外資系OLのマンション購入ノウハウ

東京を生き抜くDINKS女子が 「資産形成」と「豊かな暮らし」を両立できるマンションをレビュー

【パークタワー勝どきミッド/サウス】の購入を本気で考える <立地・街の魅力編>

今日は勝どき駅直結!超大規模タワーマンションパークタワー勝どきミッド/サウス」について考察していきたいと思います。

 

マンション完成予想図

公式HPより引用

 

最初にあくまで個人的な意見ですが、東京のいわゆる人気埋立地「豊洲」「勝どき」「芝浦」(「竹芝」「お台場」「晴海」「月島」なんかも二番手軍には入るかな?)の3つを比べた時に、「勝どき」って一番魅力が少ないかな…と思っています。

 

●勝手に東京3大埋立地ランキング●

  • 独身だったら…芝浦>豊洲>勝どき
    • 特に男性は港区の方がステータスが高いし、港区に住んでるぞ〜って言える笑。男女共に都心のいろんな場所に行きやすい。終電逃してもタクシーのメーターは一番安いのでは
    • 有楽町線の方が大江戸線より使い勝手がよい
  • DINKSだったら…芝浦>豊洲>勝どき
    • 港区だと2人の職場の位置に合わせやすいし転職しても心配ない。出張にも羽田がすぐ。
    • 豊洲は少し遠いけど有楽町線利用なので他路線と接続がよくどこでも出やすい。勝どきは大江戸線なので使い勝手が悪い。
  • 子ありファミリー層なら…芝浦>=豊洲>勝どき
    • 子育て環境:港区は万一待機児童になったら認可保育園の保育料と同額でベビーシッターを派遣してくれるという神サービスあり。豊洲も子育てしやすい環境は同じ、しかし共働きの際に上記DINKSの利点もあるので、ギリギリ芝浦一位にした。ファミリー感あふれた豊洲のほうが良いという人もたくさんいると思う。
  • アドレス的には:港区芝浦>中央区勝どき>江東区豊洲…かしら?!

※お気を悪くされた方がいらしたらごめんなさい(><;)あくまで個人的な見解でございます

 

このような街の魅力度も坪単価に反映されているんだなと思いました。

 

豊洲と勝どきを比較しても、豊洲は商業施設が充実していて街並みも綺麗なのに比べて、勝どきは殺伐としています。

 

今回の「パークタワー勝どきミッド/サウス」についても、このような街の魅力度の低さを考えると、マンション内がすごく豪華!とっても魅力的なので納得感は大きいです!間取りもすごく良いです。

 

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公式HPより引用(ルーフトップラウンジ)

 

●個人的な評価●

 

あくまで私の個人的な結論として、「パークタワー勝どきミッド/サウス」の購入には慎重になるべきかもしれないと感じました。

 

一番大きな理由は、同じ埋立地だったら、豊洲や芝浦の方がよいし、そちらにもいくつもの新築・中古マンションがあること。また海辺の開放感や眺望に特にこだわりがないのであれば、内陸の中古を買った方が、街を買う・アドレスを買うという視点からは納得感があります。

 

加えて入居が2024年と先すぎる…!そこまで相場がもてばよいけど?!住宅ローン金利もどうなる?!な昨今の状況だと、庶民の私にはリスクが高いかなと思ってしまいました。

 

とは言え、郊外に買うのであればこちらにしておいた方が資産価値的には安心だと思います!

 

それでは以下詳しく見ていきます!

 

 

 

 

マンション自体の魅力(設備仕様や間取り)については以下の記事でまとめていますので、こちらも合わせて読んでみてくださいね。

 

goodhomefind.com

 

まずは概要から:建物情報・販売時期・入居時期は?

勝どきミッド(駅直結)から販売を開始しており、爆売れだったようですね。残り63戸の時点で一旦販売を休止し、来年の1月より再度第3期として販売開始予定になっています。

人気すぎて値上げしたのにもかかわらず、直近の平均倍率は3倍だったと聞きますから本当に大人気だったのですね。

 

サウス(駅直結でない)のほうは来月11月から第1期2次となります。気になっている方はぜひ急ぎましょう!!

ミッドのほうは来年からまたさらに値上げして売っていくでしょうから…

 

所在地:東京都中央区勝どき4丁目1501番地他(地番)

交通:都営大江戸線「勝どき」駅徒歩2分(※サウスのみ、ミッドは徒歩1分)

総戸数:2786戸(販売総戸数1715戸、事業協力者戸数1071戸含む)

階数:サウス:鉄筋コンクリート造地上58階地下3階、ミッド:鉄筋コンクリート造地上45階地下2階

土地の権利:所有権 

用途地域:第2種住居地域

入居開始:サウス:2024年4月下旬入居予定、ミッド:2024年4月下旬入居予定

売主:三井不動産レジデンシャル株式会社

施工:サウス:鹿島建設株式会社、ミッド:清水建設株式会社

 

規模が一番大きいのはサウス、そして最後に「B街区」(予定:464戸 29階建)が建てられる計画で、全体完成は2028年頃を予定しています。

 

パークタワー勝どきミッド/サウスの立地は?

交通利便性・通勤アクセス

東京では一般的に、東京駅からの円周距離で賃料相場が決まるとされており、30分以内でいける距離がよいとされています。

ここではオフィス集積地である東京駅・品川駅・新宿駅・渋谷駅へ、勝どき駅より電車で30分以内でいけるか調べてみました。

  • 東京駅:バスで20分程度(電車だと乗り換えて18分程度)
  • 品川駅:21分(乗り換え必要)
  • 新宿駅:24分(大江戸線で一本)
  • 渋谷駅:27分(乗り換え必要)

思ったよりどこでも近く行けるんですね、アクセスがよく合格です!個人的に乗り換えが好きではないのですが、これだけ近ければ文句ないです!

 

もともと何があった土地なのか?

もともとは複数の倉庫やマンションがあった場所です。そのため事業協力者住戸は1107戸(/総戸数2786戸中)と、地権者の方々の住戸は大変多くなっています。一角には「黎明スカイレジテル」(総戸数489戸、1975年築)というマンションが建っており、ミッド、サウス棟が完成次第、建て替えがスタートする予定です。

 

街の魅力と住みやすさ(スーパー・飲食店・公園など)

街の魅力に関しては冒頭で述べた通りの感想です。

 

しかし、スーパー・公園・飲食店・カフェ・BBQスペースなど、全てマンション内で完結してしまい、かつ駅直結ですから、住みやすさに文句がある方はいないのではないでしょうか。

 

マンション内・もしくは直結のスーパーは高いイメージですが(実際に芝浦アイランドエアタワーと繋がっているピーコックは結構お高いし、六本木ヒルズゲートタワーと繋がっているリンコスもこれまた高い)、勝どき駅周辺には「東武ストア」をはじめ、ちょこちょことスーパーもあるので困ることはなさそうです。

 

また勝どきには緑が少ないので、このマンション自体が緑化を押し進めている感じです、癒しの存在になりそうですね。

 

マンション敷地計画

公式HPより引用

 

ここまで人口が増えると、駅のキャパシティをオーバーしそうではありますが…

 

子育て・学区・教育環境・医療環境

 

保育園は駅の周りに多数ありますが、タワマン乱立により中央区では待機児童が大きな課題となっているのでそこは気を付けるべきところかもしれません。

 

マンション内に保育園が入居する予定ですが、そこには住民への優先権はあるのでしょうか?!営業さんに確認しましょう。

 

また中央区公表の保育園の空き情報はチェックして、納得してからの購入が必須でしょう。また中央区に長く住んでいる家庭が優先される制度になっているようなので、区外からの引越し組は要注意です!

 

www.city.chuo.lg.jp

 

ちなみにインターナショナルスクールも保育園レベルであれば周りに点在しています。小学校に上がればバスや電車で他の区に行くことも苦にはならないはず。

 

公立学区は以下で、距離的には近すぎず遠すぎずでちょうど良い気がします。

月島第二小学校(ミッドから徒歩6分)

晴海中学校(ミッドから徒歩12分)

 

医療施設ですが、クリニックが敷地内に入る予定です。大きな病院も

聖路加国際病院(ミッドから徒歩20分、バスで12分)

がすぐそばなので安心ですね。

 

またこちらの病院はいわゆる出産御三家なので、ママには嬉しいですよね♪

 

 

周辺の再開発計画について

「​​パークタワー勝どきミッド/サウス」はアジアヘッドクオーター特区の中に位置する分ですが、このマンション自体が再開発案件であって、周りの再開発が目覚ましいという訳ではなさそうです。

アジアヘッドクオーター特区としては、同じ湾岸だと田町や浜松町あたりがあげられる分ですが、其方側のように都市計画がありバンバンとビルが建っているという訳ではないです。

とはいえ、もっと視野を広げれば、銀座・日比谷エリア虎ノ門・汐留エリア東京・日本橋エリアの目覚ましい発展を享受できる位置にあるわけですね。

​​

ロケーション

公式HPより引用

 

 

ハザードマップ

地震や洪水を初めとした地震大国の日本ですからハザード情報は一番大事だと思っています。

 

地盤の種類と地震による揺れやすさ

中央区勝どき4丁目の地盤は、東京都都市整備局によると「沖積低地2」となっています。

地震情報サイトJISによると以下のように説明されています。

形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。(表層地盤増幅率:2.3)

 

液状化の危険性も高いでしょう。

 

水害(洪水・高潮)

中央区が公表している洪水ハザードマップを見る限りだと危険性はそこまで感じられませんでした。

 

www.city.chuo.lg.jp

 

総合危険性

埋立地はどうしても地盤は弱い反面、火災への備えや救助活動のしやすさという視点で考えると優秀だといえそうです。

 

災害危険度

東京都都市整備局HPより引用

本マンションのある勝どき4丁目の危険度は最低ランク=最も安全な場所という判断のランク1となっています(ランク5が最も危険度が高い)。

余談ですが、サウスのトライスター型(上からみると3足のヒトデ型に見える)は地震に一番強い形状らしいのです。

確かに安心感ありますよね、3本の足で支えられている感じが心強い…!

 

価格

ミッドの平均坪単価は約425万円ほどとなっているようです。

管理費(月額)は、約355円/㎡、修繕積立金(月額)は約121円/㎡スタートです。

 

以下一例(値上げされているようなのであくまでご参考として):

・M-55Bw 2LDK 55.85㎡ 管理費19,830円 修繕積立金6,780円

27階:7570万円(坪単価448万円) 〜 32階:7680万円(坪単価454万円)

・M-71Bnw·71Bnw’ 3LDK 71.13㎡ 管理費25,370円 修繕積立金8,680円

27階:8980万円(坪単価417万円)〜 41階:9330万円(坪単価433万円)

 

・M-101As 3LDK 101.16㎡ 管理費36,210円 修繕積立金12,380円

27階:12270万円(坪単価401万円)〜 41階:12890万円(坪単価421万円)

 

周辺相場

新築物件

  • ブランズタワー豊洲(豊洲駅徒歩4分)坪単価:400万 【完売済み】

 

中古物件

  • 勝どきビュータワー(2010年築) 勝どき駅徒歩1分 新築時坪単価:365万円 現坪単価:400万
  • 勝どきザ・タワー(2016年築) 勝どき駅徒歩6分 新築時坪単価:305万円 現坪単価:410万
  • THE TOKYO TOWERS(2007年築)勝どき駅徒歩5分 新築時坪単価:215万円 現坪単価:350万
  • パークシティ豊洲(タワーB)(2008年築)豊洲駅徒歩6分 新築時坪単価:225万円 現坪単価:370万

 

 

番外編:2024年問題とは?!

2024年4月頃の本「パークタワー勝どきミッド/サウス」とほぼ同じタイミングで4,000戸規模の「晴海フラッグ」の引き渡しも行われ、合わせて6,700戸もの大規模なマンション引き渡しが行われる予定です。

近隣マンションから住み替える人が多い場合、周辺のマンションが大量に中古市場に売りに出される可能性があり、中古相場が下落する可能性が高いという指摘もあります。

実際にこの規模の人たちが移住してくるのであれば、長期的には街の活気も出ますからプラスもありますし、実需もしくは半投半住であればあまり心配する必要もないかと個人的には思います。

 

最後までお読みいただきありがとうございました!


マンション自体の魅力〜間取り・設備仕様・共用施設などについては以下にまとめていますので読んでみてください♪

 

goodhomefind.com