&三田アドレス)分、坪単価がお安くなるので、同じ予算で広めの住戸が欲しいという方にとっては良いと思います。

ネガティブな点は占有部の設備使用グレードの低さ、部屋にしっかりと食い込んだ柱とそれに伴う下がり天井だと感じました。またお部屋によっては高速道路からの騒音とDHC本社からのネオン光も要チェック。羽田新空路からは若干外れていますが、音は聞こえると思いますので気になる方はこちらも要チェックです。