【パークタワー勝どきミッド／サウス】購入前に必見！注意点と魅力を徹底解説① ＜立地編＞

購入する前に必見！パークタワー勝どきミッド／サウスを徹底解説

今日は勝どき駅直結！の超大規模タワーマンション「パークタワー勝どきミッド／サウス」の立地的なメリット・デメリットと資産価値について徹底的にレビューしていきたいと思います。

物件の基本情報
交通利便性・通勤アクセスは？
地歴は？もともと何があった土地なのか？
勝どきは暮らしにくい？
子育て・教育環境は？保活は絶望的か？
ハザードマップについて
東京三大湾岸地区ランキング
パークタワー勝どきは大人気？注意点は？
物件価格はいかに？
番外編：2024年問題とは？！

本物件の設備仕様や間取り・共用施設については以下の記事でまとめていますので、こちらも合わせて読んでみてくださいね。

物件の基本情報

所在地：東京都中央区勝どき４丁目１５０１番地他（地番）
交通：都営大江戸線「勝どき」駅徒歩２分（※サウスのみ、ミッドは徒歩１分）
総戸数：2786戸（販売総戸数1715戸、事業協力者戸数1071戸含む）
階数：サウス：鉄筋コンクリート造地上58階地下3階、ミッド：鉄筋コンクリート造地上45階地下2階
土地の権利：所有権
用途地域：第２種住居地域
入居開始：サウス：2024年4月下旬入居予定、ミッド：2024年4月下旬入居予定
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工：サウス：鹿島建設株式会社、ミッド：清水建設株式会社

交通利便性・通勤アクセスは？

東京では一般的に、東京駅からの円周距離で賃料相場が決まるとされており、30分以内でいける距離がよいとされています。

ここではオフィス集積地である東京駅・品川駅・新宿駅・渋谷駅へ、勝どき駅より電車で30分以内でいけるか調べてみました。

東京駅：バスで20分程度（電車だと乗り換えて18分程度）
品川駅：21分（乗り換え必要）
新宿駅：24分（大江戸線で一本）
渋谷駅：27分（乗り換え必要）

乗り換えが必須になるもののアクセスがよく所要時間も短い、合格です！

地歴は？もともと何があった土地なのか？

もともとは複数の倉庫やマンションがあった場所です。そのため事業協力者住戸は1107戸（／総戸数2786戸中）と、地権者の方々の住戸は大変多くなっています。一角には「黎明スカイレジテル」（総戸数489戸、1975年築）というマンションが建っており、ミッド、サウス棟が完成次第、建て替えがスタートする予定です。

勝どきは暮らしにくい？

勝どきといえばタワーマンションの乱立地帯、いわば東京内の高級ベッドタウンと化している…！というイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか？

勝どきの街自体は目立った商業施設もなく、同じ湾岸地域の豊洲、芝浦、竹芝などと比較すると魅力度が劣ってしまいますね。

豊洲、芝浦、竹芝などは、大型の商業施設と共に飲食店、オフィスなど、いわゆる商・住・遊が一体となった開発であり、かつ街に緑（公園等）も多くあります。それに比べて勝どきは「住」の部分のみが主体となった開発になってしまっている点が、個人的には残念と感じる点です。

したがって、私は「勝どき」という街自体は決して暮らしやすくはないけれど、パークタワー勝どきミッド／サウスに住んでいる限り、本マンション自体が一つの街（村）のようになっているため、暮らしやすさは高いと思っています。

実際に勝どきのタワマンはスーパー・公園・飲食店・カフェ・BBQスペースなど、全てマンション内で完結する物件が多く、かつ本物件もそうですから、パークタワー勝どきミッド／サウスにいる限り、住みやすさ自体は高いでしょう。

加えて本物件に関しては、特に「駅直結」ですから文句がある方ないでしょう。

ここまで人口が増えると、駅のキャパシティをオーバーしそうではありますが…

クリニックもマンション敷地内に内にあり便利ですが、例えばここの先生と合わないなど想定外のこともあります。大きな病院に関しては聖路加国際病院（ミッドから徒歩20分、バスで12分）がすぐそばなので安心ですね。

マンション内・もしくは直結のスーパーは高いイメージですが（実際に芝浦アイランドエアタワーと繋がっているピーコックは結構お高いし、六本木ヒルズゲートタワーと繋がっているリンコスもこれまた高い）、勝どき駅周辺には「東武ストア」をはじめ、ちょこちょことスーパーもあるので困ることはなさそうです。

また勝どきには緑が少なく、それが殺伐とした雰囲気一因になってしまっていると思うのですが、このマンション自体が緑化を押し進めている感じですので、癒しの存在になることを期待しています。

もっと視野を広げれば、銀座・日比谷エリア、虎ノ門・汐留エリアや東京・日本橋エリアの目覚ましい発展を享受できる位置にあるわけで、その魅力は大きいでしょう。

子育て・教育環境は？保活は絶望的か？

保育園は駅の周りに多数ありますが、タワマン乱立により中央区では待機児童が大きな課題となっているのでそこは気を付けるべきところかもしれません。

一般的に中央区は保活が絶望的といわれているくらいです。

マンション内に保育園が入居する予定ですが、そこには住民への優先権はあるのでしょうか？！

中央区公表の保育園の空き情報はチェックして、納得してからの購入が必須でしょう。また中央区に長く住んでいる家庭が優先される制度になっているようなので、区外からの引越し組は要注意です！

www.city.chuo.lg.jp

ちなみにインターナショナルスクールも保育園レベルであれば周りに点在しています。小学校に上がればバスや電車で他の区に行くことも苦にはならないはず。

公立学区は以下で、距離的には近すぎず遠すぎずでちょうど良い気がします。

・月島第二小学校（ミッドから徒歩6分）

・晴海中学校（ミッドから徒歩12分）

ハザードマップについて

地震や洪水を初めとした災害大国の日本ですからハザード情報は一番大事だと思っています。

地盤と地震による揺れやすさは？

パークタワー勝どきミッド／サウスのある「中央区勝どき4丁目」の地盤は、東京都都市整備局によると「沖積低地2」となっています。

沖積低地2については、地震情報サイトJISによると以下のように説明されています。

形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。（表層地盤増幅率：2.3）

埋立地ですから、液状化の危険性も高いでしょう。

水害（洪水・高潮）は？

中央区が公表している洪水ハザードマップを見る限りだと危険性はそこまで感じられませんでした。

www.city.chuo.lg.jp

総合危険性

埋立地はどうしても地盤は弱い反面、火災への備えや救助活動のしやすさという視点で考えると優秀だといえそうです。

本マンションのある勝どき４丁目の危険度は最低ランク＝最も安全な場所という判断のランク１となっています（ランク５が最も危険度が高い）。

余談ですが、サウスのトライスター型（上からみると３足のヒトデ型に見える）は地震に一番強い形状らしいのです。確かに安心感ありますよね、３本の足で支えられている感じが心強い…！

東京三大湾岸地区ランキング

東京の三大湾岸地区（だと私は思っている）である豊洲・芝浦・勝どきをランキングしてみました！

完全に私の個人的な意見ですので、反対意見もあるかと思いますが悪しからず…！

独身だったら…

No.1 芝浦＞No.2 豊洲＞No.3 勝どき

理由：

・港区はステータスが高いし、港区に住んでるぞ〜って言える

・芝浦はアクセスがよくどこにでも行きやすい。どこで終電逃してもタクシーのメーターは一番安いのでは

・豊洲の有楽町線の方が勝どきの大江戸線より使い勝手がよい

DINKSだったら…

No.1 芝浦＞No.2 豊洲＞No.3 勝どき

理由：

・港区だと２人の職場の位置に合わせやすく将来転職しても心配ない。出張にも羽田や品川がすぐ

・豊洲は少し遠いが有楽町線利用なので他路線と接続がよくどこでも出やすい

・勝どきは大江戸線オンリーなので使い勝手が悪い

子育てファミリー層なら…

No.1 豊洲＞No.2 芝浦＞No.3 勝どき

理由：

・豊洲は子供向けの商業施設・ショッピングモールや公園などが多く、街自体が広々としていて子どもフレンドリー・ファミリー感あふれる

・港区は待機児童ゼロで、万一待機児童になったら認可保育園の保育料と同額でベビーシッターを派遣してくれるという神サービスあり

・かつ港区の出産手当金は73万円支給（2023年から83万円に増額予定）という驚愕のサポート

・勝どきは中央区の待機児童問題が深刻

単純にアドレス的なステータス感は…

No.1 港区芝浦＞No.2 中央区勝どき＞No.3 江東区豊洲

こんな感じでいかがでしょうか？！

パークタワー勝どきは大人気？注意点は？

勝どきミッド（駅直結）・サウス（駅直結でない）は大人気で、抽選倍率も高く、それに伴い物件価格を値上げしながら販売をしている（詳細は次の項「物件価格はいかに？」で解説）ようです。

パークタワー勝どきミッド／サウスの購入前に慎重になって検討するべきと感じる点は以下2点です。

1. 立地：上記「勝どきは暮らしにくい？」と「東京三大湾岸地区ランキング」の項で解説した通りですが、街の魅力が他の湾岸地域より劣る点・保育環境については納得して買うべきでしょう。また埋立地という街のハザードに関してもです。

同じ湾岸地区であれば豊洲や芝浦も検討した方が良く、そちらにもいくつもの新築・中古マンションがあるため要チェックでしょうか。また海辺の開放感や眺望に特にこだわりがないのであれば、内陸の中古を買った方が、街を買う・アドレスを買うという視点からは納得感があります。

その点【ひかリノベ】や【フルリノベーションならマイリノ】では、東京の内陸の好立地物件でもリーズナブル（新築の約半額！）なリノベーション済み物件を探すことができます。

中古であれば好立地物件でもリーズナブルに購入することができますし、何より自由にリノベーションすることで、無理なく自分らしい住まいが手に入るため、資産価値と住み心地の両方を求める方にはもってこいの購入方法かと思います。

とはいえ「パークタワー勝どきミッド／サウス」については、上述したような勝どきの魅力度の低さを考えても、駅直結に加えて、マンション内がすごく豪華で魅力的なので納得感が大きいと思われる方も多いはず。

資産価値的にも、他の勝どき物件を買うのであれば、パークタワー勝どきミッド／サウスを買うべきでしょう。駅直結というのは一番資産価値が高くなるポイントですから。

また郊外に買うのであれば、パークタワー勝どきミッド／サウスを買った方が資産価値的には安心でしょう。都心のタワマンのほうが換金性は高くなります。

2. 入居が2024年で金利は？…日銀の新総裁のもとでは金融緩和の修正が予想されています。変動金利も含めてどこかの時点では（契約時でなくとも）住宅ローン金利が上がることを視野に入れて契約しましょう。間違っても今の超低金利でギリギリな資金計画は要注意です。

特に勝どき物件の購入層は、港区のように外国人富裕層（現金一括払い）ではなく、コツコツ働くサラリーマン層（住宅ローン利用層）です。そのため金利が上がれば物件価格にも影響が大きい立地ということを念頭に置いておくべきです。

その点、住み替えの資金計画をじっくり相談したい方には、【アルヒ住み替えコンシェルジュ】もオススメです。不動産会社に相談する前に、住み替えの専門家（プロ）と一緒に住み替え計画をチェックできます。

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物件価格はいかに？

この記事を最初に執筆した2021年秋時点ではミッドの平均坪単価は約425万円でした。現在2023年2月のアップデート時点での平均坪単価は約535万円となっています。

サウスの方は平均坪単価約515万円となっています。

当時から予想はしていましたがかなり値上がりしました！ここまで相場が上がってしまうと一時取得層の方々にとっては特に頭が痛いですね…。

この価格が妥当なのか、割高なのか知りたい！と言う方は、是非【住まいサーフィン】 をチェックしてみてください。

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