都心マンションの購入を本気で考えるブログ

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【プラウドタワー芝浦】の購入を本気で考える(モデルルーム訪問後)

今日は、東京都港区芝浦における「山手線x港区の再開発」で注目の大型タワーマンション「プラウドタワー芝浦」(最寄駅は田町駅・高輪ゲートウェイ駅)の2回目になる投稿です。

今回は、モデルルームを訪問してきましたので、その体験談と合わせて主に「間取り」「設備・仕様」や「マンション構造」について以下アップデートしていきます。

 

概要特徴価格立地条件などのまとめについては前回記事で考察しております。こちらもあわせてご覧ください!

goodhomefind.com

 

 

マンションの建物デザイン・敷地計画

 

マンションの建物・敷地のデザインは個人的にすごく好きです。

 

まず建物ですが、高輪ゲートウェイのデザインを踏襲し(確かに似ている!)、ガラスと木の雰囲気を主体としたデザインに仕上げてきています。イメージパースを見ると分かりますが、プラウドはガラス中心のデザインということで、ブランズのように一般的なコンクリート主体のマンションと比べると見た目が良いということはもちろん、経年劣化も少ないというメリットがあります。

 

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公式HPより

 

敷地計画もマンション前の植栽が素敵です。

 

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公式HPより

 

敷地面積の約半分(約1900平米)を公開空地とし、その全面に贅沢に植栽をしていますので、玄関の先がちょっとした森・公園のようなイメージです。

 

またラウンジからは水景も望めますので、ちょっとしたリゾートマンションの様な雰囲気で癒されそうです。

 

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公式HPより

ただ、その分維持費にお金もかかりますから、管理費は結構お高めになっております。管理費のチェックと修繕積立金の上がり幅は要確認です。(気になる方は当ブログ目次から管理費の項目に飛んでくださいね)

マンションの見た目は資産価値や貸しやすさにも直結しますが、ここは◎ですね。

 

魅力的な共用施設が充実

 

プラウドタワー芝浦は共用施設が大変魅力的で、これを見ると買わずにはいられない?!というほどの引きを感じました!

まず、ラウンジは3つあり、一つはマンション前の豊かな植栽を望む低層位置に、もう一つは、レインボーブリッジと東京湾を望む高層階にあります。贅沢ですね!

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公式HPより低層階ラウンジCG

加えて子育て世代には嬉しいファミリーラウンジもあり、子供の誕生日パーティーなどで貸し切り利用ができそうです。

また2階部分には認可保育園も入る予定なので、ファミリー向けには最高ですね。(逆に子供が苦手な方達にとっては辛そうですね.…)

 

また、無料で使用できる小さいジムスペース、スカイデッキ、2つのゲストルームがあり、エントランスは二階吹き抜けとなっています。

素材は天然石や天然木を使った拘った作りになっています。

 

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公式HPよりエントランスCG

 

間取り設計・眺望・騒音

 

間取り設計

間取りとしては、1LDK~4LDK(40.16m² 〜 180.35m²)まであり、ファミリー層に寄せてきているマンションではありますが、港区 x 再開発ということで、単身やディンクスにも一定の需要を見込んでいるようです。

 

ちなみに、1LDKの販売はかなり先になるとのことです。高輪ゲートウェイ駅前から泉岳寺駅駅の再開発が完成してくれば投資需要が高いと見ているようで、再開発の完成が見えて来る頃に高値で売りたいみたいですね。坪単価も1LDKにかなり載せてくる様です。

 

肝心の間取りはというと、占有面積が増えれば増えるほど今一つかな〜というお部屋が多かったです。

3LDKのお部屋を中心にいくつか間取りとその所感をご紹介します。

 

①約79平米のお部屋

廊下の消費面積が多い&アイランドキッチンの消費面積が微妙&全ての洋室が狭め

 

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こちらはダイレクトウィンドウがとても素敵で、その方角も北東に向いており、(中高層階であれば)リビング・ダイニングからレインボーブリッジが見えるという魅力的なお部屋です。
タワマンに住む醍醐味が味わえる部屋と言っても過言ではないでしょう。

 

しかし、廊下が長い!!といっても角部屋で、全てのお部屋に開口部があることを考えると仕方ないかもしれません。とココは妥協できます。

 

が、このアイランドキッチン!アイランドキッチンは素敵なのですが、この右側のスペースがデッドスペースになるので残念&家具の配置がしづらいですね。

 

加えて、洋室一つあたり5畳以上は欲しいので、ココは合格ですが、一番大きい洋室(1)が6.5畳(ウォークインクローゼット含む)は正直心許ないですね。79平米の住戸であれば尚更です。パイプスペースもかなり出っ張ってきていますので、夫婦のクイーンサイズベッドが入るでしょうか?!実寸値の確認が必須です。

 

②72平米台のお部屋

開口部が(タワマンにしては)極端に少ない柱の出っ張りが気になるリビング側からしか浴室に入れない

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こちらは中住戸なので廊下はコンパクト、リビング・ダイニングも使いやすい縦長の形です。

 

しかし、一般的にタワマンの良いところであるワイドスパン&全部屋にバルコニーになっていないというところが一番残念な点です。実際使えるバルコニー面積も小さいです。

 

また、浴室・洗面化粧室が廊下側から入れないのは妥協を感じます。引き戸になっているところは評価できますが。

柱の消化面積も気になるところです。

 

 

全体的に天井高は結構頑張っていますし、下がり天井は個別の間取りを要確認となりますが、そこまでひどくない印象です。

  • 1〜28階までがスーペリアフロアとなり、天井高は2.6m
  • 29〜33階がプレミアムフロアで、天井高は2.7m(最上階33階のみ3m)
  • 下がり天井は個別間取り図で要確認

 

部屋ごとの眺望と騒音

方角の一番人気は、レインボーブリッジが望める東向きのようです。第一期一次の登録では全て抽選になったようでした。

 

オンライン説明会では、各方角の最上階から見た眺望写真が確認できます。気に入ったお部屋の個別眺望をチェックするには、モデルルームに訪問する必要があります。

 

現時点では囲まれ感のない立地ですので、どの方角からも15階以上であれば眺望の抜けは出てくるでしょう。

 

旧海岸通り(結構な交通量)に接道している西向きだと、車の騒音はそれなりにあるかもしれません。北側も接道しています。

とはいえ、建て替えなどによってベランダの目の前が完全に塞がれる可能性がないのが接道側であり、特に低層階を考えているのであれば、植栽のグリーンがあり、道路とも距離がある西側というのも個人的にはオススメです。

ベランダの目の前に建物がある様なお見合い状態だと、リセール価格を下げざるをえなくなってしまいますので要注意となります。 

 

もちろん二重天井・二重床構造です。

 

設備仕様・グレードについて 

  • リビングに天井カセットエアコン
  • 天然石(フィオレストーン・御影石)天板
  • ディスポーザー
  • Low-Eガラス
  • 住戸内インターホン
  • 床暖房
  • トイレ手洗い器
  • 食洗機
  • ハンズフリーキー(共用玄関だけでなく住戸の扉も)
  • 各住戸の玄関前にも宅配ボックスつき
  • ミストサウナ

など充実の機能つきです。

 

お部屋ごとのセレクトカラー・素材に関しても、スーペリアの場合は特別な高級感とまではいきませんが、シックでお洒落なお色が揃っていると感じました。

 

モデルルーム&現地訪問紀

モデルルームは港区三田の桜田通沿いにあります。少し現地からは離れており、山手線田町駅を挟んでモデルルームとマンションが逆側に位置しています。

現地に居住経験のない方でしたら、訪問前もしくは後に田町駅から芝浦の建設現地とその周辺にかけて現地を歩かれることをオススメします。田町駅の逆側にある三田とは雰囲気が全く異なり、全然違う街ですので、建設現場だけでなく、一度芝浦という街全体の雰囲気を確認しておくことは重要でしょう。 

 

モデルルームでは周辺の開発計画と湾岸エリアの発展可能性にフォーカスした演出となっていました。

実際のお部屋は、2タイプのお部屋の用意があり、一つは72平米のタイプ・もう一つは大きめの167平米タイプでした。

どれがオプションでどれが標準なのかは確認しておく必要がありますが、そこまでコテコテのオプションだらけというわけではなかったので、イメージは持ちやすいかもしれません。

 

個人的に一番いいなと思ったのは、外側から見た時の玄関でした!玄関ドアから木の温もりが感じられ、ドアの上には素敵なデザインのちょっとした庇のようなものが(正式名称がわからず申し訳ないです…)カッコいい!

 

ちなみに、こちらのプラウドタワー芝浦は、オンライン相談を受け付けており、モデルルームに行かなくても、ある程度の説明を受け、疑問を解消することが可能です。

本来の流れであれば、まずモデルルームに行って、申し込みたいと思ったら、もう一度モデルルームを訪問して申込書を書き・ローンの事前審査をするというのが一般的です。しかし、今回のようにオンライン相談ができる場合においては、以下のように時間を短縮するのも一つの手です。

公式HPと資料請求者限定ページをみて研究 → 現地訪問をすませる → オンライン相談(ここで欲しいかどうかは大体判断できます)→ 初回のモデルルーム訪問で申込みとローン事前審査を行う(あとは個別住戸からの眺望確認も忘れずに!)

オンライン相談の時点で、購入意欲を伝え、「初回訪問で、申込みとローン事前審査までさせてください」と伝えれば、断られることはまずないです!

時間節約したい方、早く進めたい方、モデルルームに2回も訪問したくない方は、是非この方法をおすすめします!

 

販売手法としては、要望書が入っているところから売り出しを行っているようです。これはイコール早い者勝ちのような感じですね。2回目のブログを書いている現時点で、第一期一次の販売は終了したところですが、421戸中約100戸程度が契約済となったようです。このペースでいくと、条件のよいお部屋は次の第一期二次など、第二期に入る前に売り切れてしまうのではないでしょうか。気になっている方は早速モデルルームの訪問へ行ってみてくださいね〜!

 

マンション性能評価

取得予定です。加えて「長期優良住宅」の認定も取得する予定のようです。「長期優良住宅」であれば税制(住宅ローン減税・固定資産税)にて有利な条件が適応されるので魅力的ですね。

 

但し、こちらのマンションの入居予定は2023年3月中旬(予定)ですから、あくまでその時の税制が適用されることはご注意ください。まだこの期間までの税制は確定しておりませんので、直近で購入される場合には、あくまで税制が無いものと仮定して意思決定されることをお勧めします。

 

総評まとめ〜資産価値と住みやすさについての考察

やはりモデルルーム訪問後も評価は変わらず、メリットとデメリットがはっきりした物件だと感じました。

  • デメリットは駅距離と埋立地
  • メリットはマンション自体(敷地設計、豪華絢爛さ・住戸グレードなど)

私は駅距離が許容できないのと、リセールの観点から駅徒歩10分は外せないと思っているので、うーん、やっぱり買わないかな〜と思っています。

 

加えてモデルルームでしっかり個別のお部屋の条件を確認すると、結局好きな方角と間取り・広さの組み合わせがなかった、というのも大きかったかもしれません。

 

資産価値については、港区かつアジアヘッドクオーター特区(再開発)に至近距離となりますのでそこまで心配ないかなとは思っています。プラウドのブランドでリセール、オフィスもできてくれば高級分譲賃貸で外国人向けにも需要はあるでしょう。

 

とはいえ今後泉岳寺駅・高輪ゲートウェイ駅の徒歩10分以内にマンションがどんどん建ってくるのであれば、そちらに負けてしまうのでは、とも感じます。

 

田町駅の徒歩10分圏内にあるタワマン(芝浦アイランドなど)もまだまだ現役で綺麗に保てていますので、そちらと比べて長期的にどこまでプラウドタワー芝浦が評価されていくのか楽しみなところです♪♪