都心マンションの購入を本気で考えるブログ

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【プラウドタワー芝浦】の購入を本気で考える(オンライン相談後)

今日は、東京都港区芝浦における「山手線x港区の再開発」で注目の大型タワーマンション「プラウドタワー芝浦」(最寄駅は田町駅・高輪ゲートウェイ駅)について考察していきたいと思います。

 

 
概要とマンションの特徴

 

まずは概要から 

所在地:東京都港区芝浦四丁目4-45(地番)

交通:

JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分

JR山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分

都営地下鉄都営三田線 「三田」駅 徒歩13分

都営地下鉄都営浅草線 「三田」駅 徒歩13分

京浜急行電鉄京浜急行線 「泉岳寺」駅 徒歩13分

JR山手線 「品川」駅 
都営バス「品川駅港南口」行きバス約8分 芝浦四丁目バス停より 徒歩1分

総戸数:421戸

階数:鉄筋コンクリート 地上33階 地下1階建て

土地の権利:所有権 

用途地域:準工業地域

入居開始:2023年3月中旬(予定)

販売スケジュール:2021年7月中旬(予定)

売主:野村不動産株式会社

施工:株式会社竹中工務店 東京本店

 

実は私たち夫婦は芝浦の某タワマンに居住経験があります....!芝浦の住環境は個人的に大好きなのでレビューにも力が入ります!!

このマンションの最大のウリは、「港区 x 東京ベイエリアの住環境 x 山手線利用」ですよね!

「港区」と一言で書きましたが、港区の行政レベルは大変高いので、それを比較的お安い立地である芝浦から享受できるというのが、とてもお得感のあるポイントになります。

それに、安かろう悪かろうではなく、東京湾とレインボーブリッジを望む眺望や、綺麗に整備された住環境が芝浦にはあります。

 

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プラウドタワー芝浦から望む東京湾とレインボーブリッジの夜景(公式HPより)

眺望はすぐ飽きるなんていう人もいますが、芝浦に住んでいたころはレインボーブリッジの夜景は何度見ても飽きませんでしたね。芝浦でも賃貸となれば家賃はかなり高いですので住人のレベルも高いです。

こちらのマンションは囲まれ感が少ないですから(将来はどうなるか分かりませんが)、約15階以上であれば眺望面での魅力はかなり大きいと思います。

 

夏は潮風で過ごしやすいですよ。田町駅を挟んで芝浦側と三田側では、温度の体感がだいぶ違うと感じます。芝浦側の方が全然涼しく感じます!

また、あくまで個人的な感覚ですが、花粉の季節も潮風のおかげか、内陸より症状がだいぶ軽く過ごすことができました。

 

もう一つの売りとしては建物の重厚感とグレードの高さです。建物・共用部デザインや使用素材など、かなり気合入っています。公開空地もちょっとした森の様になっており素敵ですね。

 

一番のデメリットは、駅距離です。ここはライバルのブランズ芝浦と比較してしまうと残念な点ですし、個人的には許容できない点でした。

次に、当然ですが埋立地としての災害リスクとなります。この辺を価格と一緒に考慮して、最後は自分にとって買う価値があるか否か、でしょうか。

 

私個人の意見としては、埋立地の「長期的な」資産価値には否定的な方なのですが、ここは港区ですし、かつアジアヘッドクオーター特区(再開発)に至近距離となりますので、自分が元気で生きているうちは心配ないかなとは思っています。

 

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プラウドタワー芝浦(公式HPより)

 

プラウドタワー芝浦の立地は?

交通利便性

最寄駅は以下です。

  • JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
  • JR山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
  • 都営地下鉄都営三田線 「三田」駅 徒歩13分
  • 都営地下鉄都営浅草線 「三田」駅 徒歩13分
  • 京浜急行電鉄京浜急行線 「泉岳寺」駅 徒歩13分

やはり駅遠いです。。田町駅・三田駅が使えるのは便利ですが、高輪ゲートウェイはもはや最寄りという距離ではないですよね。

田町駅まで実測だと12分でした。三田駅までは、出口まで実測で14分、ホームまでいくのには15分以上かかります。この利便性の面が許容できるかどうかが、最大のポイントとなります。

駅距離は資産価値を維持するために一番重要な要素ですが、10分以上かかるということで落第点を付けさせていただきます。

 

通勤アクセス

東京では一般的に、東京駅からの円周距離で賃料相場が決まるとされており、30分以内でいける距離がよいとされています。

ここではオフィス集積地である東京駅・品川駅・新宿駅・渋谷駅へ、マンションエントランスより30分以内でいけるか調べてみました。

  • 東京駅:車11分、山手線で乗り換えなし22分
  • 品川駅:車約5分、徒歩20分、山手線で乗り換えなし17分、都営バスにて約11分
  • 新宿駅:車約19分、山手線で乗り換えなし37分
  • 渋谷駅:車約12分、山手線で乗り換えなし30分

新宿駅まではアウトですが、品川駅・東京駅のアクセスがよいので、ここは合格点でしょう。

泉岳寺駅前の再開発でオフィス複合商業施設の建設が予定されているので、ここへ徒歩で行けるということは賃貸需要も一定あるかと思います。

 

もともと何があった土地なのか?

航空会社JALのオフィスだった場所となります。

 

街の魅力と住みやすさ(スーパー・飲食店・公園など)

 

スーパーは以下です。

  • ハナマサ(徒歩5分)
  • マイばすけっと芝浦三丁目店(徒歩6分)
  • ピーコック芝浦アイランド店(徒歩8分)
  • ライフ(徒歩10分)

ハナマサを普段使いして、少し凝った料理や輸入品を取り入れたいときは田町駅のムスブにできたライフ、という使い分けができます。

 

コンビニも隣のビルにセブンイレブン、あい向かいにはローソンと、充実しています。

 

公園は、

  • 芝浦公園(徒歩13分)
  • 港区立芝浦中央公園(徒歩8分)

があります。

個人的には港区立芝浦中央公園は大好きです。東京タワービューですし、バーベキューができるスペースがある、公園でピクニックに飽きたら品川シーズンテラスでカフェもできる、品川シーズンテラスのトイレが使える(公園のトイレもめちゃめちゃ綺麗)、などなど。私は今港区内陸に住んでいますが、今でも天気の良い日はテントを持って寛ぎに行きますよ!

周辺には子供を遊ばせられそうな公園スペースもいくつかありますね。芝浦運河沿いでのジョギングやお散歩も楽しめます。

ちなみに芝浦公園(徒歩13分)には「港区スポーツセンター」があり、大変綺麗で充実したジム・プールもありますので、こちらも日常使いできる立地は羨ましいです。

 

カフェやレストランも芝浦に限っていうとあまり良いところがないのですが、田町まで行けばmsb田町の中にたくさんレストラン、カフェが入っており大変重宝します。

 

子育て・学区・教育環境・医療環境

保育所が敷地内に入る予定です。株式会社ホピンズ運営の保育所で50人規模のものが入る予定とのことでした。

 

通学学区は

  • 芝浦小学校(ほぼ目の前)
  • 港南中学校(徒歩15分、ちぃバスで10分)

となります。

インターナショナルスクールとしては、

  • Tokyo International Preschool(徒歩7分)
  • キッズインターナショナル品川(徒歩12分)

と、保育園として通わせられるところが近くにありますので、国際派の子育て世代にも嬉しいですね。

無論小学校まで成長すれば港区内に通わせられるインターナショナルスクールはたくさんあり、基本的にバスも出ています。また、高輪ゲートウェイの再開発でできるビルにもインターナショナルスクールが入る予定のようです。

 

大きな病院は近くにありませんが、生活する上で困らないよう内科・小児科・皮膚科・婦人科・眼科その他一通りのクリニックは徒歩圏内に揃っています。

いざというときは、以下の様な大病院にもタクシーですぐですから安心です。

  • 東京大学医科学研究所附属病院
  • 東京済生会中央病院
  • JOHO東京高輪病院
  • NTT東日本関東病院

 

周辺の再開発計画について

 

今はなんにもない高輪ゲートウェイ駅前から泉岳寺駅駅〜田町駅周辺は、超大規模の再開発が行われていますので、こちらにすぐというのがプラウドタワー芝浦のウリの一つでもあります。

アジアヘッドクオーター構想によって外資企業の誘致も盛んに行われる予定ですから、賃貸需要には困らなそうですよね。

 

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再開発図(公式HPより)

 

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プラウドタワー芝浦に至近距離の再開発計画地(公式HPより)

 

以下の記事を見ると確かにすごくなりそう.…!

best-tokyo.com

 

ちなみに、今はほとんど更地で何にもない状態です!びっくりするほど広大な更地が広がっています。

 

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高輪ゲートウェイ駅から泉岳寺駅方面を眺める

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高輪ゲートウェイ駅から品川方面を眺める

 

泉岳寺駅直結のマンションができる計画もありますから、普通に考えればそちらの方が買いでしょうね。しかし泉岳寺駅となると港区内陸ですから、値段も芝浦よりもっと高くなるでしょう!

 

マンション構造・災害対策

地震大国の日本かつ埋立地ですからココは大事なところです。

プラウドタワー芝浦は安心の免震構造となっています。制振ではなく免震とできているのは、安心感があり評価できるポイントです。

とはいえ、例えば白金という安定の地盤に建つ「グランドメゾン白金の杜ザ・タワー」は、制振x免震というハイブリッド構造で超安心な建物になっていますから、プラウドタワー芝浦でも採用して欲しかったですね。

基礎は杭基礎となり、約23mの支持層まで40本の場所打ちコンクリート杭を打ち込んでいます。私が注目したのはこの23mの深さまで、というところですね。内陸だと、支持層がもっと近くにあるので、20m以内の杭、もしくは白金ザ・スカイのような直接基礎になることが多いですが、逆に歴史の浅い埋立地の場合は40m以上になることもあります。そのため芝浦は極端に悪くないといえそうですね。杭の長さは短い方が安心です。

また地味に心配すべきは、高潮や洪水ですが、こちらも防波堤・防水シャッターを設けています。自然災害ハザードに関しては、以下の「ハザードマップ」の項目で解説します。

 

ハザードマップ

 

地盤の種類

地盤の種類ですが、東京都都市整備局によると「沖積低地2」となっています。もちろん埋立地であります。

www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp

一般的には地震によって、かなり揺れやすい地域ということになります。

 

地震での揺れやすさ

港区の揺れやすさマップによると、M7.3の東京湾北部地震が起こった場合、震度6強(6.3〜6.4)の揺れが想定される地域に入っています。

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/yureyasusahazard0205front.pdf

液状化の危険性

港区の提供する液状化マップによると、「液状化の危険性が高い」地域に入っています。

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijoukahazard0205front.pdf

水害(洪水・高潮)

浸水ハザードマップによると、敷地のごく一部が0.1〜0.5mの浸水が予想されるエリアに該当しています。

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shinsui/hazard-map/documents/1omote.pdf

また港区には高潮ハザードマップもありますが、高潮が発生した場合、0.5〜1.0mの浸水が予想されるエリアとなっています。

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/takashiohmomotejp.pdf

 津波ハザードマップは対象外のエリアです。

土砂災害ハザードマップはもちろん対象外となります。

 

総合危険性

埋立地なので、内陸と比べたら地盤ははっきりいって弱いです。但し他の歴史の浅い他の埋立地よりは強いといえそうです。

だからこそ、建物の免震構造や、街全体の耐火性能・防災性能は高くなっており、東京都都市整備局によると全体的に安全性は高い(災害時の危険度が極めて低い)と判断されている様です。

 

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東京都都市整備局HPより抜粋

 

価格

物件価格

以下予定価格の一部となります。

低層階(3〜12階)

  • 2LDK 49.93平米 6600万円台〜7100万円台
  • 2LDK 55平米台 7500万円台〜8000万円台 
  • 2LDK 62~68平米台 8300万円台〜9900万円台
  • 3LDK 77~78平米台 9900万円台〜10900万円台

中層階(13〜28階)

  • 2LDK 68平米台 9300万円台〜10300万円台
  • 3LDK 70平米台 9980万円台〜13300万円台
  • 3LDK 80平米台 12600万円台〜14300万円台

高層階(29〜33階)

  • 3LDK 80平米台 14200万円台〜15300万円台
  • 3LDK 100平米台 20500万円台〜28000万円台(〜最上階は180平米以上4億円台まで)

方角的には東〜北東角が一番お高く設定されています。

西向は、眺望欄でも説明した通り、現状接道により一番環境がよくないと思われる箇所なため、他の方角と比較するとお安めになっています。

とはいえ、周辺の建て替え&お見合いリスクを考えたときに一番リスクの少ない安全方角ですので、個人的にはココが狙い目かと思います(西日が嫌いでなければ…)。

 

管理費・修繕積立金・その他

管理費は平米あたり479円となり割高ですね。

修繕積立金は平米あたり151円となり、こちらは5年ごとに10,000円づつ程度上昇していきます。

インターネット費用一律2500円/月の予定ですが、これより安くなるのでは、とのことでした。

やはり豊かな植栽や共用施設、コンシェルジュの維持にはお金がかかりますので、割高な管理費・修繕費となってしまうのでしょう。

ちなみに、同じ55平米のお部屋を比較した時に「白金ザ・スカイ」の方が、5000〜6000円お安くなっていました。

 

周辺相場

  • 芝浦アイランドグローブタワー(2006年築)新築時坪単価約255万円/現坪単価約375万円
  • キャピタルマークタワー(2007年築)新築時坪単価約220万円/現坪単価約375万円
  • インプレストタワー芝浦エアレジデンス(2014年築)新築時坪単価約315万円/現坪単価約380万円
  • 東京ベイシティタワー(2014年築)新築時坪単価約320万円/現坪単価約380万円
  • クラッシィハウス芝浦(2017年築)新築時坪単価約360万円/現坪単価約415万円
  • 芝浦アイランドケープタワー(2006年築)新築時坪単価約220万円/現坪単価約350万円

 

総評まとめ〜資産価値と住みやすさについての考察

メリットとデメリットがはっきりした物件だと感じました。

  • デメリットは駅距離と埋立地
  • メリットはマンション自体(敷地設計、豪華絢爛さ・住戸グレードと住みやすさ、など)

私は駅距離が許容できないので買わないかなと思っていますが、子供がいるかいないかでも評価が別れそうです。

 

資産価値については、港区かつアジアヘッドクオーター特区(再開発)に至近距離となりますのでそこまで心配ないかなとは思っています。プラウドのブランドでリセール、またオフィスもできてくれば高級分譲賃貸で外国人向けにも需要はあるでしょう。

 

これからモデルルームに行ってくるので、また所感をアップデートしていきたいと思います〜♪