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【シティテラス文京小石川】購入ちょっと待った!!慎重になるべき4つの理由とは?

本日は、先日に引き続き文京区!で話題の新築マンション「シティテラス文京小石川」(都営三田線 春日駅から徒歩11分)についてレビューしていきたいと思います。

 

引き渡し予定は「2023年7月下旬」と、先日記事にした「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」(2023年4月中旬)と近いスケジュール感です。総戸数は120戸と比較的大規模であり、その点もパークホームズと似ています。

 

マンション外観完成予想図

公式HPより引用

 

最初に断っておきます、買ってはいけない!と否定している訳ではありません(^^)

 

以下で説明する理由により、まずは周辺&駅近の中古物件を見た上で冷静になってから購入したほうが後悔が少ない物件ということです。

 

 

それでは以下見ていきます。

 

 

 

 

最寄駅が遠すぎて残債割れのリスク

駅から徒歩10分以上と遠いが都心への絶対的距離は近い

交通アクセスは以下です。

5路線使えるという利便性はあるものの、どこに出るにも駅から徒歩10分以上です。一番近い春日駅でも改札からだと徒歩15分は覚悟したほうがよさそうです。

  • 都営三田線「春日」から徒歩11分
  • 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩14分
  • 東京メトロ南北線「後楽園」駅から徒歩11分
  • 東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅から徒歩11分
  • 都営大江戸線「春日」駅から徒歩11分
  • 都営三田線「白山」駅から徒歩15分

 

まずリセールや賃貸の観点からは、駅近のマンションよりも資産価値が維持しにくくはなります。

 

それでもマンションに大きな目玉があれば良いのですが、ここは設備仕様や共用施設が充実しているわけでもなく、周辺環境的にも、より後楽園駅や東京ドームに近い「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」等には劣ってしまいます。

 

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公式HPより引用

 

パークホームズを始め後楽園により近いマンションのほうが、再開発で登場した「文京GARDEN」の恩恵もより受けられますし、今後の東京ドーム周辺の再開発の恩恵も将来にわたって受けやすくなります

 

goodhomefind.com

 

とは言っても、駅近や大通り沿いの住環境よりも駅や大通りから一定距離離れた立地のほうが好きな人も多いですし、駅近だと眺望日照の関係で気に入る住戸が中々見つからないということは考えられます。

 

そのような方には、一考の価値がある物件と言えそうです。

 

駅から遠いと言っても、徒歩時間を考慮しても「大手町」駅まで20分あれば着いてしまいますし、「東京」駅まで30分以内「新宿」駅までも30分以内と、都心からの絶対的距離は近いのです。

 

残債割れのリスクはありか?

でもちょっと待った!このマンションのお値段はいかがでしょうか?

 

最近の新築マンションなのは分かりますが、駅遠という事実が考慮されていないのか?!という程の予定価格(以下)が出ております。

  • 約71平米(1LD・K+2S) 12,300万円
  • 約76平米(1LD・K+2S)13,300万円

坪単価にすると、約572〜578万円となりますので、港区の駅近中古も買えてしまう価格帯となります。

 

管理費は、約377円(平米あたり)となっており、後楽園駅徒歩3分と駅近の「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」の約315円(平米あたり)よりお高くなっております。

 

加えて70平米台で2LDK表記ができず、1LDK+Sと、一部屋サービスルームになってしまうのも残念ですね。

 

サービスルームは採光含めて居住性が低いお部屋ですし、リセールや賃貸のインターネット検索でも不利になってしまいます。検索条件を入力する際に、70平米台を探している人は1LDKにチェックをつけませんし、1LDKを探している人は大体30後半から40〜50平米にチェックをつけるでしょうから。

 

先日「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」の記事でも書きましたが、不動産には相場があるので、価格が高い・低いという判断は現時点ではできません。

 

将来もっと上がるかもしれないし、もっと下がるかもしれない。将来に過去として振り返った時に初めて、結果として高かったね、安かったね、という判断ができる訳です。

 

したがって、気に入ったマンションで、かつ資金計画さえしっかりしていれば基本的には買って良いのではないかと私は考えています。

 

とは言っても、周辺マンションより駅近のマンション比較することは大切ですので、その点でウ〜ンいまいち…となってしまう物件かなと(詳細は次の項にて)。

 

本物件の価格が周辺マンションや駅近マンションより高く、かつ中古物件になった時にそれらの物件に勝る魅力がないのであれば、相場が上がり続けない限り残債割れのリスクは高いと言えます。

 

goodhomefind.com

 

 

 

周辺中古でも住みたいと思うか?が重要

周辺新築&中古の相場感

新築

  • パークホームズ文京小石川ヒルテラス(2023年4月中旬引き渡し予定)
    坪単価:坪528万〜607万(70平米台の住戸) 管理費:約315円(平米あたり)
  • もう完売しましたが「シティハウス文京湯島」「ブランズ文京白山一丁目」も坪500万を超えていましたね

中古

 

この立地でマンションが良いのであれば周辺中古の方がよい

以上のように、本マンションのすぐ近くには築浅で素敵な中古物件が多々あります。

 

文京区で駅に近すぎず、大通りから一本入った立地で検討しているのであれば、残債割れのリスクを減らすためにも周辺中古から検討することをオススメします。

 

外廊下&残念間取り&共用施設なしでは戸建てのほうが良いかも?!

本物件の残念な点は以下です。

  • 外廊下:坪単価500万超えで外廊下設計は流石にやめてほしい…
  • 駐車場設置率が低い:30台のみ。この駅距離と坪単価なのに…?!
  • 最新マンションらしい設備仕様なし:ラクセスキーなし、玄関前の宅配ボックスなし、IoTなし、お風呂が賃貸風
  • 極め付けは間取りが悪い!!
    • 田の字間取りはそれ自体でなのに、共用廊下側の2部屋がサービスルーム表記で厳しい…
    • サービスルーム表記の2部屋の窓には鉄格子が付いています。共用廊下側なのでしょうがないですが、これでは刑務所状態です!
    • 廊下からお風呂にも入れないなんて…リビングからお風呂に入らなくてはいけないのは結構やばい間取りです。

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公式HPより引用

 

逆に評価できる点

  • ベランダにスロップシンクがあって便利(最近はコストカットの影響で無しのマンションが多い)
  • バルコニーは広めなのでしっかり使えそう
  • 居住スペースに柱の出っ張りが少ない
  • 戸境壁が鉄筋コンクリートなので騒音トラブルが少なそう(最近は低層であっても乾式のところも多い)

 

以上、評価できる点はありますが、残念な点のマイナスをカバーできない&本物件のようなマンションに住むことの意味が見出せないため、ここを買うくらいならむしろ戸建てでも良いのでは?!と感じています。

 

土地柄、広さを求める検討者であれば戸建てを探している方も多いはずです。

 

広域からの検討者には不安点だらけ 〜 港区価格で文京区徒歩15分ハザード物件に集客できる要素が見つからない

文京区は豊かな文教の地として、幅広い層に人気があります。都心に距離が近く、かつ他路線が利用できる立地が多くアクセス抜群で住みやすい場所です。

 

特に教育熱心な親御さんの間では熱狂的な人気を誇っていますよね。

 

しかし元々文京区に地縁がある方だと、本物件地域の位置する準工業地帯は検討できないという方も多いのではないでしょうか。

 

加えて物件の一部は水害ハザードマップに引っかかっているわけですから尚更です。

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文京区ハザードマップ より抜粋

 

そうすると広域(日本全国や海外も含めて)の集客が必須なのですが、文京区マンションの集客力は港区などの都心3区、また渋谷区等には劣ってくるわけです。

 

そうするとちょっとリセールや将来的な賃貸運営は苦戦しそう、というのが個人的な感想でした。

 

れっきとした都心7区で、歴史ある住宅地(本物件地域は準工業ですが、再開発案件もあるのであまり気にする必要はないかと思います)ですし、今回あげたネガティブな点を考慮してもそれでも買いたいと思えるのであれば良いかなと思います。

 

資産価値の維持や今後の向上という意味で考えたら周辺中古やパークコート文京小石川ザ・タワー、同じく新築の「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」の方がよいと思いますが、相対的に他の東京23区と比較して資産価値が維持できるか否かと聞かれたら、維持できる可能性が高い方には入ると考えています。

 

goodhomefind.com

 

みなさんの参考になれば幸いです(^^)