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【プラウドタワー目黒MARC】 は「買い」なのか?(現時点では)すごく悩ましい物件です…!

本日は目黒駅付近の”突っ込みどころ満載!”な再開発大型タワーマンション「プラウドタワー目黒MARC」(地上32階 地下1階建て)についてメリットとデメリットを考察してみました。

 

「プラウドタワー目黒MARC」はオフィス棟や賃貸住宅棟も合わせた複合再開発案件になります。販売は今年の年末12月よりスタートする予定、入居時期は2023年10月中旬(予定)ですので、価格等詳細がまだ未定のようです。

 

【2021年11月現在アップデート:オンライン相談会にて予定価格発表中です:坪590〜750万(平均650万程度)】

 

売主は野村不動産株式会社・ジェイアール東日本都市開発で、施工は竹中工務店です。

 

完成予想図

公式HPより引用

 

目黒駅が最寄りの物件といえば、なんといっても目黒駅徒歩1分(実際歩いてみると直結感覚)のブリリアタワーズ目黒」(2017年築)が圧倒的No.1物件なのですが、そことの比較という視点からも見ていきたいと思います。

 

ブリリアタワーズ目黒

ブリリアタワーズ公式HPより引用

 

まず、他のブログでも書かれていましたが、立地の悪さ(人によっては良い立地だと思う)を建物の素晴らしさで補う物件、というのは私もヒシヒシと感じました。

 

単純にいうと

「騒音問題」vs「街と建物の魅力」

に集約される物件かなと思います。

 

 

 

デメリット

線路沿いの騒音がうるさい

前後で東急目黒線の線路とJRの線路に挟まれるという位置関係なので結構インパクト大です。

プラウドタワー目黒Mercロケーション

公式HPより引用

 

羽田新航路の影響も大きい場所

飛行空路を確認すると真上ではないですが、ほどんどすぐ横を飛行するルートになっています。

南風時のみ(年間の1割程度)ですが、午後3時〜7時の間、1時間に約14便飛行予定であり、つまり約4分に1度は飛行機の音がするということになります。

本物件の大体の位置は以下の図の中に赤○で囲んであります(下の方です)。

 

飛行経路

 

詳しくは国土交通省のHPで確認されてみて下さい。

www.mlit.go.jp

 

窓を開けて生活できない

賃貸住宅とオフィスでJR線路からの音は若干遮られる位置関係にありますが、東急目黒線&羽田新空路もあるので窓を開けて生活するのは厳しいと思われます。

 

JR線路向き住戸は賃貸棟・オフィス棟とのお見合いも気になる

階数にもよりますが抜け間のある眺望も難しそうなので、階数・方角によって値付けに差が出そうですね。

 

 

メリット

なんと言っても目黒が生活圏♪

徒歩9分ってちょっと距離があるんですが、でも9分歩くだけで目黒ですもんね。

少し足を伸ばせば白金台にも歩いていけます。

 

目黒川沿いで毎日お散歩・ランニングできる

これは羨ましい!

プラウドタワー目黒Mercロケーション

公式HPより引用

 

人気の第三日野小学校学区

距離的にはちょっと遠いのですが、公立派の子育て世代にはプラスですよね!

 

デザインがカッコいい

個人的には曲線のバルコニーがツボで、エントランスも重厚感たっぷりな作りになっているなあと。

プラウドタワー目黒Merc外観デザイン

公式HPより引用

プラウドタワー目黒Mercエントランス完成予想図

公式HPより引用

 

共用施設も充実している

コンシェルジュ、スカイラウンジ、ゲストルーム、フィットネス、テレワーク利用できるラウンジ、食配サービススペースなど

 

広大な敷地の中にオフィスも一緒に複合開発されるので賑わいがでそう

「JR東日本グループ」と「野村不動産グループ」が共創し生まれる、新しいまち「MEGURO MARC」。
“自然体で生きる”ことを大切にした、約2.0ha※1の大規模複合開発エリアには、
「プラウドタワー目黒MARC(分譲住宅棟)」と「オフィス棟」「賃貸住宅棟」があり、
豊かな緑に囲まれた広場のある場所で、様々な世代が安心して働き、暮らせるまちづくりを目指しています。

公式HPより引用)

 

大規模(全301戸)

スケールメリットが活かせるし、リセールの際にも◎

キレイな間取り&住みやすい設備仕様が◎

本当に住みやすくて良い物件だと思います。特に刺さったのは、

  • 室内は二重扉なので騒音対策はバッチリ→先ほど指摘した騒音問題も、窓閉めたら何にも聞こえないと思うので「窓なんか開けないほうが快適だよ!」って人には全く問題なし!
  • 角住戸でもバルコニーがあり、奥行きが1.9m
  • 室内に柱がなくてスッキリ
  • 洗面所の扉が開戸ではなく引き戸になっているところにも住みやすさを感じた
  • 全居室がバルコニーに面している→これは内陸タワマンだとなかなか無く、素晴らしい!!
  • 全住戸リビング・ダイニング天井高約2.7m以上の開放感(下がり天井には注意
  • あとはリビング天カセ、主寝室にも床暖ラクセスキー、内廊下、各階ゴミ出しなどなど

 

免震構造・スケルトンインフィル・長期優良住宅・低炭素住宅の4拍子が揃っている!82%の空地率で植栽も豊か

 

目黒Merc開発計画図

公式HPより引用

 

緑豊かで環境・生態系に配慮している点低炭素住宅にも指定されており好印象。環境問題に敏感なアラサー世代には刺さるポイントだと思います。

 

スケルトンインフィル設計で将来的なリフォームのしやすさも担保されるし、長期間に渡って建物としての価値を維持できるところに魅力を感じます。

 

 

ブリリアタワーズ目黒の中古相場

今売り出し中の2件です。

  • ブリリアタワーズ目黒(ノースレジデンス)8,980万円 7階 1LDK 40.95㎡
  • ブリリアタワーズ目黒(ノースレジデンス)1億6,800万円 30階 2LDK+WIC 64.49㎡

 

ブリリアタワーズ目黒より優れているところは?

駅距離で勝てない分、建物自体のクオリティは断然「プラウドタワー目黒MARC」が上ですね。免震構造・スケルトンインフィルという点は一緒なのですが、他にも長期優良・低炭素住宅と、最新技術を使って建てたタワマンというのが分かります。

 

 

総評

物件をみてみて最初感じたのは、「うわあ微妙な立地!結局駅から9分も歩くなら線路沿いではなくて目黒沿川か、もしくは線路から離れる方向で歩きたかったなあ、残念!」でした。

そして「結局線路沿いのうるさい生活っていう点が一緒なら、駅徒歩1分の「ブリリアタワーズ目黒」のほうがよいなあ(とは言えブリリアタワーズの中古が多く出ているわけではないから難しい)」とも考えました。

電車の音って慣れるっていうけど、毎日線路の騒音とともに出社して帰宅するのは嫌だなあ、そんな環境での子育てとかは嫌だなあ、、って。

 

しかしちゃんと物件のことを調べていくと、間取りとか長期的な住みやすさへの配慮が随所に感じられて、とっても良い物件だなあという評価に変わっていきました。

 

徒歩10分以内で目黒駅につけて、目黒を生活圏にできるという点は魅力的だし、反対側の五反田駅周辺も「五反田バレー」など今後の発展が楽しみな地域ではあります。

 

窓を開けないで生活できる方にはおすすめです♪

 

取得価格次第ではあるのですが、もっと静かな地に住みたくなったら住み替えできる立地だと思うし、現役世代で出張や駐在・家族が増えるのに伴っての住み替え前提であればとっても良いとは思うのです!

 

「騒音問題」vs「街と建物の魅力」

悩ましい物件です…!

 

本物件に関しては、また随時アップデートしていきたいと思いますので、どうぞよろしくお願いします(^^)