「山手線内側で最大規模の再開発！と話題の大型タワーマンション「白金ザスカイ」（最寄駅は白金高輪駅）について考察していきたいと思います。
こちらの記事では、主に立地の要素について語っておりますが、マンション間取り・設備構造などは以下の記事で紹介しております。是非こちらも合わせてご覧ください！
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概要とマンションの特徴
所感
ここまでの高額物件で、完成まで2年以上あるのにもかかわらず売れ行き絶好調で、間も無く完売間近のようですから驚きです。すでに一部転売部屋も中古市場に出ているのを先日目撃しました。
こちらのマンションのウリはたくさんあると思うので一つに絞るのは難しいですね。
山手線内側×港区×白金アドレス×駅近×再開発×大規模タワマン×東京タワービュー
と資産価値にプラスの要素しかないように感じます。
逆に強いてマイナスをあげるなら、地権者が多いこと、羽田新航路の影響かつ高速道路と大通りに挟まれた立地上心配される騒音や環境負荷といえるでしょうか。
概要
所在地：東京都港区白金一丁目1000番（地番）
交通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩3分
東京メトロ南北線「麻布十番」駅徒歩12分
都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩12分
総戸数：1247戸(非分譲477戸含む)
階数：鉄筋コンクリート造地上45階 地下1階建て一部鉄骨造
土地の権利：所有権
地目：宅地
用途地域：商業地域、準工業地域
入居開始：2023年3月下旬予定
販売スケジュール：2019年10月下旬販売開始
売主：東京建物株式会社 株式会社長谷工コーポレーション 住友不動産株式会社 野村不動産株式会社 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工：大林・長谷工建設共同企業体
ほとんど更地の状態から販売をスタートした白金ザスカイですが、今ではタワー棟・レジデンス棟ともに、半分くらいの高さまで立ち上がっています！
魚藍坂の上から眺める白金ザ・スカイ
魚藍坂交差点より
レジデンス棟の高速道路脇より見る白金ザ・スカイ
それでは一つづつポイントを見ていきたいと思います！
白金ザスカイの立地は？
マンションの資産価値を維持するためには一番重要な要素である立地条件についてです。
いうまでもなく、東京一の資産価値を誇る「港区」アドレスであります。
交通利便性
最寄駅は以下です。
- 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩3分
- 東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩12分
- JR山手線・JR京浜東北根岸線「高輪ゲートウェイ」駅徒歩18分
南北線・都営三田線が乗り入れる白金高輪駅までで徒歩３分と、申し分ない駅近立地となっています。
白金ザスカイのように敷地内の共用施設が充実している大型タワマンでは、そこまで駅近でない（駅近でなくとも共用施設が充実しているから快適な）タワマンが多い中で、ここまで駅近に寄せてきて、かつ大型タワマンならではの共用施設も享受できるのは貴重だと思います。
とはいえ、ホームまではGoogleMapによると「９分」かかるとなっていますから、駅直結のタワーには劣るということを理解しておくべきでしょう。雨の日でも３分歩けば最寄り出口で地下に入れるということですね。
また麻布十番駅からは距離がありますが、自転車であれば麻布十番の商店街を日常使いすることも十分可能な立地です。季節と気分によりますが、お散歩がてら徒歩でも行けそうです。
さすがに高輪ゲートウェイ駅に徒歩でいくことはないでしょうが、ここまで再開発の進む都心立地の徒歩圏内に位置するということはやはり魅力でしょう。品川駅〜高輪ゲートウェイ駅〜泉岳寺駅〜田町駅（アジアヘッドクウォーター構想）にかけて、たくさんのオフィスもできる計画のようですので、将来的な賃貸借需要も高まりそうですね。コロナ禍が落ち着けば外国人の需要も見込めそうです。
通勤アクセス
東京では一般的に、東京駅からの円周距離で賃料相場が決まるとされています。30分以内でいける距離がよいとされています。
ここではオフィス集積地である東京駅・品川駅・新宿駅・渋谷駅へ、マンションエントランスより30分以内でいけるか調べてみました。
- 東京駅：車約18分、都営三田線で乗り換えなし24分
- 品川駅：車約5分、徒歩30分、都営バス・もしくは港区ちいばすにて約15〜25分
- 新宿駅：車約30分、電車で30分（目黒で山手線に乗り換え）
- 渋谷駅：車約12分、電車で29分（溜池山王で銀座線に乗り換え）、都営バス約28分
全てマンション出口からの徒歩時間（白金高輪駅ホームまでの徒歩9分やバス停までの時間）も考慮しているので、文句なしの立地です！
バス停も近くにありバス移動も便利な立地となります。同じく再開発の進む渋谷まで、都営バスに乗って乗り換えなしでサクっと行けるのは良いですね。
まだまだ現実味を帯びるのは先になりそうですが、南北線の品川駅伸長計画もあるようですから、さらなる利便性の向上に期待もかかります。
もともと何があった土地？
白金ザスカイは広大な敷地となっています。東京の真ん中でなぜこんな大きな土地が開発できたかというと、これが住民主体の再開発の動きだったからです。
白金ザ・スカイの敷地は、古川に接しており川の氾濫の危険があったことに加えて、古い建物や工場が密集する上に、道路は狭く防災上の課題がありました。そこで住民が主体となって、再開発による防災機能の向上・魅力的な街並みづくりを進めるため、「白金一丁目東部北地区市街地再開発組合」という組合が結成され、今回の大開発に至りました。
白金には古川という二級河川が流れていますが、明治以降その川沿い（現在の白金1丁目、3丁目、5丁目と奇数の番地のあたり）に中小の工場や小住宅が多く建ちました。対して高台にあたる現在の2丁目、4丁目、6丁目（偶数番地）には邸宅が建てられ、戦後になるとマンションなどが建ち並ぶ高級住宅街となりました。
こういった経緯もあり、白金アドレスとはいえ、今回の建設地の立地に良い印象を持たない東京民の方も多いようです。低地なポジションであることは間違いないですし、高速沿い・古川沿いは雑多な雰囲気もありますが、再開発が進んでいく魅力的な立地ともいえます。もう発展しきっているところは相場も張りますので、再開発冥利を得るにはうってつけの場所と個人的には思います。（今ではヒルズが建つ六本木あたりも昔は閑静なところでしたし…）
街の魅力と住みやすさ（スーパー・飲食店・公園など）
スーパーへのアクセスは申し分なし
- 敷地内に入るかもしれないスーパー（まだ未定）
- クイーンズ伊勢丹白金高輪店（徒歩４分）
- マイばすけっと南麻布店（徒歩５分）
- サミット三田店（徒歩７分）
- ピーコック高輪魚藍坂店（徒歩７分）
コンビニも徒歩２分にあるナチュラルローソンをはじめ、充実しています。余談ですが、普通のローソンではなく”ナチュラル”ローソンがあるということは、（無添加やオーガニック系食材が多いということで）イコール住民の感度・意識が高いということなので、こちらも個人的には大変プラスです。
公園が敷地内にできる予定
加えて、周辺施設には以下のような名だたる都心の緑があります。
- 芝公園（都営三田線で17分、徒歩28分）
- 有栖川宮記念公園（徒歩16分）
- 国立科学博物館付属自然教育園（徒歩25分）
- 八芳園の庭園（徒歩17分）
周辺には子供を遊ばせられそうな公園スペースもいくつかありますね。
白高児童遊園
プラスαですが、虎ノ門・麻布台地区の再開発地域までもすぐ（バスで14分、白金高輪駅より電車で２駅）です。虎ノ門・麻布台地区の再開発は、完成予想図を見て鳥肌が建つほど素敵でした。個人的には大変楽しみです。是非以下の公式サイトでも確認してみてください！
子育て・学区・教育環境・医療環境
子育て支援施設が敷地内に入る予定
詳細は未定ですが、保育園や託児所のようなものになるのではないかと営業さんが言っておりました。敷地内に保育園が入ってくれたら子育て世帯にとっては本当に便利で感動レベルなのではないでしょうか。
学区は小中一貫校である「白金の丘学園」（徒歩11分）
優良な学区であることに加えて周辺にインターナショナルスクールも多数あるため、国際色豊かに育てたい親御さんには大変魅力的でしょう。
- 東京インターナショナルスクール（徒歩５分）
- ai インターナショナルスクール＜幼稚園のみ＞（徒歩9分）
- 西町インターナショナルスクール（徒歩17分）
- ローラスインターナショナルスクールオブサイエンス（徒歩22分）
港区という土地柄白金高輪の街を歩いていると多国籍のファミリーをよく見かけますよね。
以下その他周辺の教育施設です。
- 学習塾多数
- 慶應義塾大学三田キャンパス（徒歩13分）
医療施設もレジデンス棟の隣に建設される予定
とても便利ですね。周辺の大きな病院も多数あります。
- 東京大学医科学研究所附属病院（徒歩19分）
- 東京済生会中央病院（徒歩23分）
- JOHO東京高輪病院（徒歩26分）
- NTT東日本 関東病院（徒歩28分）
徒歩距離からもわかるように、いざとなればタクシーを拾ってすぐという距離感は安心感があります。
周辺の再開発計画について
白金高輪周辺は今再開発計画がてんこ盛りの立地です！
街・区画全体の開発という意味では、
建設中の新築マンション
その他
ハザードマップ
地盤の種類
まず地盤の種類ですが、東京都都市整備局によると「谷底低地3」となっています。
www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
一般的には地震によって、揺れやすい地域ということになります。
地震での揺れやすさと液状化の可能性
港区の揺れやすさマップによると、東京湾北部地震（M7.3）が発生した際には「震度６強」の揺れの可能性がある地帯に入っています。
港区の提供する液状化マップによると、東京湾北部地震（M7.3）もしくは首都直下型地震が発生した際には「液状化の危険性がある地域が含まれる」地帯に入っています。
水害（洪水・高潮・津波ハザード）危険性
古川沿いにあることから、浸水ハザードマップでは相当量の浸水が予想されるエリアとなります。
また港区には高潮ハザードマップもありますが、若干黄色ゾーンに掛かっているように見えます。
津波ハザードマップは対象外のエリアです。
土砂災害の危険性
土砂災害ハザードマップは問題なく対象外の地域です。
総合危険性
一度しっかりと東京都と港区のハザードマップを確認して納得しておく必要のあるエリアであることは間違いないでしょう。一戸建てであればやめた方が良い地域といえそうですが、高度な防災機能があるマンションであればそこまで過度に心配することはないのではないでしょうか。ちなみに、屋上スペースには救助ヘリが止まれるようになっています。
価格
坪単価と物件価格
坪単価は511万円〜855万円程度です。
ワンルームはすでに転売部屋が中古市場に出回っていることから見ても、投資目線での購入もかなり多いと予想します。
54平米の2LDKが低層階で一億を切っており、中層で一億円と数百万くらい、65平米前後が1.2〜1.5億円程度ですので、ここのゾーンにパワーカップルが集中してそうな感じがします。
70平米の3LDK以上となると1.5億以上になってきますから、やはりファミリー層でしょうか。
スカイプレミアムのクラスになると、5億とかでしたので経営者の方が多いと営業さんから伺いました。海外勢もいるかもしれませんね。
むろん高いんですが、今の港区の中古物件相場をみていると、これでも目に優しいお値段です。。
管理費・修繕積立費
管理費は386円／平米で、これだけ充実の共用施設を考慮すると、大変リーズナブルです。ジムなど共用施設には使用料があることからも、利用しない人に対しても不利益がなさそうでよいですね。
修繕積立金は129円／平米です。修繕計画は30年分作成されていますので、積立金の値上がりも確認して納得するべきでしょう。一般的なマンション同様5年ごとに段階的に上がっていき、最終的に25〜30年目には、平米あたり648円となる予定のようです。これは営業さんに聞けばすぐ教えてくれますので、ご自身でもしっかりと確認なさってくださいね。
周辺相場
周辺の中古マンション相場はかなり上がってきています。金融緩和によって相場は東京全体で上昇していますが、それに加えて周辺の大規模再開発の期待がさらに相場を押し上げています。
すぐ近隣の白金高輪駅直通「白金タワー」に関しては、スーモ今月号の都心タワー値上がりランキングで第２位を獲得しています。
suumo.jp
総評まとめ〜資産価値と住みやすさの考察
資産価値については港区・山手線内側・駅近・生活環境・タワー・大規模・再開発の中心・東京タワー眺望・魅力的な共用施設と、ポジティブ要因しかないといっても良いでしょう。
ネガティブ要因を見つけるのは本当に難しい物件ですが、あげるのであれば新航路直下でしょうか。ただし新航路を持ってして港区の価値が一気に下がるとは個人的には考えていません。
また住みやすさについては、アクセスや周辺環境を重視するか、もしくは住戸内環境を重視するかで、好みが別れるところかもしれません。行灯部屋の多さをはじめ、周辺の交通量からバルコニーが好きな方・窓を開けたい方にはおすすめできないお部屋が多そうです。また規模が大きすぎたり、賃貸住宅が多すぎることを嫌う方、一回に商業施設がある賑やかさをよく思わない方には合わないのかもしれません。
白金ザ・スカイの間取り・設備構造については、以下で考察しております。
goodhomefind.com
私は個人的には、立地的な生活のしやすさが全てのネガティブ要因を上回ると思っておりますー！
長くなりましたが、マンションうさぎの白金ザ・スカイ評価にお付き合いいただきありがとうございました！
みなさまのマンション選びのご参考になれば幸いです。