山手線内側で最大規模の再開発！と話題の大型タワーマンション「白金ザ・スカイ 〜SHIROKANE The SKY〜」についてレビューしていきたいと思います。
白金ザ・スカイのウリはたくさんあり、一つに絞るのは難しいですね〜！「山手線内側×港区×白金アドレス×駅近×再開発×大規模タワマン×東京タワービュー」と資産価値にプラスの要素しかないように感じます。
マイナス面をあげると、地権者が（かなり！）多いこと、羽田新航路の影響かつ高速道路と大通りに挟まれた立地上心配される騒音や環境負荷といえるでしょうか。
【アップデート】2023年2月現在：ついに入居が始まりました！地権者住戸や転売住戸も現在多く販売されているため、これから検討される方向けにこちらのブログもアップデートしています。
本記事「徹底解説①」では、主に立地の要素について評価をしていますが、マンション間取り・設備構造などは以下の記事「徹底解説②」で紹介しております。巷の口コミではあまり出てこないポイントも多く取り上げていますので、是非こちらも合わせてご覧ください！
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それでは立地の要素に絞って以下のポイントからレビューしていきます。
物件の基本情報
所在地：東京都港区白金一丁目1000番（地番）
交通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩3分
東京メトロ南北線「麻布十番」駅徒歩12分
都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩12分
総戸数：1247戸(非分譲477戸含む)
階数：鉄筋コンクリート造地上45階 地下1階建て一部鉄骨造
土地の権利：所有権
地目：宅地
用途地域：商業地域、準工業地域
入居開始：2023年3月下旬予定
販売スケジュール：2019年10月下旬販売開始
売主：東京建物株式会社 株式会社長谷工コーポレーション 住友不動産株式会社 野村不動産株式会社 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工：大林・長谷工建設共同企業体
白金ザスカイの立地は？
マンションの資産価値を決める一番重要な要素である立地条件についてです。いうまでもなく、東京一の資産価値を誇る「港区」アドレスであります。
交通利便性
最寄駅は以下です。
- 東京メトロ南北線・都営三田線 白金高輪駅徒歩3分
- 東京メトロ南北線・都営大江戸線 麻布十番駅徒歩12分
- JR山手線・JR京浜東北根岸線 高輪ゲートウェイ駅徒歩18分
南北線・都営三田線が乗り入れる白金高輪駅までで徒歩３分と、申し分ない駅近立地となっています。
南北線を品川駅まで伸長する計画もあるため実現すればより一層の利便性の向上も望めます。
白金ザスカイのように敷地内の共用施設が充実している大型タワマンでは、そこまで駅近でない（駅近でなくとも共用施設が充実しているから快適な）タワマンが多い中で、ここまで駅近に寄せてきて、かつ大型タワマンならではの共用施設も享受できるのは貴重だと思います。
とはいえGoogleMapによるとホームまでは「９分」かかるとなっていますから、駅直結のタワーには劣るということを理解しておくべきでしょう。雨の日でも３分歩けば最寄り出口で地下に入れるということですね。
また、麻布十番駅からは距離がありますが、自転車であれば麻布十番の商店街を日常使いすることも十分可能な立地です。季節と気分によりますが、お散歩がてら徒歩でも行けそうです。
さすがに高輪ゲートウェイ駅に徒歩でいくことはないでしょうが、ここまで再開発の進む都心立地の徒歩圏内に位置するということはやはり魅力でしょう。品川駅〜高輪ゲートウェイ駅〜泉岳寺駅〜田町駅（アジアヘッドクウォーター構想）にかけて、たくさんのオフィスもできる計画のようですので、将来的な賃貸借需要も高まりそうですね。コロナ禍が落ち着けば外国人の需要も見込めそうです。
通勤アクセス
東京では一般的に、東京駅からの円周距離で賃料相場が決まるとされています。30分以内でいける距離がよいとされています。
ここではオフィス集積地である東京駅・品川駅・新宿駅・渋谷駅へ、マンションエントランスより30分以内でいけるか調べてみました。
- 東京駅：車約18分、都営三田線で乗り換えなし24分
- 品川駅：車約5分、徒歩30分、都営バス・もしくは港区ちいばすにて約15〜25分
- 新宿駅：車約30分、電車で30分（目黒で山手線に乗り換え）
- 渋谷駅：車約12分、電車で29分（溜池山王で銀座線に乗り換え）、都営バス約28分
全てマンション出口からの徒歩時間（白金高輪駅ホームまでの徒歩9分やバス停までの時間）も考慮しているので、文句なしの立地です！
バス停も近くにありバス移動も便利な立地となります。同じく再開発の進む渋谷まで、都営バスに乗って乗り換えなしでサクっと行けるのは良いですね。
繰り返しになりますが南北線の品川駅伸長計画が実現すれば、品川駅までの距離がグッと縮まるので、国内出張が多い方々には特に重宝されるでしょう。
地歴は？もともと何があった土地？
ここでは地歴について解説します。白金ザスカイは広大な敷地となっていますが、東京の真ん中でなぜこんな大きな土地が開発できたかというと、これが住民主体の再開発の動きだったからです。
白金ザ・スカイの敷地は、古川に接しており川の氾濫の危険があったことに加えて、古い建物や工場が密集する上に、道路は狭く防災上の課題がありました。そこで住民が主体となって、再開発による防災機能の向上・魅力的な街並みづくりを進めるため、「白金一丁目東部北地区市街地再開発組合」という組合が結成され、今回の大開発に至りました。
レジデンス棟の高速道路脇より見る白金ザ・スカイ
白金には古川という二級河川が流れていますが、明治以降その川沿い（現在の白金1丁目、3丁目、5丁目と奇数の番地のあたり）に中小の工場や小住宅が多く建ちました。対して高台にあたる現在の2丁目、4丁目、6丁目（偶数番地）には邸宅が建てられ、戦後になるとマンションなどが建ち並ぶ高級住宅街となりました。
こういった経緯もあり、白金アドレスとはいえ、今回の建設地の立地に良い印象を持たない東京民の方も多いようです。低地なポジションであることは間違いないですし、高速沿い・古川沿いで雑多な雰囲気もありますが、今後再開発が進んでいく魅力的な立地ともいえます。もう発展しきっているところは相場も張りますので、白金奇数番地は再開発冥利を得るにはうってつけの場所と個人的には思います。（今ではヒルズが建つ六本木あたりも昔は閑静なところでしたし…）
街の魅力と住みやすさ
周辺はスーパーが充実
- 敷地内に入るリンコス
- クイーンズ伊勢丹白金高輪店（徒歩４分）
- マイばすけっと南麻布店（徒歩５分）
- サミット三田店（徒歩７分）
- ピーコック高輪魚藍坂店（徒歩７分）
コンビニも徒歩２分にあるナチュラルローソンをはじめ、充実しています。余談ですが、普通のローソンではなく”ナチュラル”ローソンがあるということは、（無添加やオーガニック系食材が多いということで）イコール住民の感度・意識が高いということなので、こちらも個人的には大変プラスのポイントです！
公園も充実
敷地内にある公園に加えて、周辺には以下のような名だたる都心の緑があります。
- 芝公園（都営三田線で17分、徒歩28分）
- 有栖川宮記念公園（徒歩16分）
- 国立科学博物館付属自然教育園（徒歩25分）
- 八芳園の庭園（徒歩17分）
敷地外の周辺にも、子供を遊ばせられそうな公園スペースがいくつかあります。
白高児童遊園
子育て・学区・教育環境・医療環境
子育て支援施設
詳細は未定ですが、子育て支援施設（保育園や託児所のようなもの）が敷地内に入る予定です。これ、子育て世帯にとっては本当に便利で感動レベルですよね。
港区の子育て支援政策は他の東京23区と比べても充実度が突出しており、その恩恵に預かれることは言うまでもありません。
優良な学区
徒歩11分の位置には、人気の小中一貫校である「白金の丘学園」があり、優良な学区であります。
周辺には、インターナショナルスクールも多数あるため、国際色豊かに育てたい親御さんには大変魅力的でしょう。
- 東京インターナショナルスクール（徒歩５分）
- ai インターナショナルスクール＜幼稚園のみ＞（徒歩9分）
- 西町インターナショナルスクール（徒歩17分）
- ローラスインターナショナルスクールオブサイエンス（徒歩22分）
港区という土地柄白金高輪の街を歩いていると多国籍のファミリーをよく見かけますよね。
以下その他周辺の教育施設です。
- 学習塾多数
- 慶應義塾大学三田キャンパス（徒歩13分）
医療施設も充実
レジデンス棟の横に入る医療施設はとても便利ですし、そのほかにも周辺に大きな病院が多数あります。
- 東京大学医科学研究所附属病院（徒歩19分）
- 東京済生会中央病院（徒歩23分）
- JOHO東京高輪病院（徒歩26分）
- NTT東日本 関東病院（徒歩28分）
徒歩距離からもわかるように、いざとなればタクシーを拾ってすぐという距離感は安心感があります。
期待高まる周辺再開発計画について
白金高輪周辺は今再開発計画がてんこ盛りの立地です！
代表的なものが以下です：
虎ノ門・麻布台地区の再開発地域まですぐ（バスで14分、白金高輪駅より電車で２駅）というのが、個人的には一番ポイントが高いです。
虎ノ門・麻布台地区の再開発は、完成予想図を見て鳥肌が建つほど素敵でした。個人的には大変楽しみです。是非以下の公式サイトでも確認してみてください！
災害時のハザードマップ
地盤の種類
まず地盤の種類ですが、東京都都市整備局によると「谷底低地3」となっています。
www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
一般的には地震によって、揺れやすい地域ということになります。
地震での揺れやすさと液状化の可能性
港区の揺れやすさマップによると、東京湾北部地震（M7.3）が発生した際には「震度６強」の揺れの可能性がある地帯に入っています。
港区の提供する液状化マップによると、東京湾北部地震（M7.3）もしくは首都直下型地震が発生した際には「液状化の危険性がある地域が含まれる」地帯に入っています。
水害の危険性
古川沿いにあることから、浸水ハザードマップでは相当量の浸水が予想されるエリアとなります。
津波ハザードマップは対象外のエリアです。
土砂災害の危険性
土砂災害ハザードマップは問題なく対象外の地域です。
総合危険性
一度しっかりと東京都と港区のハザードマップを確認して納得しておく必要のあるエリアであることは間違いないでしょう。一戸建てであればやめた方が良い地域といえそうですが、高度な防災機能があるマンションであればそこまで過度に心配することはないと思います。ちなみに、屋上スペースには救助ヘリが止まれるようになっています。
物件価格が高すぎる....?!
以上、「白金ザ・スカイ」の立地面でのメリットとデメリット両面について考察してきましたが、肝心のお値段はおいくらなのでしょうか？！
白金ザ・スカイが驚愕の値上がり！
こちらの記事を最初に執筆した当時（分譲開始初期）、坪単価は511万円〜855万円程度でした。
分譲初期当時の価格で、約55平米の2LDKが低層階で1億円を切っており、中層で1億円と数百万円くらい、65平米前後が1.2〜1.5億円程度、70平米の3LDK以上となると1.5億〜でした。
しかし分譲後期には、その高い人気を反映して分譲価格が２割程度値上げされました。
現在の売り出し価格は以下です：
- 2LDK/55.46㎡(約16.77坪)東棟35階 1億9800万円
- 2LDK/55.89㎡(約16.9坪)西棟13階 1億4990万円
- 3LDK/73.35㎡(約22.18坪)16階 2億500万円
- 2LDK/71.81㎡(約21.72坪)東棟38階 2億4500万円
- 3LDK/83.41㎡(約25.23坪)2階 3億1000万円
ここまで値上がりしてしまうと一時取得層にとっては涙ものですよね…。
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白金エリアに関しては周辺中古の売り出し価格事例も多数公表されていますので、是非合わせてチェックし、現時点のエリアの相場感を把握しておくことをお勧めします。
それでも都心一等地の駅近に住みたい方へ
もし初めて不動産を購入する方で、ここまでは手が出ないけど都心の駅近好立地に住みたい！という方には....中古マンションを買ってリノベーションすることもお勧めです。
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私も実は頻繁にチェックしているのですが、【ひかリノベ 】では3A（青山・赤坂・麻布）をはじめ一等地の駅近マンションが、リノベのコスト込でも「白金ザ・スカイ」の約半額程度で販売されていたりします。要チェックです！
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住み替えを考えている方へ
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以上、白金ザ・スカイについてレビューしてきました。立地面では、やはり「港区・山手線内側・駅近・タワー・大規模・再開発の中心」と、資産価値面でのポジティブ要因は大きいでしょう。
住みやすさなどの住環境については、以下の間取り・設備構造編にてレビューしております。
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個人的には、立地的な生活のしやすさが全てのネガティブ要因を上回ると思っております。今後永きにわたって、一度は住んでみたい！買えるなら買いたい！と憧れの的となること間違いなしのマンションでした！みなさんのマンション探しの参考になれば幸いです。
