都心マンションの購入を本気で考えるブログ

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【ブリリアタワー浜離宮】の購入を本気で考える(立地・街の魅力編)

今日は今後の再開発に期待がかかる浜松町・竹芝エリアの新築タワーマンション「ブリリアタワー浜離宮」(JR山手線:浜松町駅徒歩5分)について考察していきたいと思います。

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公式HPより引用

このブリリアタワー浜離宮が建つ港区海岸は、ザ・埋立地!という地域柄、工業地域のイメージと地盤のネガティブさはありますが、近くには芝離宮・浜離宮の庭園も広がり、商業施設も充実してきました。また今後の再開発に期待のかかる浜松町駅に徒歩5分ということに加えて羽田空港にも出やすいですから、周辺環境の魅力の向上と抜群の利便性が期待できる立地といえるでしょう。パワカをはじめとした現役世代には嬉しいですね。

 

ネガティブ面だと、埋立地の地盤に加えて、周辺環境。周りの雰囲気がオフィス等の工業地域っぽいところ、また目の前を通る首都高とその下を走る日本橋芝浦大森線、そして線路からの騒音が多いことでしょうか。

 

とはいえ、やはり港区x山手線徒歩5分は資産価値の維持には強いですし、大規模・再開発至近・浜離宮至近ということで、周辺環境を許容できれば良い物件かなと思っています。

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公式HPより引用

 

竹芝エリアではスマートシティを推進しており、東京ポートシティ竹芝ではIoTを活用してエレベーター・トイレの混雑情報を発信したりお掃除ロボットの導入がいたりしますので、そういう最新技術が好きな人にも楽しい街だと思います。

 

ちなみに、勝手に同じ港区の埋立地である「芝浦」と比べると、

  • 住環境:海岸<芝浦(芝浦の方がファミリー層に合っている、緑が多く殺伐としていない、騒音も少ない)
  • 眺望:海岸<芝浦(芝浦の方が綺麗に海とレインボーブリッジが見えやすい)
  • 教育環境:海岸>芝浦(公立学区だけで考えた場合)
  • 交通利便性:海岸>芝浦(あえていうなら浜松町の方が田町より勝手は上かな)

あくまで個人的には住環境重視なので芝浦の方が好きです....!!!

 

マンション自体の魅力(設備仕様や間取り)については以下の記事でまとめていますので、こちらも合わせて読んでみてくださいね。

 

goodhomefind.com

 

それでは以下まとめていきます。

 


まずは概要から

 

所在地:東京都港区海岸一丁目19番1(地番)
交通:
JR山手線「浜松町」駅徒歩5分(南口より)
JR京浜東北線「浜松町」駅徒歩5分(南口より)
東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩5分
都営大江戸線「大門」駅徒歩6分(B2出口より)
都営浅草線「大門」駅徒歩6分(B2出口より)
ゆりかもめ「竹芝」駅徒歩2分
総戸数:420戸 (うち、募集対象外住戸305戸、提携企業勤務者優先住戸3戸含む、他保育施設1区画)
階数:鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階建て
専有面積55.27m2~105.77m2 ((一部住戸)トランクルーム面積0.47m2~0.81m2含む)
土地の権利:所有権 
地目:宅地 
用途地域:準工業地域 
入居開始:2024年1月下旬(予定)
販売スケジュール:2021年11月上旬販売開始(予定)
売主:東京建物株式会社
施工:株式会社長谷工コーポレーション

 

「ブリリアタワー浜離宮」の立地は?

交通利便性・通勤アクセス

R山手線「浜松町」駅徒歩5分(南口より)
JR京浜東北線「浜松町」駅徒歩5分(南口より)
東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩5分
都営大江戸線「大門」駅徒歩6分(B2出口より)
都営浅草線「大門」駅徒歩6分(B2出口より)
ゆりかもめ「竹芝」駅徒歩2分

 

超がつくほど利便性は抜群ですよね!

浜松町はもちろん、モノレールで羽田空港までもすぐなので、旅行や出張によく行く方には本当に嬉しいです。

 

ちょっとした休日にはゆりかもめに乗ってお台場、京浜東北線で横浜もすぐです。

子育て世代にも嬉しいのではないでしょうか。

 

もともと何があった土地なのか?

 

もともと「イトーピア浜離宮」というマンションが建っていましたが、老朽化により建て替えをすることになり、今回の「ブリリアタワー浜離宮」が登場します。

 

マンションの建て替えは非常に難易度が高く、前提として立地がよくないと難しいですから、このマンションは立地の良いマンションとお墨付きをもらったようなものですね!

 

通勤アクセス

 

東京では一般的に、東京駅からの円周距離で賃料相場が決まるとされています。30分以内でいける距離がよいとされています。

 

ここではオフィス集積地である東京駅・品川駅・新宿駅・渋谷駅へ、浜松町駅より30分以内でいけるか調べてみました。

 

東京駅:7分
品川駅:7分
新宿駅:27分
渋谷駅:20分

 

マンション・エントランスからの徒歩時間(5分)を含めると新宿まではアウトですが、それでも東京・品川駅側に相当近いため文句なしの立地です!

 

街の魅力と住みやすさ(スーパー・飲食店・公園など)

 

とっても住みやすいと思います。以前同じように港区の埋立地である芝浦に住んだことがありますが、個人的に水辺・海辺の生活が好きです。

 

加えて、商業施設があるのにもかかわらず休日に人が少なめなのもツボでして、作業場としてポートシティ竹芝のタリーズコーヒーをよく選んでいます(今の家からは距離があるのですが港区内だと電動自転車でどこでもいけちゃう派です。だったら海辺に住め!っていうほど海辺に出てます汗)。

 

もちろん綺麗な海ではないですが、それでも潮風が吹くことによって夏は快適に過ごせますし、春の花粉症も軽減され、一年中海の開放的な景色と高層層ビルの都会的な景色が楽しめます。

 

スーパーは、近くに3つあります。

  • Bio c' Bon アトレ竹芝店(徒歩4分
  • まいばすけっと 浜松町駅南店9徒歩6分)
  • マルエツプチ 浜松町二丁目店(徒歩7分

オーガニック食材を好む派として、Bio c' Bonが近くにあるのは嬉しいです。一方、生鮮食品が豊富な大型スーパーが近くにないことは少し物足りなく感じます。

 

飲食店は以下の商業施設の中に盛り沢山です。

  • WATERS takeshiba(徒歩4分
  • 東京ポートシティ竹芝(徒歩1分

特に東京ポートシティ竹芝のテラスが最高です。ここは飲食をしなくても自由に使えますが、ラーメンなんかをテイクアウトにしてこちらのテラスで食べると、節約しながらも高級レストランさながらの良い雰囲気でお食事することができます(笑)

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公式HPより「ポートシティ竹芝」

 

子育て・学区・教育環境・医療環境

周辺には、子育て支援施設、インターナショナルスクールと充実しています。

 

学区は結構距離がありますが以下です。

  • 港区立御成門小学校(徒歩23分;バスで約10分)
  • 港区立御成門中学校(徒歩23分;バスで約10分)

 

遠いのが難点ですが、御成門小学校学区の平均年収は1200万円越えと高額=教育のレベルが高い、かつ学校自体の評判も良いですので、公立派には嬉しいですね。

ここは同じ港区内埋立地の芝浦と比べた時に、海岸1に軍配が上がるポイントと行っても良いかもしれません。

 

かかりつけとして使える小さなクリニックは周辺にたくさんあります。

緊急病院としては、以下の病院が車で約15分圏内にありますので安心です。

  • 東京慈恵会医科大学附属病院
  • 虎の門病院

 

周辺の再開発計画について

アジアヘッドクォーター特区内に位置し、今後の開発に期待がかかるエリアにあります。

 

JR「浜松町」駅の南西に位置する東京ドームとほぼ同等の敷地規模では、複合ビル「S棟」(地上45階建て)と2029年度完成予定の「N棟」(地上47階建て)からなる「芝浦一丁目計画(仮称)」という大規模再開発が進行中です(2023年度完成予定)。「旧芝離宮庭園との調和を図り、水辺の賑わいを創出しながら、国際ビジネス、観光拠点の形成を図る」(公式HPより引用)とされています。

 

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(仮称)芝浦一丁目 計画プレスリリースより引用

 

浜松町の駅前でも、世界貿易センタービルの建て替えをはじめ、「浜松町二丁目地区第一種市街地再開発事業」(2026年竣工予定)も進行しています。住宅、オフィス、商業施設、港区文化芸術ホールなどが誕生する予定になっており、今後楽しみなエリアとなることは間違いないです。

 

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(仮称)芝浦一丁目 計画プレスリリースより

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(仮称)芝浦一丁目 計画プレスリリースより

 

また、近所ではないですが、港区内では高輪ゲートウェイの再開発、麻虎、六本木、三田小山と再開発が目白押しですので、かなり生活満足度は高まるのではないでしょうか。

 

災害危険性とハザードマップについて

地震、津波、洪水、土砂崩れ等々、日本は災害大国ですから、信頼できる情報源からの地盤情報や、国・自治体のハザードマップを確認することはとても大切だと思っています。

地盤の種類

海岸一丁目は埋立地となります。東京都都市整備局によると地盤分類は「沖積低地3」です。

地震情報サイトJISによると、沖積低地は形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤であり、主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤、地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいとされています。

 

地震による揺れやすさ

港区には「揺れやすさマップ」というものがありますので是非確認しておきたいところです。

そのマップによると「ブリリアタワー浜離宮」は、東京湾北部地震(マグニチュード7.3を想定)が起きた際に、震度6強(6.1〜6.2)の揺れが予想されるエリアに位置しています。

これは意外にも芝公園や内陸の古川沿いと同じくらいの揺れということになります。

同じ港区埋立地でも芝浦のほうは、震度6.2〜6.5の予測ですので、そちらより優秀ということになります。

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港区HP「揺れやすさマップ」より

液状化の危険性

港区液状化マップを確認すると、東京湾北部地震(マグニチュード7.3を想定)もしくは主と直下型地震が起きた際に、「液状化の可能性がある地点が含まれる」地域に入っています。

こちらも芝公園一帯などの内陸と差はなく、液状化の危険性は芝浦の方が高いようです。

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港区HP「液状化マップ」より

水害(洪水・高潮)

港区浸水ハザードマップによると、豪雨により0.5〜1メートルの浸水が予想されるエリアとなっています。

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港区HP「浸水ハザードマップ」より

高潮が発生した場合は1〜3メートルの浸水が予想されるエリアとなっています。

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港区「高潮浸水ハザードマップ」より

総合危険性

埋立地はどうしても地盤は弱い反面、火災への備えや救助活動のしやすさという視点で考えると優秀だといえそうです。

危険度は最低ランク=最も安全な場所という判断のランク1となっています(ランク5が最も危険度が高い)。

 

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東京都都市整備局HPより引用

一方で水害リスクに関しては別途ハザードマップを確認し、マンションの浸水対策はどうなっているのか、モデルルームで確認し、自分で納得をしておくべきエリアです。

 

価格は?

  • 19階~30階の「エグゼクティブ」フロアは、坪単価600万前後からのスタート
  • 31・32階の「プレミアム」フロアは、坪単価800〜900万という感じです。

今の相場だと仕方ない水準だと思いますが、埋立地も高くなったなあ〜と感じますよね。

 

周辺相場

中古

  • 東京ツインパークス(2002年築)新築時坪単価:約405万円/現坪単価:約500万円
  • スカイグランデ汐留(2005年築)新築時坪単価:約290万円/現坪単価:約420万円
  • パークコート浜離宮ザタワー(2019年築)新築時坪単価約:580万円/現坪単価:約645万円
  • ローレルタワールネ浜松町(2020年築)新築時坪単価:約440万円/現坪単価:約450万円
  • クレストプライムタワー芝(2007年築)新築時坪単価:約375万円/現坪単価:約455万円

新築

  • ブランズタワー芝浦(2021年竣工)坪単価約530万円

 

最後までお読みいただきありがとうございました!

 

以下の記事では設備仕様や建物自体の特徴について語っています♪是非合わせてご覧ください。

 

goodhomefind.com