「山手線内側で最大規模の再開発！と話題の大型タワーマンション「白金ザスカイ」（最寄駅は白金高輪駅）の間取りや共用施設、設備・構造関係等について考察していきたいと思います。
概要と特徴、価格、まとめについては前回記事＜立地編＞と重複した内容となりますが、ぜひ立地についての考察記事も以下よりご覧ください！
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概要とマンションの特徴
所感
ここまでの高額物件で、完成まで2年以上あるのにもかかわらず売れ行き絶好調で、間も無く完売間近のようですから驚きです。すでに一部転売部屋も中古市場に出ているのを先日目撃しました。
こちらのマンションのウリはたくさんあると思うので一つに絞るのは難しいですね。
山手線内側×港区×白金アドレス×駅近×再開発×大規模タワマン×東京タワービュー
と資産価値にプラスの要素しかないように感じます。
逆に強いてマイナスをあげるなら、地権者が多いこと、羽田新航路の影響かつ高速道路と大通りに挟まれた立地上心配される騒音や環境負荷といえるでしょうか。
概要
所在地：東京都港区白金一丁目1000番（地番）
交通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩3分
東京メトロ南北線「麻布十番」駅徒歩12分
都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩12分
総戸数：1247戸(非分譲477戸含む)
階数：鉄筋コンクリート造地上45階 地下1階建て一部鉄骨造
土地の権利：所有権
地目：宅地
用途地域：商業地域、準工業地域
入居開始：2023年3月下旬予定
販売スケジュール：2019年10月下旬販売開始
売主：東京建物株式会社 株式会社長谷工コーポレーション 住友不動産株式会社 野村不動産株式会社 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工：大林・長谷工建設共同企業体
ほとんど更地の状態から販売をスタートした白金ザスカイですが、今ではタワー棟・レジデンス棟ともに、半分くらいの高さまで立ち上がっています！
魚藍坂の上から眺める白金ザ・スカイ
魚藍坂交差点より
レジデンス棟の高速道路脇より見る白金ザ・スカイ
それでは一つづつポイントを見ていきたいと思います！
マンションの建物デザイン・敷地計画
マンションの見た目は迫力があり、巨大な壁が２枚そびえているかのようです。ザ・スカイという名前の通り、空と調和するような外観デザインにしているそうです。
建設中の今でもすごい迫力と存在感なので、45階まで立ち上がったら絶句となりそうで楽しみです！
敷地の計画も再開発マンションらしく立派なものとなっています。広場となる空地も広いですね。毎日帰宅するたびに癒されそうです。
白金ザ・スカイ公式HPの完成予想CGより引用
一階には店舗が入り、レジデンス棟の隣には医療施設、その隣には公園ができます。今は暗い雰囲気の古川も護岸工事が進められており、水辺の遊歩道として整備が進みます。
港区全体として水の環境資源を生かしきれていないことが課題となっているので、こうした動きはとても良いですね。生活満足度も高まりそうです。
タワー棟の高速道路沿いに立つと護岸工事が進められている様子が分かります
こちらはクルッと回って逆側の古川沿いですが、暗い雰囲気です。白金ザ・スカイ側も昔はこの様な感じでしたので、今だいぶ綺麗になったことが分かりますね
超充実の魅力的な共用施設
まず圧巻なのは、エントランスです。２階吹き抜けの広大な空間に、エスカレーターと高級感たっぷりです。
白金ザ・スカイ公式HPの完成予想CGより引用
ラウンジ、ビューラウンジ、パーティールーム、ゲストルーム、スカイテラス、シアタールーム、ゴルフシミュレーションレンジ、ジム、フィットネススタジオ、スタディールーム、キッズラウンジ、カンファレンスルームと充実です。
低層階に住んでいてもラウンジに行けば素晴らしい眺望が享受できるので、とてもいいですね。加えてゲストルームからの眺望も最高なので、自慢の我が家となりそうです。
白金ザ・スカイ公式HPの完成予想CGより引用
ラウンジ以外の施設は基本的に使用料があり有料なので、たくさん使用をしたいという方は営業さんに要確認です。予約はオンラインで取れるようです。
パーティールームの予約はかなり難しいでしょうね（^^;）
私が昔住んでいた似たような大規模タワマンでは、予約がオープンした瞬間の夜中0時ぴったりにオンラインサイトに入って予約をしないと予約が取れないほど人気でしたから。。
間取り・眺望と騒音
様々な間取りがあるマンション
Studio～4LDK（専有面積 23.94m2～147.10m2）と、単身者からファミリー層まで色んな属性の人たちが住むマンションになりそうです。
間取りとしては一部のスカイ・プレミアム住戸を除いてはリビングインの間取りが中心です。それに伴い行灯部屋も多くなっていますので、好みが別れるところかなと思います。
間取りのデッドスペースは小さく好印象です。廊下も短く効率的な設計となっていますし、柱もきちんとアウトフレーム化されています。
気になる点としては、
- リビングに使えなそうなカウンタースペースがあり、デッドスペースとなっていること
- 収納が少ないこと
- バルコニーは狭いお部屋が多いので窓を開け開きたい方やガーデニングがお好きな方には物足りないかもしれない
天井高・サッシ高
天井高は、通常のグレードでも2550mmと高級マンションとしては十分な高さがあります。サッシもダイレクトサッシを多くの部屋で採用しており、開放感があり素敵です。
また下がり天井も強烈なものは少ない印象で、綺麗に配慮されている印象です。しかし住戸によっては、天井から数十センチ下がった梁（その部分の天井高が2050mm）が、部屋の真ん中を横切っている間取りもありましたので、気に入ったお部屋は個別に図面の読み込みをしてみてください。
床・天井構造とスラブ厚
住戸はもちろん二重床・二重天井、スラブ厚300mmと申し分ないです。
戸境壁は乾式壁ですが、しっかりとグラスウールが入ったものとなっており、厚さ260mmのコンクリート壁に匹敵する遮音性能を発揮すると記載されています。音に敏感な方は営業の方に確認してみてください。
将来的なリフォームのしやすさもウリ
こちらのマンションはスケルトンインフィルという、将来的にリフォームがしやすい設計がなされていることも個人的には高評価ポイントです。将来にわたって資産価値を維持していく上で、構造の上でも価値が下がりにくいマンションとなるでしょう。
なにせ日本を代表するデベロッパー５社が名を連ねていますので、タワマンとしてハード面は申し分ないという印象です。
部屋ごとの眺望と騒音は要チェック
サッシは安心のT３を採用し、騒音対策がなされています。
窓を閉めて生活する分には問題なさそうですが、上は羽田新空路、北は高速道路、東は交通量の多い大通り（麻布通り）に囲まれていますので、窓を開けるのが好きな方は要注意です。
新空路の影響については、白金高輪駅のスターバックスのテラス席に座って音の感じ方を確認すると良いでしょう。南風時の15時から19時のうち3時間に限定してのみですが、1時間あたり60便が通過する計画ですので、2分おきくらいに結構な音がします。
詳細はこちらでも確認しておきましょう！
設備仕様について
グレードはお部屋の広さによって４つ用意されています。
- スタンダード
- エクセクティブ
- プレミアム
- スカイプレミアム
私のようなDINKSが買える50平米台のお部屋でもエクゼクティブグレードになることは嬉しいですね。
エクセクティブ（50平米）以上であれば、
- 食洗機
- 天井カセットエアコン
- シーザーストーンキッチン、洗面台天板
- ミストサウナ
- トイレ手洗い器
など分譲マンションにふさわしい設備となっています。
全グレード共通の設備は
ですので、スタンダードでもそれなりですね。また共用玄関はハンズフリーキーです。これは本当に便利です。
マンション構造・災害対策
地震大国の日本ですからココは大事なところですが、白金ザ・スカイは安心の直接基礎です！良質な硬い地盤がないと直接基礎は採用できないですし、ココは低地とはいえども地表面から8m程度で硬い良質な地盤になっているとのことですから、地盤はよいと言えそうです。
構造は、制震構造です。免震・もしくは免震と制震のハイブリッドを採用して欲しかったところはありますが、コストもあるので直接基礎x制震であれば十分安心という判断でしょうか。
またコンクリートは100年は大規模な補修が不要とされているコンクリートを使用しています。
水害対策については特に言及されていませんでした。昔よく氾濫した古川（今は地下に貯水槽が建設されたので一定の安心感はあります）や、浸水ハザードマップでレッドゾーンなことが気になるようであれば、一度モデルルームにて営業さんにご確認をおすすめします。
モデルルーム＆現地訪問紀
モデルルームはゴージャスでテンション上がりました！まずシアタールームにて紹介ムービーを見てから、各グレードのモデルルームに案内していただきました。
60平米台の部屋からモデルルームを作成してくれていたのが好印象でした。最近だと自分じゃ買えないような広くて高額なお部屋のモデルルームしかない用意がところもあるので。またスカイプレミアは、天井高と高級感あふれる造作が圧巻でした。
個室に戻ってから、今申込を受け付けているお部屋の値段とお部屋ごとの眺望の確認をしました。部屋数が多すぎるので、気になる部屋があったらいつ頃販売されるかと値段をお伝えするのでメールでも電話でもくださいとのこと。最後に資金計画表を作成してくれて、モデルルーム訪問を終了しました。
渡された分厚い間取り表の冊子を家でゆっくり見てから、希望のお部屋についてメールすると、すぐ確認してくれてメールの返信がきました。電話応答が苦手なミレニアル世代の私からすると、嬉しい即レスのご対応で大満足。営業さんのご対応もさっぱりしていて、しつこくないし、好印象でした。
資料の量がとっても多くて持ち歩くのは重いので、1日の終わりにモデルルーム訪問をスケジュールするのが良さそうです！！
マンション性能評価
マンション性能評価は取得予定とのことです。ただし、内容の一般公開はまだなので、モデルルームでのみ閲覧させてくれます。
総評まとめ〜資産価値と住みやすさの考察
資産価値については港区・山手線内側・駅近・生活環境・タワー・大規模・再開発の中心・東京タワー眺望・魅力的な共用施設と、ポジティブ要因しかないといっても良いでしょう。
ネガティブ要因を見つけるのは本当に難しい物件ですが、あげるのであれば新航路直下でしょうか。ただし新航路を持ってして港区の価値が一気に下がるとは個人的には考えていません。
立地についてに考察はこちらからご覧ください。
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また住みやすさについては、アクセスや周辺環境を重視するか、もしくは住戸内環境を重視するかで、好みが別れるところかもしれません。行灯部屋の多さをはじめ、周辺の交通量からバルコニーが好きな方・窓を開けたい方にはおすすめできないお部屋が多そうです。また規模が大きすぎたり、賃貸住宅が多すぎることを嫌う方、一回に商業施設がある賑やかさをよく思わない方には合わないのかもしれません。
私は個人的には、立地的な生活のしやすさが全てのネガティブ要因を上回ると思っておりますー！