みなさん、こんにちは！本日は新宿御苑にほど近く登場する新築タワーマンション「クラッシィタワー新宿御苑」（280戸・新宿御苑前駅徒歩4分）のレビューをしたいと思います。
新宿御苑周辺のマンションはどれも人気がありますよね。新宿御苑至近の立地こそが本マンションの最大のウリですが、それ以外にもポジティブな点、そしてネガティブな点も挙げてみました。
また、近くにあるタワマン「富久クロスコンフォートタワー」との比較、そして新宿という括りでは反対側の西新宿にも２つ新築タワマンが建設中ですので、そちらとの比較もしています。是非以下ご覧ください。
物件の基本情報
販売開始は2023年4月に予定されており（もうすぐです！）、入居予定時期は2025年3月となります。新築タワマンにしては入居予定は早い方で好感が持てますね。
所在地：東京都新宿区四谷四丁目29番3（地番）
交通：
東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩7分
東京メトロ副都心線「新宿三丁目」駅徒歩11分
都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅徒歩11分
都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅徒歩13分
JR「千駄ヶ谷」駅徒歩15分
JR「新宿」駅徒歩17分
※都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅徒歩13分には出入口の時間制限あり(始発～22:00)・「国立競技場」駅徒歩14分
総戸数：280戸
敷地面積：2,249.70㎡
建築面積：1,301.71㎡
延床面積：32,320.71㎡
間取り：1LDK〜3LDK
住居専有面積：42.88㎡〜208.17㎡
バルコニー面積：6.3㎡〜22.18㎡
トランクルーム面積：0.41㎡～3.23㎡
構造・規模：RC造 地下1階・地上35階
用途地域：商業地域
駐車場：87台（機械式駐車場86台、平置駐車場(身障者用)1台）：使用料未定
駐輪場：270台（2段式：上段ラック89台・下段スライドラック114台、スライドラック式33台、平置10台、子供用平置14台、レンタサイクル平置10台）：使用料未定
分譲後の権利形態：敷地・建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分：区分所有権
管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（通勤）
竣工予定時期：2024年11月
引渡可能予定時期：2025年3月
販売予定時期：2023年4月上旬
売主：住友商事株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
ポジティブなポイント
山手線内側 × 駅近 × 大規模 の資産価値
マンションの資産価値が高くなる条件として、
・駅近
・できる限り都心寄り
・大規模
は鉄板ですが、クラッシィタワー新宿御苑はこれら全てを兼ね備えていますね。
現地案内図（画像出典：公式HP）
新宿御苑前駅までは徒歩4分ですし、巨大ターミナルの新宿駅までも20分以内でお散歩がてら行ける距離です。
生活利便性が高いのは言わずもがな、資産価値的には安泰ではないでしょうか。
新宿御苑が我が家の庭に
新宿御苑を普段使いできる立地はもう本当に最高なんですよね、羨ましい限りです。
新宿御苑（画像出典：一般財団法人国民公園協会）
開園時間の制限があるのが少し残念ですが、開いているのはAM9:00〜冬がPM4:30／夏が基本的にPM7:00までとなっています。
年間パスポートは一般2,000円／高校生1,000円／中学生以下無料です。お求めやすくて実に素晴らしい。
って新宿御苑の宣伝になっていますね。次にいきます。
地盤が強く災害時にも安心
クラッシィタワー新宿御苑のある四谷４丁目の地盤は「台地２」（堆積粘土・砂層の上に関東ローム層）となります。
以下、地震情報サイトJISからの引用：
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。 固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。（表層地盤増幅率：1.7）
東京都市整備局によると、地震の際の火災危険度等も比較的低くなっています。
画像出典：東京都都市整備局
また、新宿区の提供する洪水ハザードマップ・土砂災害ハザードマップにも該当していません。
www.city.shinjuku.lg.jp
強固な地盤で災害に強い地形ですので、万が一の時も安心感がありそうです。
建物デザイン
建物の外観デザインや内装のデザインにこだわりがあり、とっても素敵だと思いました。
まず建物外観ですが、新宿御苑周辺の景観に配慮し、全体的にスリムで優美なタワーを実現しています。
外観完成予想図（画像出典：公式HP）
スッと空に伸びるカッコ良いタワーになりそうで今から楽しみですね。
そしてエントランス付近を新宿通りから見たのがこちらです。
外観完成予想図（画像出典：公式HP）
エントランスの中はこちら。
ギャラリー完成予想CG（画像出典：公式HP）
開放的なピロティーが特徴的で、街ゆく人からも何だこのカッコ良いマンションは？！と一目置かれるのではないでしょうか。
共用施設はパークビューラウンジとロイヤルサロンくらいしかありませんが、シックな感じにまとまっています。
ロイヤルサロン完成予想CG（画像出典：公式HP）
タワマンなのに共用施設が少ない点をネガティブに感じる方もいるかもしれませんが、新宿という立地ですから共用施設を使い倒すというより、街にある多様な施設を使い倒すというイメージが正しいでしょうね。物件の近くにはジムもありますし。
ネガティブなポイント
ここからは物件の悪い点を見て行きます。
ポジティブなポイントで解説した通り、資産価値的には安泰と思われるクラッシィタワー新宿御苑ですが、「住み心地」の面で懸念される点を以下に解説します。
雑多で繁華街的な街並み
エントランス側は大通りの新宿通りに面していますが、マンションの裏側に一本道を入ると、小規模のビルがひしめき合っています。ごちゃごちゃした雑多な雰囲気をうける立地ではあります。
細い道に電線が張り巡らされ、歩道もほとんどありません。その辺りが特に子持ち女性の目線でみた時に気になりました。
私は夜には現地に行ったことはないですが、少し暗いかもしれませんね、要チェックです。
またエントランスと反対側の向かいには、ホテル新御苑というホテルがある点も気になってしまいました。メニューには”休憩”の文字が…ということは、これはもしや…？！
エントランス側の新宿通りを挟んで新宿区民センターがあるのは便利で良いのですが…
スーパーマーケットの欠如
大型スーパーまで距離があります。近くにはまいばすけっと（徒歩1分）がありますが、家族持ちだとちょっと小さいですね。
あまり自炊率が高くないDINKSの方や、ネットスーパー派の方は困ることはないとは思いますが。
大きいスーパーだと、お近くのタワマン「富久クロス」の一階に入るヨークフーズでしょうか。徒歩9分かかりますので、日頃のお買い物には少し遠いのです…。
個人的にはビオセボンが少し遠いけど徒歩圏内（徒歩9分）あるのは結構ポイント高いのですが。お値段張りますが普通のスーパーでは売っていないオーガニック食材や無添加食材が揃いますので、よく利用しています。
囲まれ感がある低〜中層階の眺望
クラッシィタワー新宿御苑の周りには、低〜中層のビルがぎっしりと配置されており、囲まれ感の強い立地となります。
敷地配置図を見る限り、敷地内空地も少ないですので、向きにもよりますが10〜15階くらいまではお隣ビルと壁ドン的な眺望になるのではないでしょうか。かなり距離が近そうです。
敷地配置図（画像出典：公式HP）
低〜中層にお住まいの方が御苑ビューを体感するには、共用施設のビューラウンジに行くということになります。
間取りと設備仕様
エントリーすると全ての間取りタイプが見られます。
全体的にワイドスパンで行灯部屋が無く、開放的なダイレクトウィンドウ主体になっていることが大きく評価できます。それでいてバルコニーも小さすぎないことも良いですね。
私は本物件の間取りが悪いとは思っていませんし、ポジティブ側のリストに入れることも考えましたが、あえて以下の４点を指摘するためにネガティブポイントとしてあげました。
1．60平米台（2LDK〜3LDK）のお部屋はリビングの柱の食い込みが目立ちます。12畳程度のリビングに２本柱がドンと突き出ているような間取りでは、置けない家具が多くレイアウトの制約が大きくなります。
2．70平米台は各部屋綺麗に作られているかなと思いますが、お風呂は1418サイズでファミリー層には小さいのと、天カセエアコンなしが痛いですね。
3．90平米以上でもアイランドキッチンになっていない間取りがあることは残念です。
4．全体的に天井高は頑張っている（一番高い部分が2600mm〜プレミア住戸2800mm）のですが、変な感じで下がっている下がり天井もあり（特に60〜70平米台の部屋は、所々40〜50cm程度いきなりカクッと下がります）、天井がボコボコしている間取りが多いです。
下がり天井や梁は、気になってしまう方は本当に後を引いて気になるポイント（かつリフォームでも変更できない）ですので、個別図面の読み取りをしっかり行い納得して買いましょうね。
物件価格はいかに？
クラッシィタワー新宿御苑の予定価格が出てきています：
・60平米台中盤の中層階で坪単価800万弱／700万円後半（モデレートフロアという一番グレードの低いお部屋）
・70平米台中盤の中層階で坪単価800万後半（スーペリアフロアという真ん中のグレードのお部屋）
・70平米台後半の中層階で坪単価900万後半／1000万近く（スーペリアフロアという真ん中のグレードのお部屋）
・100平米台の高層階で坪単価約1000万円（プレミアムフロアという一番高いグレードのお部屋）
階数や向きによって同じ条件でも価格は前後しますが、一番小さい60平米台の2LDKのお部屋でも1億5000万円くらいはすることになります。
ファミリー向けの70平米であれば2億円前後ですか…。プレミアムフロアの100平米は約3億5000万くらいですね。
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また他の新宿区のマンションと比較した、儲かる確率のランキングも公開されていますので合わせて要チェックです。クラッシィタワー新宿御苑は果たして何位でしょうか？！
富久クロスなど周辺中古との比較
新宿御苑周辺にはたくさんの中古マンションがありますが、一番目立つのは富久クロスコンフォートタワー（2015年築・新宿御苑前駅徒歩5分）ではないでしょうか。
富久クロスコンフォートタワー（画像出典：野村不動産ソリューションズ）
クラッシィタワー新宿御苑と同様タワーマンションですが、富久クロスはより高層・大規模となり55階建・総戸数1231戸です。
築約8年程度経ちますが、中古の取引も活発で値上がり率も好調ですね。新築時の坪単価は300万ちょっとだったのにも関わらず、現在の坪単価約600万円となっています。
こちらはスーパーをはじめ、クリニック、薬局などの商業施設や認定こども園が入居。共用施設も充実しており、ザ・タワマンという感じでしょうか。ブックラウンジやベーカリー&カフェ、ガーデンラウンジなど10種類のラウンジスペースがあり、キッズルーム、フィットネスルーム、クリエイティブラウンジ、マルチラウンジ、防音ルーム、スカイラウンジ、パーティーラウンジ、ゲストルームと超充実しています。クラッシィタワー新宿御苑とは真逆ですね。
しかしデザインは一昔前という感じの印象は否めず、個別住戸に関してもクラッシィタワー新宿御苑のようにダイレクトウィンドウの開放感はないです。しかし高層な分、眺望は大変素晴らしい住戸が多いです。
新宿御苑周辺には他にもたくさん中古マンションがありますが、それらの一覧・そして中古の値上がり率を全て見たい方は是非【住まいサーフィン】 からチェックしてみてください。
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個人的には、本物件にほど近い「ザ・パークハウス新宿御苑」（2017年築・新宿御苑前駅徒歩1分）も合わせてチェックされたら良いかなと思います。
西新宿の新築タワマンとの比較
西新宿でも現在２つのタワーマンション「パークタワー西新宿」と「シティータワー新宿」が建設中です。
同じ新宿といっても西新宿と新宿御苑は雰囲気が全く違うので、好みがはっきり別れるでしょう。
西新宿は綺麗に整備された広い歩道と道路、そして洗練された雰囲気があります。規模こそ新宿御苑にはかないませんが、素敵に生まれ変わった新宿中央公園がほど近いという魅力もあります。繁華街的な雰囲気が好きではない人にもハマるでしょう。
ファミリー層であれば学区で比較されるのも良いかもしれません。
クラッシィタワー新宿御苑の学区：
・四谷小学校
・四谷中学校
パークタワー西新宿とシティータワー新宿の学区：
・西新宿小学校
・西新宿中学校
学区ごとの親の年収ランキング／親の学歴ランキングは以下に公開されています。
新宿区は東京都内のランキングで第11位なっています。新宿区内でみると、四谷小・中学校と西新宿小・中学校の順位は果たして何位なのでしょうか…？！無料の会員登録のみで確認できます。
このようなランキングも教育環境を見極める指標の一つとして参考にすることをお勧めします。
西新宿の新築タワマン２つについても詳細レビュー記事を書いています：
goodhomefind.com
goodhomefind.com
住み替えを予定している方へ
現在持ち家を所有している方で、家族が増えた方、子どもが巣立って空き部屋ができた方、より自分に合った環境に住み替えたい方などなど、住み替えをお考えになっている方も多いのではないでしょうか。
しかし現在は日銀新総裁の元で住宅ローン金利を長期的に予測することが難しいですね。また住み替え先についても、新築マンションが高騰している現在、中古マンションに目を向けられることも多いですよね。
全く同じ立地であるなら築年数が古い方が安いのは当然ですが、価格以外にも中古マンションには利点があり、それは間取りなのです。
築年数が浅ければ浅いほど建築費高騰の影響を受けていますので、より多くの住戸を作るべく苦肉の策で登場した残念間取りが多くなっています。
一昔前のマンションだと無理のない快適な間取り設計になっていることが多いですので、中古マンションをリノベーションをする前提で購入することもお勧めです。
物件探しと並行してリノべる。 
に相談することで、物件探しと並行してリノベーションの予算を出すことができるので、資金計画も立てやすくなりますし、住んでからの満足度も高くなるでしょう。
リノベーション向きの物件探しのポイントからスケジュールまで気軽に相談ができます。
リノベーションのことがよく分かる資料
「RENOVERU FILE.」お申込みはこちら→リノべる。 
以上、クラッシィタワー新宿御苑をレビューしてきました。みなさんの住まい探しの参考になれば幸いです。
