前回の投稿に引き続き、勝どき駅直結！の超大規模タワーマンション「パークタワー勝どきミッド／サウス」について、間取りや設備仕様・共用施設などの、建物の魅力面をレビューしていきたいと思います。
前回記事では立地（街の魅力・周辺環境）や価格について＜立地編＞としてまとめていますので、是非合わせてご覧ください：
goodhomefind.com
本マンションの建物・サービス面について良い点・悪い点を最初に短くまとめると以下です。
ポジティブな点
・駅に直結！（ホームまではそんなに近くない）
・共用施設が豪華…！充実度は感動レベル
・免震構造（サウスは制振だがトライスター型）
ネガティブな点
・占有部の設備仕様は高級マンションより劣る
・変形間取りのお部屋が多い
・お見合いな眺望が多く開放感に欠ける
・地権者住戸・ワンルームが多く住民間格差あり
では以下詳しく考察していきます。
デザイン・敷地計画の素晴らしさ
敷地面積約22,727㎡の壮大な土地にたたずむ”水と緑のシーサイドマリーナ”と言うだけあって、公式サイトを見ると童心にかえってワクワクしてしまうようなマンションです。
公式HPより引用
思わず「わあーすごい！！ちょっと来て来て、これ見て見て！」と主人を呼びつけてしまいました。
ここまで広い敷地全面に植栽をし、かつウォーターフロントの開放感！これは超贅沢です。
公式HPより引用
公式HPより引用
毎日リゾートで生活しているみたいな感じ。まさにそれをイメージしてデザインされたようです。
公式HPより引用
今勢いのある「ホシノ・アーキテクツ」によるデザインとなっています。
こんな素敵なマンションに住んでみたい！と思わせる心躍るデザインですね。
超充実の共用施設で外に出る必要なし？！
まず生活利便施設として：
・スーパーマーケット
・コンビニ
・クリニック群
・スポーツアリーナ
・保育園
が敷地内に入ります！超便利ですね。
公式HPより引用：エントランス
＜立地編＞でも書いた通りですが、マンション直結のスーパーはお値段高めになることが多いのでそこは注意。
また、中央区は保活問題が深刻なので、敷地内の保育園は入居者に優先権があるのか否か（それでも戸数が多いので抽選かもしれませんが）キチンと確認が必要でしょう。
立地編はこちら：
goodhomefind.com
そして緑豊かな敷地内の屋外共用施設として：
・ガーデンスペース
・BBQスペース
があり、楽しそうで素敵です。
公式HPより引用
公式HPより引用
さらに屋内の共用施設としては：
・スカイデッキ
・ルーフトップラウンジ
・ラウンジ
・カフェ多数
・テラス・スペース多数
・フィットネスルーム
・キッズルーム
・ゲストルーム
・ゴルフレンジ（シミュレーション）
となっており、すごく充実していて楽しそうですね。
公式HPより引用：スカイデッキ
公式HPより引用：エントランス
公式HPより引用：カフェ
公式HPより引用：スタディースペース
公式HPより引用：フィットネスルーム
公式HPより引用：カフェ
公式HPより引用：キッズルーム
公式HPより引用：ルーフトップラウンジ
全ての空間が高級ホテル級の高級感とスタイルでまとめられている感じがします、素晴らしい。
駐車場・駐輪場・バイク置き場
駐車場
・ミッド：329台［タワーパーキング324台（電気自動車等用充電対応6台含む）、平置き5台］（他来客用5台、荷捌き用5台、カーシェア用2台、保育所用2台、商業オフィス用73台（電気自動車等用充電対応2台含む））
・サウス：491台［タワーパーキング491台（電気自動車等用充電対応8台含む）］（他来客用7台・荷捌き用4台、カーシェア用2台、管理用1台）
→→ 総戸数（ミッド：1665戸 サウス：1121戸）を考慮すると設置率は低いですが、電車派も多そうですよね。駐車場が余って管理費が足りないなんてマンションも品川区にはちらほらあると聞きますので、将来的には良いのかもしれません。車をお持ちの方は抽選倍率と抽選落ちした時の選択肢について要確認ですね！
駐輪場
・ミッド：住宅用1144台（他レンタサイクル60台、商業用114台）
・サウス：住宅用2216台（他レンタサイクル50台）
→→ ミッドに少ない…！大丈夫かな？！とちょっと心配になるレベルですが、地下鉄直結なので電車利用メインの想定なのだろうか？！サウスの数は十分そうです。細かいですが、駐輪場が地下なのも自転車ごとエレベータに乗るのがいちいち大変です…。
バイク置場
・ミッド：住宅用31台（他商業オフィス用6台）
・サウス：住宅用56台
間取り・眺望はイマイチ？！
本物件はエントリー・資料請求すると、サイト上で販売中の間取りと価格が確認可能ですので、是非見てみてください。
戸数が多いだけ様々な間取りがあるのですが、私が多数見た結果注意したほうがよい間取りのポイントを以下お伝えします。
・70平米以下のお部屋の変形間取り：特に60平米以下〜70平米前半のお部屋の変形間取りはかなり狭く感じる可能性が高いです。80平米超えると個性の一つとなりあまり気にならないかと
・行灯部屋：内陸のマンションはともかく、埋立地の湾岸タワマンではワイドスパン住戸が多い中で、行灯部屋がある住戸だと将来的なリセール・賃貸で不利になる可能性があります
・柱の食い込み：表記の平米数ほどの有効スペースがないので要注意。家具がぶつかって置けないなど、家に置ける家具を探すのに苦労する場合も…
・ウォークイン／シューズインクローゼットの有無：これも湾岸タワマンでは特にニーズは大きいと思いますが、無い間取りも多数あります
眺望に関してですが、本物件は他の50階レベルのタワマンに囲まれる位置関係ですので、部屋ごとの眺望は要チェックです。
湾岸地区の最大のウリである開放的な眺望が享受できない住戸は多いかもしれません。
パークタワー勝どきミッド／サウスのような大規模マンションでは部屋によって間取りや眺望の条件に差があります。
間取りや眺望を妥協すればお値段は安くなりますが、価格表を見ながらどの部屋が一番お得なのかと考えるのは大変ですし、迷ってしまうという方も多いのではないでしょうか。
その点【住まいサーフィン】であれば、同じマンション内でもどのお部屋が割安か割高かを簡単に確認することが可能ですので是非チェックしてみてください。
より割安なお部屋を選ぶことができれば売却時に利益を生みやすいため、資産価値という点からは重要です。
マンション性能評価
公式HPより引用
なぜ「建物の長寿命化」の星が一つなのかは疑問です。
また、これだけ広い敷地であれば、太陽光発電の普及（星一つ）にもぜひ貢献していただきたかったと思いますのでそこは残念ですね。
ミッドにする？サウスにする？
ミッド・サウスのどっちを買うかですが、個人的にはどっちでも良い気がします。
駅直結のミッドのほうが人気なのは分かりますが同じマンションの敷地に駅が直結していると考えれば正直大差ないと思います。
ここの魅力は間違いなく共用施設であり、どちらに住んでも全部使えるということは、どっちでも資産価値には大した影響ないでしょう。地下鉄派にとってはミッドのほうが住み心地がよいでしょうか。
あとは個別住戸を見て、間取りと眺望・価格のバランスに納得が行くところに決めるのが良いでしょう。
その点上の項でも紹介しましたが、【住まいサーフィン】をチェックすることで、同じマンション内でもどの棟・どのお部屋が割安か割高かを確認することが可能です。
間取りと眺望を妥協して安いお部屋にしようと思ったら、その部屋は実は得する部屋ではなく、損するお部屋だった！なんてこともありますから、プロの評価を見ておいた方が安心です。
パークタワー勝どきミッド／サウスは買いなのか？資産価値と住環境についての考察まとめ
前回記事＜立地編＞で詳しく述べましたが、私は「パークタワー勝どきミッド／サウス」を購入する前に他の湾岸地域も同時検討した方が良いと思っています。
goodhomefind.com
間違いなくマンションの敷地・建物自体には大きな魅力があり、見ると欲しくなってしまうマンションではあります。
しかし立地編で述べた通り、勝どきという埋立地（湾岸）よりも、「街」自体が魅力的な埋立地（湾岸）である「芝浦」「豊洲」「竹芝」等もすぐそこにあります。今は新築ですが、今後中古になっていくと建物の魅力度よりもアドレス・街の魅力度のほうが資産価値に直結してきます。
豊洲、芝浦、竹芝などは、大型の商業施設と共に飲食店、オフィスなど、いわゆる商・住・遊が一体となった開発であり、かつ街に緑（公園等）も多くあります。それに比べて勝どきは「住」の部分のみが主体となった開発になってしまっている点が、個人的には残念と感じる点です。
その上で、勝どきという街を買うのであれば、パークタワー勝どきミッド／サウスはおすすめです。駅直結であり、街のランドマークとなる存在ですので、同じ勝どきのタワマンの中では一番資産価値が維持しやすいでしょう。
また投資で買って賃貸するという視点であれば、東京駅・銀座エリアに近いこともあって賃料は良い値が取れる、新築時の利回りも4％程度と聞いていますので優秀です。
以上、＜建物編＞を最後まで読んでいただきありがとうございました！
資産価値に直結する立地についてのレビューは、＜立地編＞で詳しく買いています。価格についてもそちらに載せていますので是非以下をご覧ください：
goodhomefind.com
