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【シティータワー新宿】購入前に必見!欠点を含め必ず確認しておきたいポイントを解説

購入する前に必見!シティータワー新宿を徹底解説

みなさん、こんにちは!本日は大規模な再開発計画が進行中の西新宿に登場するタワーマンションシティータワー新宿」についてレビューしていきたいと思います。

西新宿といえば、都庁や高層ビル群というイメージをもたれる方も多いかもしれませんが、今西新宿アツいです!!渋谷エリアや品川・高輪・田町エリアなどとともにアジアヘッドクウォーター特区に指定されており、大規模な再開発が行われています。

 

しかしこの大規模再開発を待たずとも、すでに西新宿は洗練された綺麗な街並みで、特に新宿中央公園が整備されてからは独身からファミリー層、リタイヤ層までとっても住みやすい・暮らしやすい街になったと感じます。はい、私は西新宿好きな人です。

 

そんな街が更なる再開発でもっと魅力的になり、かつ今まで供給が鈍っていたマンションも(約6年ぶりに!)いくつかできるというのですから注目しています!!

 

まず第一弾として「シティータワー新宿」のメリットとデメリットそして価格について以下見ていきます。

 

 

シティータワー新宿のメリット

まずメリットから見ていきます。

アジアヘッドクウォーター特区での複合再開発案件

再開発概念図(公式HPより抜粋)

再開発概念図(公式HPより抜粋)

新宿駅の西口側から都庁前・西新宿・西新宿五丁目にかけての地域が「アジアヘッドクウォーター特区」に指定されており、今後国と東京都が都市再生整備を行い積極的に外国企業を誘致していくエリアとなっています。

 

上の図から分かるようにこのエリア内には複数の再開発プロジェクトが走っています。

 

図のAの場所に今回の「シティータワー新宿」が登場してきます。同じく住友不動産による高級マンション「ラトゥール」を上階に擁するオフィスビルも同じ位置、すぐ横に隣合ってできてきます。

 

下の写真でがオフィス+ラトゥールのビルとなります。側がシティータワー新宿です。

外観完成予想図(公式HPより抜粋)

外観完成予想図(公式HPより抜粋)

本エリアに供給されるもう一つの新築マンション「パークタワー西新宿(三井不動産)も、シティータワー新宿にほど近く、図でFとなっている場所に登場してきます。こちらの物件についても後ほど記事にしたいと思います。

 

さらに新宿西口では、西口のシンボル的存在であった小田急百貨店や京王百貨店が建て替えられ、商業施設やオフィス・ホテルなどが入居する複合施設が建てられる計画となっています。

計画建物(小田急電鉄株式会社プレスリリースより抜粋)

計画建物(小田急電鉄株式会社プレスリリースより抜粋)

上のようなイメージパース通りになれば新宿西口の雰囲気が一気に変わりますね!高い建物は48階建てとなり、都庁より高くなるようです。

 

 

オフィス街であるからこその住みやすさ

これは賛否両論あるかと思いますが、私はいわゆるオフィス街は住みやすいと思っています。

 

ある程度居住者数もいることが前提ですが(誰も住んでないとかだとちょっと寂しいのでw)、オフィス街はカフェやレストラン、書店などもある程度充実しているのにもかかわらず休日は人が本当に少ないのがイイんですよね〜!

 

平日はビジネスパーソンでごった返しているので平日休みの方には向かないかもしれませんが、休日は人が少ないので静かで過ごしやすく、落ちついてカフェ作業もやり放題だし外食にも困らないとイイことばっかりです。オフィス街は交通の便もよいですし、どこでも出かけやすいです。

 

 

中野区のライフ(スーパーマーケット)が使える

シティータワー新宿のすぐ横を流れる川を渡れば、そこは中野区です。一番近いスーパーマーケットは、川を渡ってまっすぐ行ったところの「ライフ」(中野区・徒歩7分)となります。

 

この大型スーパーが使えるのも嬉しいですし、(調査をしていないので詳しいことは分かりませんが)物価も中野区プライスなのかな?と期待できます。

 

いずれにせよ本物件の最寄りは「中野坂上駅」(徒歩8分)ですから、西新宿や新宿西口で買い物や飲食をするよりも安い物価を享受できるという利点もあるかもしれません。

 

 

外観のかっこよさ

外観完成予想図(公式HPより抜粋)

外観完成予想図(公式HPより抜粋)

アースカラーというんでしょうか、落ち着いた色使いで素敵です。

 

外観のカッコよさも資産価値には結構影響しますので、かなりプラスポイントかなと思います!

 

 

間取りの素晴らしさと仕様の高さ

さすが住友不動産のタワマンです、間取りがとっても綺麗

 

54.60平米の2LDKタイプは行灯部屋がありますが、廊下もコンパクト柱は外側に逃げており、各部屋綺麗な形となっています。

55A-標準 type間取り図(公式HPより抜粋)

55A-標準 type間取り図(公式HPより抜粋)

約55平米ですが実際はもっと広く感じると思います。

バスルームも1314ではなく、しっかりと1418の広さがあるのも良いですね。

開口部の広さも問題ないですし、バルコニーの奥行きも約1.8mと広いです。

 

次にこちらの74.99平米・3LDKの間取りも申し分ないですね。

75E-標準 type間取り(公式HPより抜粋)

75E-標準 type間取り(公式HPより抜粋)

実質2LDKのようなものですが、ワイドスパンで各部屋の形も綺麗、廊下からの導線も良し収納もしっかりしています。

 

バスルームはもう少し大きい方がよかったかも…!

 

仕様も高いです。特に私が良い!と思ったものは以下の通りです。

  • 主寝室のウォークインクローゼットがスライドドア:スペースとらないし使い勝手が良いんです
  • 主寝室にも床暖房あり:冬場はエアコンを使うと乾燥するので寝室まで床暖房は本当にありがたい
  • 防音への備え;T2〜T4サッシの採用(一部住戸にはT4サッシの二重窓)、また室外の排気口・給気口に防音フードなど
  • バルコニーに防水コンセント:これ付いているマンションって本当に少ないですよね。バルコニー掃除やバルコニーでパソコン作業したい時、バルコニーをライトアップしてちょっとしたイルミネーションを楽しみたい時(クリスマスなど)に最適ですね
  • テップ付き一体型ボウル:これは地味だけど毎日のちょっとした掃除の手間が省けてかなり良い

ステップ付き一体型ボウル(公式HPより抜粋)

ステップ付き一体型ボウル(公式HPより抜粋)

仕様は資産価値に影響しないと言ってしまえばそれまでなのですが、実需で住む場合には気の利いた仕様が生活の質を高めてくれると感じます。

 

 

早く入居できる

来月2022年12月より販売が開始され、入居が2023年6月となりますので、契約してから約半年〜販売期によっては数ヶ月〜即で入居できるのは本物件の強みかと思います。

 

通常の新築マンションだと契約から入居まで2年以上かかることが多いですが、入居までが早ければ早いほど手付金を預ける期間も少なくて済みますし、今のご時世ですと今後の日銀の金融政策変更に伴う利上げのリスク(加えて住宅ローン控除などの政策変更のリスク)も最小限に抑えることができるのではないでしょうか。半年でいきなり大幅に金利が上がる可能性はかなり低いでしょうし。

 

 

シティータワー新宿のデメリット

デメリットもしっかり把握しておきましょう!

駅からちょっと遠い

一番近い最寄駅まで徒歩8分となります。

  • 東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅まで徒歩8分
  • 東京メトロ丸ノ内方南支線「中野坂上」駅まで徒歩8分
  • 都営大江戸線「西新宿五丁目」駅まで徒歩10分
  • 都営大江戸線「都庁前」駅まで徒歩11分
  • JR総武・中央線「新宿」駅まで徒歩17分
  • 小田急電鉄小田原線「新宿」駅まで徒歩17分

徒歩8分は私は遠いとは思いません(駅や周辺環境による)が徒歩5分以内を求める方も多くいらっしゃいますよね。

 

しかし最寄り駅から徒歩10分以内かつ西新宿ですので資産価値には大きく問題ないでしょう

 

新宿駅までも、天気が良い日は散歩がてら歩くのも気持ちよいでしょうし、タクシーを拾えばすぐなので便利ですよね。

 

 

眺望が絶望的な部屋も

北隣にすぐラトゥール擁するオフィスビルが建っているため、北側のお部屋はかなり近距離でお見合いとなります。

お部屋の窓から見えるのはオフィスの壁一面のみとなりますから、居住環境としては思わしくないです。

正確には北東方向なので、朝日は若干入ってくると思うのですが、それ以外は眺望も採光も厳しいです。

対して、西向きの方は中野方面となり高い建物がなく、見晴らしが良さそうです(タワマンで西日は暑いんですけどね!)。

 

浸水ハザードあり

新宿区ハザードマップによると、本物件の建つ位置では「0.1〜0.3mの浸水が想定される」エリアとなっています。

 

川沿いの立地なのでしょうがないですね。タワマンの防災機能は高いのであまり心配する必要はないと思いますが、心配な方はモデルルーム訪問時に浸水対策を聞いて納得しておきましょう

 

個人的には東京都庁にほど近いということで、万が一の災害の際にも安心感があるなと感じます。

 

 

地味めの共用施設

共用施設としては、オープンラウンジキッズスペースも併設)、パーティールームシアタールームフィットネスルームがあります。

 

一応一通りは揃えている感じですが、完成予想図を見る限りあまりゴージャスな印象は受けませんでした。地味めな印象です。

 

またワークスペースやゲストルームなどはなく、共用施設の充実が大事と考える方には向かないタワマンかなと思います。

 

価格が高すぎる…?!

以上、シティータワー新宿のメリットとデメリット両面について考察してきましたが、肝心のお値段はおいくらなのでしょうか?!

 

西新宿の相場は急上昇中

この辺りのタワマンだと坪単価が400万円程度〜高層階で500万円程度で動いていましたが(例:すぐ近くの「ザ・パークハウス西新宿タワー60」)、「シティータワー新宿」に至っては坪単価700〜800万円くらいで出てくるようです。西新宿も高くなった(なる)なあ〜と実感する物件となりました。

 

戸数は427戸と多いですが、地権者が大半を占めており分譲戸数は僅か162戸のみということも影響しているのでしょうか。ゆっくり売っていくのでしょう。 

 

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西新宿エリアに関しては周辺中古の売り出し価格事例も公表されていますので、是非合わせてチェックし、現時点のエリアの相場感を把握しておくことをお勧めします。

 

周辺中古の方がオススメな場合も

本物件の価格を見てしまうと余計に周辺中古も検討したくなるわけですが、価格以外にも駅距離や眺望でより優れている中古マンションもあります。

 

例えば、古さを気にしないのであれば「シティータワー新宿新都心」(同じ住友不動産のシティータワーなので名前が似ていてちょっと紛らわしい)は立地抜群かつ囲まれ感がないので眺望良高新宿中央公園に隣接と、西新宿のタワマンの中では一番立地がよいのではないでしょうか。西新宿五丁目駅まで徒歩2分と申し分ない駅近です。

 

また「ザ・パークハウス西新宿タワー60」は「シティータワー新宿」から細い通りを挟んですぐのタワマンですが、こちらもオススメです。こちらは西新宿五丁目駅まで徒歩7分とあまり変わらないですが、今(本記事を執筆中の)現在も坪単価が400万円程度〜高層階で500万円程度で動いています。

 

西新宿の将来性を買うという点では新築も中古も変わりません。中古の方がかなり安く買えるのであれば、それをリフォームして新築にピカピカにしてもお釣りが出てお得なのでは。

 

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私も実は頻繁にチェックしているのですが、【ひかリノベ 】では西新宿を含め都心の駅近マンションが、新築物件の約半額で販売(リノベのコスト込み!)されていることも。要チェックです!

 

 

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西新宿の再開発が終わってしまってからでは今の坪単価に戻ることはないかもしれませんし、周辺の中古マンション、一考のの価値がありそうです。

 

 

以上、「シティータワー新宿」についてのレビューでした。みなさんの参考になれば幸いです。